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집을 안 지어요


[1] 미분양이 2개월 연속 줄었습니다.

[2] 불황에 집을 짓지 않는 영향입니다.

[3] 2025년 이후 공급 부족 우려가 나옵니다.


6월 6일 현충일(화요일)을 맞아 부딩 뉴스레터는 하루 쉬어 갑니다. 6월 9일(금요일) 더 풍성한 콘텐츠로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. 부딩팀 드림.


집을 안 지어요

미분양이 또 줄었습니다. 2개월 연속 감소세입니다. 그런가 하면 주택 인허가·착공 실적도 줄었습니다. 경기가 나빠 집 짓기를 미루는 겁니다. 훗날 공급 부족 문제가 생길 거란 우려가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 감소의 뒷면: 집을 안 지어요’에 대해 다룹니다.


미분양 또 감소

4월 전국 미분양¹⁾이 7만1365가구를 기록했습니다. 3월(7만2014가구)보다 1%(739가구) 줄었습니다. 올 3월 11개월 만에 꺾인 미분양 증가세가 두 달 연속 같은 흐름을 보인 겁니다. 단, 미분양 우려는 현재진행형입니다. ① 수도권은 전달보다 미분양이 5.2%(575가구) 늘었고 ② 준공 후 미분양²⁾도 0.8%(66가구) 증가했으며 ③ 7만여 가구의 적재가 장기화하고 있어섭니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

²⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.


집을 안 지어요

미분양 감소세의 핵심 요인요? 집을 짓지 않는 겁니다. ① 실제로 올 4월 누계 주택 인허가¹⁾ 실적은 전국 12만3371가구로 작년 동기(16만842가구) 대비 23.3% 줄었습니다. ② 착공(공사 시작)에 들어간 단지도 작년 동기 대비 43.2% 감소했고요. ③ 분양 실적도 전국 3만9231가구로 작년 동기 대비 50.3% 줄었습니다. 경기침체 여파로 집을 짓기 위한 인허가는 물론 공사와 분양도 하지 않는 겁니다.

¹⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.


2025년 이후 공급 부족?

시장은 2025년 이후 주택공급 부족이 심해질 거란 우려를 내놓고 있습니다. 통상 주택은 착공 후 2~3년, 인허가 후 3~5년이 지나 입주가 이뤄지기에 최근 인허가·착공 물량 감소세는 집값 급등을 부를 수 있다는 겁니다. 사실 주택공급은 이미 부족한 상황이기도 합니다. 한국은행에 따르면 2021년 우리나라의 자가 보유 비율은 60.6%로 OECD 34개국 중 33위를 차지했습니다.

  • check! 인허가와 착공 등 주택공급 관련 실적이 줄어드는 것에 대해 정부 등 공공이 미리 대응에 나서야 한다는 주장도 나옵니다. 나중에 경기가 좋아지면 공급 부족 문제로 집값이 급상승하는 악순환이 반복될 수 있다는 겁니다.


공급보다 중요한 역전세

공급이 집값을 움직이는 변수는 맞지만 그 영향력이 크지 않다는 의견도 있습니다. 최근 부동산시장은 지역 간 편차가 커 공급의 영향이 절대적이지 않다는 겁니다. 오히려 지금 중요한 문제는 역전세¹⁾라는 의견도 있습니다. 전셋값이 정점을 찍은 2021년 하반기에 계약한 전세 만기가 올 하반기부터 도래하기 때문입니다. 한 매체에 따르면 2021년 하반기에 맺은 서울 아파트 전세 계약 6만1508건 중 절반에 가까운 2만7429건(44.6%)의 전셋값이 현재 계약 당시보다 떨어졌습니다.

  • check! 서울 아파트의 전셋값 하락분을 단순 계산하면 3조1100억 원입니다. 보증금을 돌려주려면 임대인 1인당 평균 약 1억1300만 원의 현금을 마련해야 합니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

안심전세 앱 2.0 출시 정부가 안심전세 앱¹⁾을 업그레이드(2.0)했습니다. 이제 수도권뿐 아니라 전국 빌라(다세대·연립주택), 오피스텔, 대단지 아파트의 시세도 확인할 수 있습니다. 특히 계약 전 임차인이 임대인에게 앱을 통해 국세·지방세 체납 여부를 확인하게 해달라고 요청하는 기능도 생겼습니다. 계약을 앞둔 임대인이 믿을 만한 사람인지 확인하려면 지금 앱을 설치하세요. ¹⁾ 안심전세 앱: 국토교통부가 전세 사기 근절을 위해 관계기관과 협력해 내놓은 모바일 앱입니다. 전세 보증금 시세 조회와 전세가율, 전세보증금 사고 건수 등을 확인할 수 있습니다. 6월 금리 동결 정부가 특례보금자리론¹⁾의 6월 금리를 동결(바꾸지 않음)했습니다. 이에 6월 신청자도 일반형은 연 4.15%(10년)부터 4.45%(50년), 우대형은 연 4.05%(10년)부터 4.35%(50년) 금리로 대출받을 수 있습니다. 단, 최근 특례보금자리론의 인기가 예전 같지 않다는 소식도 들립니다. 은행권의 주택담보대출(주담대) 금리 하단이 3%대로 내려갔기 때문입니다. ¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 대출규제 완화? 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 때 규제를 일정 부분 완화하는 방안을 정부가 검토 중입니다. 즉 소득 기준으로 대출을 제한하는 DSR¹⁾ 규제를 다소 느슨하게 풀어줄 수 있다는 겁니다. 최근 역전세 공포가 서울은 물론 수도권 전역을 덮친 가운데 정부가 보증금 미반환 사고를 막고자 하는 것으로 보입니다. ¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 경기도 빈집 4000여 가구 1년 이상 사람이 살지 않은 빈집이 경기도에만 4000가구가 넘는 것으로 나타났습니다. 시군별로 보면 평택시 296가구, 부천시 206가구, 동두천시 179가구, 수원시 96가구 등이고, 그중 40%는 도시에 있다고. 거주자 사망 등을 그 원인으로 추정할 뿐, 지자체가 구체적으로 이를 확인하긴 어려운 실정입니다. 참고로 우리나라 부동산엔 모두 소유주가 있습니다. 사람이 살지 않는다고 해도 무단출입 시 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 집은 중국인, 땅은 미국인 국토교통부가 작년 말 기준 외국인의 주택·토지 보유 통계를 내놨습니다. 이에 따르면 외국인 8만1626명이 우리나라 주택 8만3512채를 보유하고 있습니다(전체 주택(1895만 채)의 0.4% 수준). 특히 주택은 중국인이, 토지는 미국인이 가장 많이 갖고 있는 것으로 나타났습니다. 단, 이들 중 순수 외국인은 10명 가운데 1명 남짓입니다. 즉 검은 머리 외국인이 절대적으로 많다는 얘깁니다.




성경 그림과 단아한 조명을 올려둔 엄마의 장식장(위) 아이처럼 천진하게 웃는 엄마(아래)


#3 미워도 다시 한번 내게 ‘사이좋은 부부’의 기준은 배우자가 ‘나’답게 살도록, 좋아하는 걸 계속할 수 있도록 도와줘야 한다는 거다. 서로를 누구보다 아끼고 존중해야 결혼이라는 제도가 의미 있다고 생각한다. 그런 면에서 부모님은 사이좋은 것 같진 않다. 아빠는 알까? 엄마가 아빠의 유능한 비서처럼 보인다는 걸. 결혼 40주년을 맞은 지금도 엄마는 아빠의 기분을 살피느라 긴장한다. 엄마는 아빠가 국수를 먹고 싶다 생각하기도 전에 부엌에 들어가 면을 삶고, 아빠가 친구와 반갑게 통화하면 벌써 아빠가 입고 나갈 옷을 챙기고 있다. 그중에서도 가장 대단하다 생각하는 점은 아빠가 아무리 미워도 아빠의 아침 차리기를 거르지 않는 거다. 밉지도 않냐, 성질 부리느라 먹지도 않을 텐데 왜 밥을 차리냐는 내 물음에 엄마는 이렇게 답했다. “미워도 어떡해. 엄마는 엄마의 소임을 다해야지. 기분이 안 좋다고 내가 엉망이 되어버리면 엄만 정말 아빠가 함부로 대해도 되는 사람이 되는 거야. 그러고 싶지 않아.” 나는 이 말의 의미를 결혼하고 나서야 어렴풋이 이해했다. 그런 엄마가 최근 조금 변했다. 아빠가 화내면 엄마도 같이 화를 낸다. 나는 그럼 아빠가 헐크처럼 변할 줄 알았는데, 엄마가 큰소리를 내니 갑자기 뻣뻣하게 얼어버린 호랑이가 됐다. 아빠는 내 예상과 달리 입을 꾹 다물고 그제야 엄마의 심정에 대해 곰곰이 생각해보는 듯했다. 엄마는 아빠보다 강하다. 누군가에게 감정이 상하면 사소한 약속부터 지키고 싶지 않은 게 인지상정이다. ‘얼굴도 보기 싫은데 밥 따위가 다 뭐야’ 하는 생각을 할 때, 나는 아빠와 싸운 다음 날 일찍 일어나 먹음직스럽게 밥상을 차리는 엄마를 떠올린다. 기분이 좋든 나쁘든 작은 약속도 소중히 여기는 사람은 강하다. 남편과 다투고 나서 항상 먼저 다가가 산책하자, 가기로 한 여행 가서 기분 풀고 오자고 손을 내미는 나는 엄마를 닮았나 보다.



상가주택 상가와 주택이 같이 있는 건물을 말합니다. 흔히 1·2층은 상가, 위로 몇 개 층을 주택으로 쓰는 형태죠. 매달 임대수익을 얻을 수 있어서 은퇴자들이 가장 선호하는 주택으로 꼽힙니다. 단점은 ‘공실’입니다. 경기가 안 좋을 땐 상가 임차인을 구하기 어렵거든요.



수익형 부동산 매달 월세를 받을 수 있는 부동산을 뜻합니다. 오피스텔이나 상가, 사무실 등이 대표적이죠. 저금리 시대일수록 사람들이 이것에 관심을 보입니다. 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있기 때문. 하지만 요샌 수익형 부동산의 공실률이 높아 꼭 그렇지도 않습니다.







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