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“집이 나가야 보증금을 돌려주지”에 대응하는 방법


[1] 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 늘며

[2] 임차권등기명령이 주목받습니다.

[3] 최근 1년간 신청 건수는 1만4297건입니다.



“집이 나가야 보증금을 돌려주지”에 대응하는 방법

전세 계약 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 늘고 있습니다. 전셋값이 떨어져서 생긴 현상입니다. 이에 대한 임차인의 대응책으로 임차권등기명령이 주목받습니다. 오늘 부딩은 ‘임차권등기명령: “집이 나가야 보증금을 돌려주지”에 대응하는 방법’에 대해 다룹니다.



임차인 우위 시대

전세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않나요? 다음 임차인을 구하지 못했다면서? 주로 역전세¹⁾ 때문인데, 임대인의 이런 사정을 임차인이 받아들이는 건 최근까지도 관행처럼 통했습니다. 하지만 이제 상황이 바뀌었습니다. 전세 수요가 줄고 전셋값이 추락하며 임차인 우위 현상이 빠르게 자리 잡고 있습니다.

  • check! KB부동산에 따르면 2월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억9297만 원입니다. 2022년 6월 고점(6억7792만 원)을 찍은 당시와 비교하면 8개월 만에 8495만 원이 떨어졌습니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 5억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 4억 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 4억 원에 1억 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.


“집이 나가야 보증금을 돌려주지”에 대응하는 방법

임차권등기명령은 전월세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 신청해 받아낼 수 있게 하는 제도입니다. 이걸 신청하면 법원은 내게 보증금을 받을 권리가 있다고 등기부등본¹⁾에 남겨줍니다. 이후에 오는 변화요? ① 전셋집이 경매로 넘어가면 보증금을 먼저 받을 수 있는 자격이 생기고 ② 전셋집을 담보로 임대인이 대출받기 어려워지며 ③ 등기부등본에 등기돼 임대인을 압박할 수 있습니다.

  • check! 임차권등기명령은 사실상 임대인에게 심리적 압박을 가하는 수단으로 쓰입니다. 임대인 입장에선 자신의 소유권 행사에 제약이 걸리니 더 빨리 보증금을 돌려주려고 할 거라는 계산입니다. 임차권등기명령 이후에도 보증금을 돌려주지 않으면, 이 임차권을 근거로 경매에 넘겨 보증금을 돌려받을 수도 있습니다.

¹⁾ 등기부등본: ‘부동산 족보’라고 이해하면 쉽습니다. 부동산에 관한 모든 권리를 적어놓는 장부죠. 임대인이 집을 담보로 빚을 냈는지 여부도 이것을 통해 알 수 있습니다.


임차권등기명령, 다들 하고 있을까?

작년 12월과 올 1월 아파트 등 집합건물에 임차권등기명령을 신청한 건수는 전국 4441건으로, 전년 동기 대비 3.5배나 늘었습니다. 최근 1년간 집합건물 임차권등기명령을 신청한 건수는 전국 1만4297건, 그중 수도권이 1만1218건으로 78%를 차지했고요. 시군구별로는 서울 강서구가 1145건으로 가장 많았고 경기 부천(831건), 인천 서구(766건), 미추홀구(762건), 서울 구로구(731건)가 그 뒤를 이었습니다. 근래 보증금을 못 돌려받는 사례가 얼마나 늘어나고 있는지 보여줍니다.

  • check! 임차권등기명령은 새로 구하는 전셋집의 히스토리를 체크하는 데에도 쓰입니다. 등기부등본에 과거에 임차권등기가 되었다가 지운 흔적이 있다면, 임대인이 과거에 보증금을 돌려주지 않은 사례가 있다는 얘깁니다.


2024년 상반기, 보증금 미반환 위험↑

국토연구원은 최근 “보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정된다” 고 밝혔습니다. 보증금을 못 돌려주는 건 갭투자¹⁾를 비롯한 역전세 때문이고, 갭투자한 주택의 보증금 미반환 가능성은 2022년 하반기부터 늘어 2024년 상반기에 최고치를 기록할 것이라는 주장입니다. 특히 앞으로 집값이 20% 떨어지면 갭투자한 주택의 40%가 보증금을 돌려주지 못할 거라는 분석입니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.



미니 Q&A

임차권등기명령과 관련해 궁금해할 만한 내용을 Q&A 형식으로 정리합니다.

Q. 임차권등기명령, 언제 신청해야 할까?

A. ‘전월세 계약이 끝난 후’에 해야 합니다. 즉 보증금을 못 돌려받고 내가 다른 집으로 이사 갔거나 갈(전출신고를 할) 경우에 신청할 수 있습니다. 계약이 끝나기 전에 임차권등기명령을 신청하면 법원은 보정(서류 보완) 명령을 내립니다.

Q. 임대인의 동의는?

A. 필요 없습니다. 전셋집 소재지 관할 지방법원에 가서 나 혼자 신청하면 됩니다. 열흘 정도면 전셋집의 등기부등본에 내 권리가 기재됩니다. 준비 서류로는 등기부등본, 확정일자를 받은 임대차계약서(전월세계약서) 사본, 주민등록등본(초본), 임대차계약해지통보서류(내용증명) 등이 필요하며 비용은 5만 원이 채 들지 않습니다. 자세한 건 관할 지방법원에 문의하세요.

Q. 임대인에게 집 열쇠나 도어록 비번을 넘겨도 될까?

A. 임차권등기를 마쳤다면 전셋집을 점유하지 않아도 대항력 등이 생긴다고 전문가들은 말합니다. 특히 임차인이 돌려받지 못한 보증금에 대한 지연 이자를 받으려면 열쇠와 도어록 비번을 넘겨야 문제의 소지가 발생하지 않는다고 조언합니다.


월세 부담↑

계속되는 고금리로 전셋값은 하락세지만 월세 부담은 오히려 커졌습니다. 한 부동산 기업에 따르면 작년 12월과 올 1월 두 달간 전국 아파트 평균 월셋값은 65만 원으로 집계됐는데, 이는 2년 전 같은 기간 평균 월셋값인 52만 원보다 24.9% 오른 겁니다. 다만 같은 기간 전국 아파트 평균 반전세(보증부월세) 보증금은 1억2224만 원으로 2년 전(1억3589만 원)에 비해 10% 줄었습니다. 고금리 부담에 임차인들이 반전세 보증금을 줄이고 월세로 돌리는 계약을 한 것으로 해석됩니다.



상암동에 서울링

서울시가 한강 변에 들어설 대관람차 서울링(Seoul Ring)을 마포구 상암동 하늘공원에 짓기로 했습니다. 이는 영국 템스강 변 명소 런던아이(London Eye), 세계 최대 대관람차 싱가포르 플라이어(Singapore Flyer)를 본뜬 겁니다. 서울시는 “최대 780명까지 동시 탑승이 가능한, 싱가포르 플라이어를 뛰어넘는 규모로 서울링을 계획하고 있다”고 했습니다. 일대 부동산이 주목받을 전망입니다.



가장 큰 관람차로 알려진 ‘싱가포르 플라이어’

ⓒ Dikaiosp(CC-BY-SA-4.0)



올해 집값 5% 더 떨어질 수도

KB금융지주 경영연구소에 따르면 부동산 전문가의 90% 이상은 올해 집값이 5%가량 더 떨어질 거로 내다봤습니다. 하지만 내년엔 2명 중 1명이 반등을 점쳤습니다. 올해도 집값은 떨어지지만 경착륙¹⁾은 없을 거란 얘기였습니다. 은행권 주택담보대출 연체율이 0.1%대로 역대 최저 수준인 만큼 대출 문제가 금융시스템을 위협할 수준은 아니라는 평가도 내놨습니다.

¹⁾ 경착륙: 경기 하강이 롤러코스트를 탄 듯이 갑자기 냉각되는 걸 말합니다. 반대로 ‘연착륙’은 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도하는 걸 뜻합니다.



두 달 연속 1000여 건 기록

2월 서울 아파트 매매거래량이 1300여 건을 기록해 두 달 연속 ‘1000건 고지’를 넘어섰습니다. 특히 아직 2월 말에 이뤄진 계약의 신고 기한이 남아 있어 거래 건수는 1월(1418건) 수준을 넘어설 것으로 보입니다. 다만 최근 거래는 급매물 위주라 집값 반등은 힘들 거란 지적도 있습니다. 참고로 시장이 뜨겁던 2020년 서울 아파트 월평균 거래량은 6749건이었습니다.


중개사·보조원 명찰 검토

국토교통부가 공인중개사와 중개보조원¹⁾을 구분할 수 있도록 명찰을 달게 하는 방안을 추진합니다. 통상 보조원은 과장 등 직급으로 자신을 소개하는데, 이걸로는 소비자가 구분하기 어렵다는 겁니다. 다만 법을 통해 강제하기보단 자율적 확산으로 이어지도록 행정지도를 할 계획이라고. 시장에선 강제성이 없어 확산하기 어려울 거라고 평했습니다.

¹⁾ 중개보조원: 공인중개사 자격증 없이 공인중개사사무소에 소속돼 현장 안내나 일반 서무 등 업무를 보조하는 이를 말합니다.












규제의 역설 어떤 목표를 이루기 위해 규제했는데 그 반대 결과가 나오는 걸 말합니다. 투자자들의 유입을 막는다며 재건축아파트 규제를 강화했는데, 이와 관계 없는 원주민들이 사는 낡은 아파트까지 재건축이 지연돼 가격이 떨어지는 반면 투자자들이 투자한 재건축아파트는 희소가치가 높아져 오히려 가격이 폭등하는 것이 대표적인 예라 할 수 있습니다.



개발제한구역 인구의 도시 집중 현상이 심해지면서 이를 억제하기 위해 마련한 장치입니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “여기엔 집 짓지 마!”. 영국의 그린벨트를 모델로, 우리나라에선 1971년 박정희 전 대통령이 광화문을 중심으로 반경 15km 안에 있는 서울과 경기도 땅 454.2km²(약 1억3739만 평)를 녹지로 묶은 것이 시초였습니다.


오래된 사진

황량했을 때의 우리 집.

사진 제공. @star_from_byul



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