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집값 바닥 신호는?


[1] 집값 하락세가 무뎌지며

[2] 집값이 ‘바닥’을 찍었는지에 관심이 쏠립니다.

[3] 이때가 바닥이라는 등 다양한 주장이 따릅니다.


집값 바닥 신호는?

정부의 규제완화 이후 반응이 나타나고 있습니다. 집값 하락세가 무뎌지고 일부에선 급매물도 속속 빠지는 모양새입니다. 이 때문인지 집값이 정말 바닥을 찍었는지에 관심이 쏠리고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘집값 낙폭 둔화: 집값 바닥 신호는?’에 대해 다룹니다.


3주 연속 낙폭이 줄었어요

올 들어 전국 아파트값이 3주 연속(-0.65%→-0.52%→-0.49%) 낙폭을 줄였습니다. 서울 일부 지역에선 급매물이 팔리며 호가¹⁾를 올린 매물도 나오고 있습니다. 이는 1·3 부동산 대책²⁾에 따른 결과입니다. 다만 이것이 집값 하락세를 반전시킬 순 없다는 주장도 있습니다. 금리 상승세는 다소 꺾였지만 집값 ‘바닥’을 확인하고 매수하려는 이가 많다는 얘깁니다.

  • check! 반면 전셋값은 새해 들어서도 급락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 1월 들어서만 3.28% 떨어졌습니다. 수도권은 1월에 3.32% 하락했고요. 전셋값이 떨어지며 전세가율까지 끌어내리는 형국이라 올해 집값은 더 하락할 거라는 주장이 있습니다.

¹⁾ 호가: 부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.

²⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.



집값 바닥 신호는?

부동산이든 주식이든 모든 매수자(투자자)의 꿈은 ‘바닥’ 가격에 물건을 잡는 겁니다. 하지만 그게 언제냐는 문제로 들어가면 내세우는 주장이 각기 다릅니다. 바닥 신호에 대한 다양한 주장 중 눈에 띄는 것만 모았습니다.

강남 3구 규제지역 해제

양도세¹⁾ 특례(5년간 면제) 시행

고점 대비 30~50% 집값 하락(재건축·재개발은 더 큰 폭 하락)

패닉셀링²⁾ 현상 발생

미분양 물량 매입 시 취득세·보유세·양도세 감면 시행

  • check! 과거엔 어땠느냐고요? 이전에 집값이 바닥을 찍은 시기는 글로벌 금융위기³⁾ 여파가 극에 달한 2013년 하반기였습니다. 실제로 집값 고점인 2008년과 저점인 2013년 사이 위의 바닥 신호는 정부에 의해 대부분 시장에서 실현됐습니다. 다만 그럼에도 집값은 맥을 못 췄습니다. 2007년 33억 원이던 서울 강남의 대형 아파트가 2013년 16억 원대에 팔리는 등 ‘반토막’ 아파트가 속출한 것만 봐도 그렇습니다. 하지만 2014년 상반기 들어 집값은 차츰차츰 올랐습니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 참고로 과거 박근혜 정부는 오랜 시장 침체를 벗어나고자 2013년 양도세를 5년간 전액 면제하는 정책을 시행했습니다.

²⁾ 패닉셀링: 손해를 무릅쓰고 매입한 가격보다 싼 가격에 팔아버리는 투매 현상을 말합니다.

³⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.


3.12%밖에 안 떨어졌어요

한편 원희룡 국토교통부 장관은 최근 “집값이 비정상적으로 높다”고 말해 적정 집값 수준에 대한 논란을 키웠습니다. 또 “더는 규제지역 해제를 고려하지 않는다”고 밝혀, 집값이 너무 떨어졌다며 바닥론을 내세우는 일부 시장의 분석과 괴리를 보였습니다. 근데 어느 쪽 주장이 맞느냐고요? 통계(KB부동산)로만 보면 지난해 전국 집값은 3.12% 떨어지는 데 그쳤습니다.

  • check! 정부와 시장의 견해에 차이가 나는 이유요? 단순합니다. 시장이 주장하는 ‘폭락’의 근거가 일부 사례일 뿐, 전체를 대변하지 못한다는 주장입니다. 가령 1000가구 단지 중 1가구의 가격이 50% 떨어졌다고 통계를 내지 않는 이유. 특정 아파트가 싸게 거래됐다는 얘길 듣고 공인중개사를 찾아가 그 가격에 살 수 있냐고 물으면 구할 수 없는 것도 그 때문입니다.


집주인에게 문제가 생겨도 OK

정부가 임대인이 사망하더라도 보증금을 즉각 돌려받을 수 있도록 관련 법을 고칩니다. HUG의 전세보증금반환보증¹⁾에 가입해도 이전 빌라왕 사태²⁾처럼 임대인이 사망하면 상속 관계 정리 문제로 보증금 반환에 시간이 걸리고 추가 비용도 드는 점을 개선하려는 겁니다. 국토교통부와 법무부는 2월 중 이런 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 국회에 제출할 계획입니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF 세 곳입니다. 참고로 이 상품에서 HUG가 차지하는 비중은 2021년 말 기준 93%입니다.

²⁾ 빌라왕 사태: 2022년 수도권에서 1139채의 빌라를 무갭투자로 사들인 40대 임대업자가 갑작스레 사망해 임차인의 피해가 속출한 사건을 말합니다. 다행히 임차인 상당수는 전세보증금반환보증에 가입했지만 전세보증금을 돌려받는 데 차질을 빚었습니다. 보증금을 돌려받으려면 계약 해지를 통보해야 하는데 임대인의 사망으로 계약 해지 요건이 성립되지 않아섭니다.



전세가율 100%↑

빌라(다세대·연립주택) 전세가율¹⁾이 100%를 넘어선 지역이 나타났습니다. 한국부동산원의 ‘임대차시장 사이렌’에 따르면 지난해 12월 기준 빌라 전세가율은 충남 천안시 동남구가 120.7%로 가장 높았으며 경기도 오산시(119.5%), 강원도 강릉시(118.1%), 경북 포항시 남구(112.9%) 등이 그 뒤를 이었습니다. 전세가율이 높으면 임대인에게 보증금을 100% 돌려받지 못할 위험이 높아집니다.

¹⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%.



무순위청약 시 주의하세요

강남·서초·송파·용산구를 뺀 서울 전역이 규제지역에서 풀리며 무순위청약¹⁾에서 깜깜이 분양 우려가 나옵니다. 규제지역은 한국부동산원 청약홈을 통해 무순위청약 접수를 해야 하지만, 비규제지역은 그것이 선택 사항인 탓입니다. 즉 비규제지역 무순위청약은 수요자가 분양 홈페이지에 접속해 경쟁률 등을 확인해야 합니다. 거짓 정보에 속을 수 있으니 주의해야 합니다.

¹⁾ 무순위청약: 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않습니다.



집수리비 180만 원 지원합니다

서울시가 저소득가구를 위해 최대 180만 원까지 집수리 비용을 지원합니다. 대상은 600가구로 중위소득 60% 이하(4인 가구 기준 324만578원)인 자가 또는 임차인 가구 모두 신청할 수 있습니다. 희망 가구는 2월 1일부터 28일까지 거주지 동주민센터에서 신청하면 됩니다. 소득 요건을 충족한 가구 중에선 반지하주택 가구를 우선 선정합니다.


2월 중 다주택자도 무순위청약 가능

2월 중 다주택자¹⁾도 무순위청약에 도전할 수 있게 됩니다. 미분양을 줄이려는 정부의 방침입니다. 또 청약에 당첨된 1주택자가 기존 주택을 당첨 주택의 입주 가능일로부터 2년 내에 팔아야 하는 규제도 사라지며, 제도 시행 전 청약에 당첨된 이에게도 소급 적용합니다. 다만 이는 청약 아파트에만 해당하는 것으로, 기존 아파트를 산 일시적 2주택²⁾자는 전처럼 기존 주택을 처분해야 합니다.

¹⁾ 다주택자: 집을 두 채 이상 가진 이를 말합니다. 한 채는 실거주용, 다른 집은 세를 놓는 식으로 임대수익을 얻고 가격이 오르면 시세차익도 챙길 수 있어 각광받고 있습니다.

²⁾ 일시적 2주택: 상속, 이사 등 부득이한 사정에 따라 일시적으로 보유 주택이 두 채가 된 경우를 말합니다. 정부는 기존 주택을 처분 기한 내에 팔면 양도세 등 각종 세금을 1주택자 수준으로 적용합니다.




헤링본 무늬가 매력인 원목 의자


#13 주운 의자 2017년 서울 자양동의 4층 상가주택으로 이사할 무렵, 나는 그 집 근처의 카페 인테리어를 맡았다. 현장 근처에 저렴한 전셋집을 보러 갔다가 어쩌다 보니 계약까지 한 것이다. 엘리베이터 없는 4층 건물 꼭대기의 낡은 집은 잘 고치면 고양이들과 살기에 괜찮을 것 같았다. 무엇보다 원목 창문과 함께 옛날 스타일의 금속 방범창이 달려 있는 게 마음에 들었다. 원목 창문을 신식으로 교체하고 조명을 모두 LED로 바꿔주겠다는 주인 할머니의 말에 내가 인테리어를 하는 사람이니 직접 집을 고쳐보면 어떻겠냐고 제안했다. 지금 같으면 사서 고생할 것이 뻔한 일은 벌이지 않겠지만 당시 나는 오래된 집의 예쁜 부분이 사라지는 게 안타까웠다. 마침 집을 보여준 부동산 아주머니가 TV에서 나를 봤다며, 이 아가씨라면 집을 아주 예쁘게 고칠 수 있을 거라고 거들었다. 그렇게 나는 창문과 조명을 교체할 비용으로 15평 구옥 빌라 전체를 리모델링하게 되었다. 그 의자를 만난 건 공사가 한창이던 그때, 주변을 산책하던 어느 오후였다. 등받이에 헤링본 무늬를 넣은 단단해 보이는 원목 의자가 집 근처 철거 중인 건물 앞 폐기물 더미 옆에 덩그러니 놓여 있었다. 저 의자도 곧 폐기물 차량에 실리겠구나 싶었다. 그렇게 며칠간 지켜보다 등받이 양 귀퉁이의 곡선과 헤링본 무늬가 눈에 밟혀 결국 주워 왔다. 그때 나는 그런 것을 그냥 지나치지 못했으니까. 그 의자는 지금도 우리 집 거실 테이블에 옆에 놓여 있다. 특별히 아름다운 것도, 원하는 디자인도 아닌 그 의자를 나는 아마 버리지 못할 거다. 길거리에 버려진 나무 창틀과 오래된 빌라 천장의 나무 문양을 아끼던 그때의 내 마음도 그 의자와 함께 거실에 놓여 있기 때문에.



몸테크 ‘몸’과 ‘재테크’의 합성어로 가격이 오를 거란 희망을 안고 오래된 아파트나 다세대주택에 들어가 사는 걸 의미합니다. 특히 서울에선 재건축 시 아파트 시세가 크게 오르기에 유망 투자처로 꼽힙니다. 물론 집값이 꾸준히 상승해줄 때의 얘깁니다. 몸(?)을 바쳐 하는 재테크이기에 당연히 투자할 집을 고르는 데 신중해야 합니다.


일조권 ‘햇빛을 받을 권리’라고 생각하면 쉽습니다. 새 아파트가 들어설 때 주변 집주인들이 ‘일조권 침해’ 문제를 제기하기도 합니다. 국내 법엔 1년 중 일조량이 가장 적은 동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상, 또는 오전 8시부터 오후 4시까지 연속은 아니어도 최소 4시간 이상 일조 시간이 확보되어야 한다는 명확한 기준이 있습니다.


아무 날

그냥 아무 날의 하늘.

사진 제공. @bak.u24



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