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지금은 초기 비상 상황!


[1] 정부가 추석 전 공급대책을 내놓습니다.

[2] 불경기로 건설사가 집을 짓지 않기 때문입니다.

[3] ‘공급부족 초기 비상 상황’까지 선언했습니다.


지금은 초기 비상 상황!

정부가 곧 주택공급 대책을 내놓습니다. 미분양 물량이 많다고 집을 짓지 않으면 2~3년 후 집값이 뛸 수 있다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘주택공급 대책 발표 임박: 지금은 초기 비상 상황!’에 대해 다룹니다.


지금은 초기 비상 상황!

정부는 ‘공급부족 초기 비상 상황’을 선언하며 추석 전 공급 대책을 내놓겠다고 했습니다. 올 상반기 주택 인허가¹⁾와 착공(공사 시작) 건수가 작년 같은 기간보다 각각 27.2%, 50.9% 줄었다는 이유에섭니다. ① 금리가 낮아지면 집을 사려는 이가 늘어날 텐데 ② 미분양²⁾ 물량이 많다고 공급을 미루면 ③ 2~3년 후 공급부족으로 집값이 뛸 수 있다는 겁니다.

  • check! 통상 주택은 착공 2∼3년 후, 인허가 3∼5년 후 입주를 시작합니다. 정부가 ‘공급부족’을 강조하는 이유는 현재 주택공급 선행지표가 일제히 쪼그라들고 있어섭니다.

¹⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.

²⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.




270만 가구 공급 계획은요? 사실 정부는 작년 8월 민간(건설사) 주도의 270만 가구 공급 계획¹⁾을 내놨습니다. 당시에도 “지금 공급을 멈추면 2025년 이후 집값이 폭등할 수 있다”고 강조했습니다. 하지만 이 계획은 곧 차질을 빚었습니다. 시장 상황이 나빠지며 ① 미분양 우려 ② 자금조달(PF²⁾) 문제 ③ 공사비 급증 등을 겪는 민간이 공급을 확 줄여버린 겁니다. ¹⁾ 270만 가구 공급 계획: 2023~2027년까지 서울 50만 가구를 포함해 전국에 270만 가구를 공급하는 윤석열 정부의 공급 계획입니다. 정부는 특히 주택 공급의 무게추를 공공에서 민간으로 옮기기로 했습니다. ²⁾ PF(프로젝트파이낸싱): 금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 국내에선 이게 없으면 건설사업을 하기 힘듭니다. 수백억에서 수천억 원에 이르는 사업비를 끌어올 수 있는 방법이 많지 않아섭니다. 2023년 하반기 기준 미분양 물량이 늘며 이것의 부실 우려가 커지고 있습니다. 건설사들이 집을 못 팔아 대출 연체율이 상승하고 있는 겁니다.


정부의 대책은?

마음이 급해진 정부가 내놓을 대책으로 다음 몇 가지가 거론됩니다.

▲지방 미분양 아파트 매수 시 5년간 양도세¹⁾ 면제

▲민간 참여 공공분양²⁾ 공사비 인상

▲PF 금리인하

한마디로 금융(세금과 금리 부담 낮춤)과 비금융(공사비 인상 승인) 지원을 병행할 거란 얘깁니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.

²⁾ 민간 참여 공공분양: LH 등 공공이 제공한 땅에 민간이 아파트를 건설해 분양한 후 최종 수익을 나누는 사업을 말합니다. 공공택지에 분양해 합리적인 분양가가 최대 장점으로 꼽힙니다.



누가 따라요?

정부의 공급 대책 발표를 앞두고 엇갈린 시각도 감지됩니다. 정부가 당근책을 내놓는다 한들 그게 먹히겠냐는 겁니다. “지방은 예전 분양가로도 집이 안 팔리는데, 공사비 인상을 승인해준다 한들 리스크를 안고 누가 집을 팔겠냐”는 겁니다. 정부의 정책대로 착착 움직이는 공공과 달리, 민간은 변수가 많을 수밖에 없다는 주장이 나옵니다.

서울 빌라 전세가율 69.5%

올 초 80%에 달하던 서울 빌라(연립·다세대주택)의 전세가율¹⁾이 7월 69.5%로 떨어졌습니다. 통상 전세가율이 낮아지면 깡통전세²⁾ 위험도 줄어듭니다. 단, 전세 사기에 따른 불신은 여전해 올 1~7월 전체 임대차계약 중 전세의 비중은 53.2%(작년 62.1%)로 줄었습니다. ‘전세의 월세화’가 속도를 더하고 있습니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

²⁾ 깡통전세: 통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.



다주택자 기준, 2채→3채로

“다주택 기준을 현행 ‘2주택 이상’에서 ‘3주택 이상’으로 낮춰야 한다”는 주장이 국토연구원에서 나왔습니다. 지역과 상관없이 집이 2채 이상이면 다주택자로 보는 현재 기준이 서울 같은 ‘우량 지역’의 주택 수요를 늘려 지방 소멸이란 부작용을 일으킨다는 분석에 따른 겁니다.


9월 분양 심리 하락

9월 전국 아파트분양전망지수¹⁾는 8월 대비 10.6p 내려간 90.2로 집계됐습니다. 최근 전국에서 거래량이 줄고 매물은 늘자 아파트 분양 전망도 부정적으로 돌아선 겁니다. 단, 서울(102.4)은 8월 대비 16.5p 떨어졌음에도 여전히 기준선(100)을 넘어서는 전망치를 유지했습니다.

¹⁾ 아파트분양전망지수: 주택사업자(건설회사) 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표를 말합니다. 이 수치가 100을 넘으면 시장을 긍정적으로 보는 사업자가 많다는 의미, 100보다 낮으면 시장을 부정적으로 보는 사업자가 많다는 뜻입니다.


외지인 매수, 8개월 만에 최저치

서울 아파트를 구입한 외지인의 비중이 8개월 만에 최저치를 기록했습니다. 올 7월 서울 아파트 매매거래 3804건 중 919건(24.2%)은 외지인이 매수했는데, 이는 작년 11월(22.1%) 이후 가장 낮은 수준입니다. “급매물이 사라지고 호가는 오르며 외지인의 관망세가 짙어졌다”는 분석입니다.



신희타 연 1.3% 금리 검토

신혼희망타운(신희타)¹⁾ 입주자라면 필수로 이용해야 하는 수익공유형 모기지²⁾. 이 금리를 계약일이 아닌 청약일 기준으로 적용하는 방안을 검토합니다. 정부가 최근 수익공유형 모기지 금리를 기존 연 1.3%에서 연 1.6%로 올리며 ‘기습 인상’ 논란을 일으킨 데 따른 겁니다.

¹⁾ 신혼희망타운: 유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 단, 저조한 흥행 성적으로 2022년 청약을 마지막으로 폐지했습니다.

²⁾ 수익공유형 모기지: 신혼희망타운 청약 당첨자에게 분양가의 70%까지 초저리(연 1.3%)로 빌려주는 대출 상품을 말합니다. 분양가가 ‘3억700만 원’ 이상이면 대출이 필요하지 않아도 무조건 이 상품을 이용해야 합니다. 또 나중에 집을 팔 땐 분양가 대비 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 합니다.

수도권

△서울시 재건축 ‘공사비 검증’ 의무화

△서울시 암사동, 방학동 등 한옥마을 대상지 6곳 선정

△서울시 명동, 무교다동에 개방형 녹지 조성


△반포3주구 HDC현대산업개발에 164억 원 배상 판결

△한남3구역 이주비 2조7000억 원 추정

△문래동 기계금속단지 재개발계획 발표

△노량진1구역 ‘사업비 1조 원’ 수주전 돌입

△노량진6구역에 복합문화시설 건립

△잠실동 우성4차 825가구로 재건축 확정

△미아9-2구역 재건축 사업시행계획 인가

△경기도 그린벨트 불법행위 의심 7000건 확인

△성남시 분당 상가 ‘지분 쪼개기’ 제한 추진

△오산시 11월까지 부동산 실거래 거짓·허위신고 조사

△안양시 국토교통부에 박달스마트시티 사업 협력 요청

△안양시 인덕원 일대 고밀도·복합개발 방식 조성 추진


△광명·시흥시 정부에 ‘3기 신도시 정상 추진’ 촉구

△용인시 역삼도시개발사업 10월 임시총회

△동두천∼연천 구간 경원선 전철 개통 올 12월로 연기


지방

△부산시 아파트분양전망지수 주춤

△대구시 아파트 매매가 5주 연속 상승세

△대전시 원촌동에 2029년까지 바이오메디컬지구 조성

△울산시 울산수목원 조성 사업 본격화

△울산시 KTX 역세권 복합특화단지 토허제 재지정

△세종시 무량판 구조 아파트 2곳 추가 확인

△전주시 종합경기장 개발 민자유치사업으로 변경

△군산시 “새만금 기본계획 변경 철회, SOC 예산 복원” 촉구

△청주시 봉명동 농수산물도매시장 부지 복합개발

△제천시 청전동 도시재생사업 2024년 착수

△강릉시 협동조합형 민간임대주택 투자 ‘주의’ 당부

△춘천시 캠프페이지 도시재생혁신지구 후보지로 선정







전대차 집을 빌린 임차인이 자신의 임차권을 이용해 그 집을 남에게 다시 빌려주는 걸 말합니다. 현행법에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 남에게 빌려줄 수 없습니다. 내 소유가 아닌 집에서 운영하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.



토지거래허가구역 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받습니다.


나무와 집

초록이 우거진 하동 평사리마을.

사진 제공. @star_from_byul




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