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집값의 발목을 잡는 세 가지


[1] 서울 아파트값이 서서히 오르는 가운데

[2] 그 상승세를 짓누르는 세 가지가 있습니다.

[3] 매물 증가, 역전세, 금리인상입니다.


집값의 발목을 잡는 세 가지

서울 아파트값이 서서히 오르고 있습니다. 다만 매물이 쌓이며 집값 상승세를 짓누르고 있습니다. 집값이 점차 오르자 집주인들이 너도나도 집을 내놓고 있기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘하반기 집값 흐름: 집값의 발목을 잡는 세 가지’에 대해 다룹니다.


16개월 만에 반등

서울 아파트값이 월간 기준으로 16개월 만에 반등했습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트값은 전달 대비 0.01% 올랐습니다. 2022년 2월 하락세로 돌아선 후 처음 오른 겁니다. 급매물이 팔리며 거래량이 늘어난 영향입니다. 실제로 올해 서울 아파트 거래량은 △1월 1417건 △2월 2458건 △3월 2984건 △4월 3187건 △5월 3018건 등 꾸준히 늘었습니다.

  • check! 전국 주택(아파트, 연립·단독주택) 가격도 하락 폭을 좁혔습니다. 5월 전국 주택 가격은 전달에 비해 0.22% 떨어졌습니다. 지난해 12월 -1.98%에 이어 올해 △1월 -1.49% △2월 -1.15% △3월 -0.78% △4월 -0.47% 등 5개월째 하락세가 무뎌지고 있습니다.



집값의 발목을 잡는 세 가지

서서히 오르는 서울 아파트값의 발목을 잡는 요인도 있는데, 다음 세 가지입니다.

▷매물 증가: 급매물이 팔리며 집주인들이 매물을 쏟아내고 있습니다. 단, 최근 들어 매수세가 받쳐주지 않아 매물은 쌓이고 있습니다. 6월 기준 매물은연초 대비 30% 증가했습니다.

▷역전세: 전셋값 고점은 2021년 하반기였습니다. 당시 맺은 계약의 2년 만기가 돌아오며 향후 1년간 임대인이 돌려줘야 할 보증금은 300조 원에 달합니다.

▷금리인상: 연 3%대 주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리는 자취를 감췄습니다. 6월 20일 기준 5대 시중은행의 주담대 최저 금리는 변동형(4.23%~)과 고정형(4.03%~) 모두 연 4%대로 올랐습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.



부동산시장 더블딥?

이런 이유로 부동산시장의 더블딥¹⁾을 경고하는 목소리도 나옵니다. 근래 서울 아파트값이 반등한 건 반발 매수²⁾가 붙은 영향이라는 겁니다. 즉 올 하반기부터 각종 리스크로 인해 집값은 다시 내려앉을 거란 주장. 과거에도 더블딥 사례는 있었습니다. 글로벌 금융위기³⁾ 직후인 2009년에도 2008년 단기 급락에 따른 반발 매수 성격의 집값 급등이 나타났습니다.

¹⁾ 더블딥(double dip): 추락하던 경기가 살아나는 듯하다 다시 엎어지는 이중침체 현상을 의미합니다.

²⁾ 반발 매수: 집값이 너무 많이 떨어져 이젠 더 떨어지지 않을 거라고 여기는 이들이 집을 사는 걸 말합니다.

³⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.



올 하반기 집값 변수는?

올 하반기 집값 흐름을 결정할 핵심 변수로 역전세¹⁾를 꼽는 전문가는 여전히 많습니다. 정부도 역전세 문제를 해결하기 위해 7월부터 보증금 반환용 대출에 한해 DSR²⁾ 규제를 일부 푸는 방안을 고려하고 있고요. 반면 역전세가 막연한 공포라는 의견도 적지 않습니다. “지난 1년간 전셋값이 많이 떨어진 상태라 더 하락하긴 어렵다”는 지적이 대표적입니다.

  • check! 한국은행은 올 4월 기준 전국 102만6000가구가 역전세 위험이 있다고 봤습니다. 이들 가구의 전세보증금은 최근 시세보다 약 7000만 원 높았습니다. 임대인이 새 임차인을 들이더라도 7000만 원을 새로 마련해야 하는 겁니다. 내줄 돈이 없으면 최악의 경우 집은 급매로 팔거나 경매에 넘어갈 수도 있습니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

²⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.’에 대해 다룹니다.

청약통장 가입자 11개월째 감소

청약통장을 해지하는 이가 늘고 있습니다. 올 5월 말 기준 청약통장 가입자는 2593만6069명으로 2600만 명 아래로 내려갔습니다. 2022년 6월 2703만1911명으로 가입자 수가 정점을 찍은 이래 11개월 연속 감소했습니다. 청약통장을 해지하는 원인으론 전보다 못한 시세차익이 꼽힙니다. 분양가는 치솟는 데 반해 최근 아파트값은 하락해 예전만큼 안전마진¹⁾을 볼 수 없단 얘깁니다.

¹⁾ 안전마진: 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 저렴해 이익을 볼 수 있는 금액 수준을 말합니다. 2022년 초만 해도 서울 등 웬만한 지역에선 안전마진으로 2억~3억 원을 잡았습니다. 쉽게 말해 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 1억 원 싸면 청약하지 않는다는 겁니다.


본청약 포기 증가

올 들어 본청약을 진행하는 민간분양¹⁾ 사전 청약²⁾ 단지에서 이탈자가 늘고 있습니다. 2021년 12월 사전 청약 후 최근 본청약을 진행한 인천 검단신도시의 한 단지가 대표적입니다. 사전 청약 당첨자 771명 중 절반이 넘는 470명(61%)이 분양을 포기했습니다. 경기가 좋지 않은 데다 분양가도 사전 청약 당시 제시한 금액보다 올라 이탈자가 늘었다고 시장은 평가합니다.

¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싼 편입니다.

²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.


비아파트 거래 51.7% 감소

서울 아파트 거래량이 점차 살아나는 것과 달리 비아파트(연립·다세대·단독·다가구주택) 거래는 뚝 끊겼습니다. 올 1~4월 서울 비아파트 매매거래는 6840건으로 집계됐습니다. 작년 같은 기간(1만4175건) 대비 51.7% 줄었습니다. 서울 자치구 중 전년 대비 비아파트 거래량이 가장 큰 폭으로 떨어진 곳은 강서구였습니다. 전세 사기 등의 여파로 비아파트 거래량이 줄었다는 평입니다.



상가 지분쪼개기 그만

야당이 ‘상가 지분쪼개기 방지법’을 발의했습니다. 그간 상가 지분쪼개기¹⁾로 인한 조합 갈등이 심했는데, 이를 개선하려는 겁니다. 가령 최근 서울 강남구의 한 재건축 단지에선 3.3㎡(약 1평)도 안 되는 상가 지분 소유자들이 아파트를 분양받아 논란이 일었습니다. 법안엔 권리산정기준일²⁾ 이후 쪼갠 상가 지분에 대해 분양 자격을 주지 못하게 하는 내용이 담겼습니다.

¹⁾ 상가 지분쪼개기: 재건축 단지 상가의 지분을 인위적으로 쪼개 여러 명에게 분양 자격을 주는 걸 말합니다. 지분 소유자가 늘면 일반분양 물량이 줄어 그만큼 조합원 분담금은 증가합니다. 이 과정에서 재건축조합과 상가 소유주의 갈등이 불거지고, 소송으로 이어지는 일도 있습니다.

²⁾ 권리산정기준일: 말 그대로 정비사업에서 조합원 지위(입주권)를 받을 수 있는 산정 기준일을 뜻합니다.


2025년까지 남산에 곤돌라 설치

서울시가 2025년까지 남산예장공원에서 남산 정상을 잇는 곤돌라를 설치합니다. 기존 케이블카와의 차이요? 곤돌라는 25대가 노선을 ‘회전’하고, 케이블카는 노선이 단절돼 2대가 ‘왕복’하는 차이가 있습니다. 시는 연간 약 300만 명이 이를 이용할 거로 봅니다. 곤돌라 운영 수익은 남산의 생태환경 회복 사업 등에 쓴다는 계획입니다.




브랜드 행사를 즐기는 가족(위, 가운데) 함께할 때 가장 행복한 모녀(아래)


#6 매일 초대하는 사람 어릴 적부터 막역한 사이인 듯 친근한 지민이와는 7년 전 <마리끌레르코리아> 에디터로 일할 때 만났다. 그녀는 볼수록 큰사람이라는 생각이 들 때가 많은데, 자신의 일터에 아이들과 동행하는 모습을 볼 때 특히 그렇다. 그녀는 마감이 낀 주말엔 으레 아이와 같이 출근했다. 다른 엄마 기자들도 아이를 회사에 데려오기 시작하면서 편집부 사무실에서 아이들이 뛰노는 풍경은 다반사가 됐다. 지민이는 자신이 총괄하거나 초대받은 행사에도 8세 딸 지오와 같이 간다. 지오는 수줍어하다가도 성큼성큼 포토월로 가 사진을 찍고, 작고 예쁜 케이터링에 행복해하며 누구보다 그 자리를 즐긴다. 어제는 지민이의 남편과 두 아이가 행사장 모퉁이에 앉아 디저트를 먹는 사진을 보며 한참을 실실댔다. 세련된 패션 브랜드 행사에 손잡고 찾아온 군단(?)이 견딜 수 없이 사랑스러웠다. 나는 이렇듯 어디든 가족과 동행하는 살가운 지민이가 좋다. 누구와 살아도 그렇게 살 것 같은 친구에게 힘들진 않냐고 물으니 이런다. “거짓말 같겠지만, 그렇게 안 힘들어. 조금만 있음 아이들도 다 커서 같이 몰려다니지 못할 거고. 되레 아이들 덕에 이유 없이 자주 웃게 돼. 내 인생에서 지금이 가장 호시절인가 봐.” 지민이는 육아를 위해 일과 대인관계를 포기하지 않는다. 대신 자신의 세계로 가족과 친구를 부지런히 초대한다. 그녀가 시원하게 웃는 얼굴을 생각하면 조건 없는 사랑과 기쁨, 관용의 의미를 내포한 ‘알로하 스피릿’과 훌라춤이 떠올라 나도 모르게 미소를 짓곤 한다. 그렇게 친구의 리듬에 너울거리다 보면 지금 힘든 것쯤은 괜찮아질 거라는 확신이 드는 것이다. 그녀의 가족들이 해변의 조약돌처럼 단단하고 윤이 나는 이유를 나는 알 것 같다.


등기사항증명서 집의 신분증이라고 이해하면 쉽습니다. 주택의 소유권, 전세권 등 권리관계가 다 적혀 있기 때문입니다. 꼭 내가 전월세로 임차한 집이 아니라도 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 집 주소를 입력하고 수수료(1000원)를 내면 이것을 발급받을 수 있습니다.



소유권이전등기 ‘명의 이전’이라고도 부르죠? 집주인이 바뀌었을 때 부동산등기부에 등기하는 걸 말합니다. 등기부등본에 이름을 올려야 부동산 소유권을 주장할 수 있습니다.



장미 끝자락

장미의 계절이 얼마 남지 않았어요.

사진 제공.@__limpide.film



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