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정부가 양보합니다


[1] 정부가 당해세 우선 징수 원칙을 바꿉니다.

[2] 앞으론 전셋집이 공매로 넘어가더라도

[3] 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다.


정부가 양보합니다

앞으론 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다. 지금까진 해당 부동산에 대한 세금을 정부가 먼저 떼어가 보증금을 전부 돌려받지 못하는 일도 적지 않았습니다. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 방지책 후속: 정부가 양보합니다’에 대해 다룹니다.

정부가 양보합니다

빠르면 내년 1월부터 전셋집이 공매¹⁾나 경매²⁾로 넘어갈 때 정부가 당해세³⁾를 먼저 가져가던 원칙을 양보합니다. 정확히 말하면 확정일자⁴⁾를 받은 후 임대인이 밀린 당해세에 대해선 그 금액만큼 임차인(세입자)이 보증금을 먼저 받아갈 수 있게 하는 겁니다. 지금은 같은 상황에서 ① 당해세 ② 저당권(빚) ③ 보증금 순으로 가져가게 돼 있어 임차인이 보증금을 잃는 경우도 있었습니다.

  • check! 2017년부터 지난 7월까지 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금은 472억 원을 넘어섰습니다. 특히 이 금액은 올 들어 7월까지 122억 원을 기록해 피해 규모가 커지고 있습니다.

¹⁾ 공매: 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다. 민사집행법에 근거한 부동산경매와 달리 이것은 국세징수법을 따릅니다.

²⁾ 경매: 법원의 강제력을 동원해 돈을 빌린 이(채무자)가 돈을 빌려준 이(채권자)에게 빚을 갚도록 강제하는 절차를 말합니다. 보통 채권자가 채무자의 주택 등에 대해 법원에 경매를 신청하면 법원이 높은 가격을 부른 이에게 팔아 대신 받아줍니다.

³⁾ 당해세: 해당 부동산 자체에 부과된 세금을 말합니다. 상속세와 증여세, 종부세, 재산세 등이 여기에 속합니다. 당해세가 아닌 모든 세금은 ‘일반세’라고 부릅니다.

⁴⁾ 확정일자: 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

뭐가 좋아질까?

전셋집이 경매(또는 공매)로 넘어가도 ① 보증금 ② 저당권(빚) ③ 당해세 단계로 변제 순서가 바뀌어 마음 졸일 일이 줄게 됩니다. 깡통전세¹⁾에 입주해 대항력²⁾이 없는 임차인도 앞으론 보증금 일부를 돌려받을 길이 열리고요. 그건 그렇고 앞으로 정부가 세금을 못 걷는 건 아니냐고요? 아니요. 정부는 “다른 재산이나 소득을 포착하면 압류해 징수하겠다”고 했습니다.

¹⁾ 깡통전세: 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

²⁾ 대항력: 경매 등으로 집주인이 바뀌어도 세입자가 남은 계약기간에 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 얻기 위해선 전입신고 등 행정 처리를 해야 합니다


아쉬운 점 하나

다만 정부의 이런 노력에도 불구하고 아쉬운 점이 있습니다. 정부는 공매 등으로 넘어간 집이 팔려 그 대금을 나눠 가질 때 임차인이 확정일자를 받은 후 밀린 당해세에 대해선 보증금보다 먼저 가져가지 않겠다고 했습니다.확정일자를 받기 전부터 밀린 세금은 여전히 최우선으로 가져갈 생각이라는 겁니다. 즉 이미 세금이 왕창 밀린 집에 전세를 들어갔다면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 겁니다.

  • check! 이제까지 임대인이 체납한 세금이 있는지 없는지 확인도 못한 임차인 입장에선 구제받기 어려운 건 마찬가지인 셈입니다.

개선점 하나

정부도 이런 문제를 해결하고자 대책을 내놓긴 했습니다. 내년부터 임차인이 전월세 ‘계약 후’ 임대인의 동의 없이 국세¹⁾ 체납 여부를 살펴볼 수 있게 하겠다는 겁니다. 즉 앞으론 잔금을 치르는 입주 시점까지만 임대인의 세금 체납 여부를 확인하면 계약을 깨도 계약금(10%)을 뺀 나머지 보증금(90%)은 지킬 수 있게 됩니다.

  • check! 임대인의 국세 체납 확인 방법요? ‘계약 후’ 임대차계약서를 들고 세무서에 가 신청하면 열람할 수 있습니다. ‘계약 전’에 체납 여부를 확인하려면 국세청의 ‘미납국세열람제도’를 활용하면 됩니다. 단, 이는 임대인의 동의가 필요합니다.

¹⁾ 국세: 국가가 살림살이에 쓰기 위해 국민에게 부과·징수하는 세금을 말합니다. 참고로 체납한 국세를 강제집행으로 징수할 경우 대부분 다른 채권보다 우선해 변제됩니다.


20대 주담대 309.8% 증가

가계대출¹⁾ 증가세가 가파릅니다. 2017년 말 463조7000억 원이던 주택담보대출(주담대)²⁾ 잔액은 지난 7월 말 635조3000억 원으로 37% 증가했습니다. 특히 20·30대의 대출 잔액이 폭증했습니다. 같은 기간 30대는 105조9000억 원에서 165조2000억 원으로 56%, 20대는 12조3000억 원에서 38조1000억 원으로 309.8% 늘어났습니다. 금리인상기인 최근에도 대출은 계속 늘어나고 있습니다.

¹⁾ 가계대출: 가정에서 집을 사는 등 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.

²⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

안심전환대출 집값 3억→4억

10월 6일부터 17일까지 변동금리¹⁾ 주택담보대출(주담대)을 최저 연 3.7%의 고정금리²⁾로 바꿔주는 안심전환대출 2회 차 신청·접수를 시작합니다. 집값 3억 원까지 신청할 수 있었던 1회 차(9월 15일∼30일)에 이어 2회 차에선 집값 4억 원까지 신청할 수 있습니다. 참고로 집값 ‘4억 원’은 주담대를 받은 시점이 아니라 현재 시세 기준입니다.

¹⁾ 변동금리: 경제 상황에 따라 3개월 또는 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 통상 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

²⁾ 고정금리: 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.

반값아파트는 강동구에?

SH¹⁾가 연내에 내놓기로 한 반값아파트²⁾의 첫 대상지로 강동구의 고덕강일지구가 유력하게 거론되고 있습니다. SH는 850가구를 사전 청약을 통해 공급할 예정이며 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 분양가는 3억~4억 원대, 토지임대료는 월 30만 원 수준이 될 것으로 예상합니다. 금리인상기로 주거비가 뛰고 있어 많은 관심을 끌 것으로 시장은 전망합니다.

¹⁾ SH: 서울시 산하 공기업입니다. LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

²⁾ 반값아파트: 국가나 지자체 땅을 빌려 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. 이것의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다.

상위 1%가 106만 채 보유

다주택자¹⁾ 상위 1%(14만6966명)가 주택 106만3608채를 보유한 것으로 나타났습니다. 1인당 평균 7.2채씩 가지고 있는 셈입니다. 이는 우리나라 모든 주택 1852만5844채의 5.7%를 차지하는 수준입니다. 좀 더 범위를 넓히면 다주택자 상위 10%인 146만9661명은 우리나라 주택의 약 5분의 1(21%)인 388만5649채를 소유하고 있습니다.

¹⁾ 다주택자: 집을 두 채 이상 가진 이를 말합니다. 한 채는 실거주용, 다른 집은 세를 놓는 식으로 임대수익을 얻고 가격이 오르면 시세차익도 챙길 수 있어 각광받고 있습니다.


상위 1%가 종부세 절반 납부

2021년 걷힌 종합부동산세(종부세)¹⁾ 절반은 납부자의 상위 1%가 낸 것으로 나타났습니다. 최근 국세청에서 낸 국정감사 자료에 따르면 2021년엔 종부세 7조2681억 원을 부과했는데, 그중 3조5756억 원(49.2%)을 1만166명(납부자의 상위 1%)이 부담했습니다. 1인당 평균 세액은 3억5100만 원이었다고. 종부세 납부 인원과 세액은 매년 늘어나는 추세입니다.

¹⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 지난 몇 년간 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.




인테리어 동지 은정이가 찾은 완벽한 공간



#30 은정이의 내 집 마련 은정이를 알게 된 건 10여 년 전, 서울 군자동에서 10평 남짓한 낡은 원룸 월셋집을 구해 그곳을 예쁘게 고쳐보겠다고 고군분투하던 시절이다. 벽과 문짝에 페인트를 칠하고 돈을 들여 두툼한 장판을 새로 깔았다. 하나밖에 없는 방 한쪽 벽 전체에 선반을 설치하고 옷장으로 구획을 나눴다. 육체적으로나 정신적으로 여간 힘든 작업이 아니었지만 집을 고치지 않곤 하루도 살 수 없을 것 같았다. 인테리어 동지를 찾고 싶어서 각종 커뮤니티에 집 사진을 올리고 블로그에 셀프 인테리어 포스팅을 하다가 은정이네 집을 발견했다. 분명 DIY인 것 같은데 화장실 창문의 스테인드글라스, 거실 한쪽 벽면 전체의 파벽돌 시공, 이국적인 화목난로 같은 것이 범상치 않았다. 나는 그 집을 자주 구경했고 댓글까지 남기다 우리가 같은 동네에 살고 있다는 사실을 알게 됐다. 그러던 어느 날 그녀와 서로의 집 중간 지점에 있는 한 카페에서 만나자고 약속을 잡았다. 그날 이후 우리는 아주 친한 친구가 되어 10년을 함께 지냈다. 은정이는 보컬 트레이너로 깜짝 놀랄 정도로 노래를 잘한다. 재주도 많아서 요리도 잘하고 손으로 하는 건 뭐든 좋아한다. 뜨개질과 긴쓰기, 공예 등 취미도 끝이 없이 많다. 집에 예쁜 물건 두길 좋아해 다람쥐가 도토리를 모으듯 조금씩 빈티지 소품을 사 모은다. 하루 종일 집에 있어도 아무렇지 않은 ‘집순이’며 남편과 고양이 세 마리와 함께 산다. 그런 그녀가 작년에 갑자기 15평도 채 되지 않는 서울 면목동의 신축 빌라로 이사했다. 모두가 아파트를 사야 한다고 입을 모으는데 호기롭게 빌라를, 그것도 작은 평수를 선택해 들어갔다. 걱정을 바리바리 싸 들고 은정이네 집을 처음 찾아간 날, 예상외로 탁 트인 뷰의 번듯한 집이 나를 기다리고 있었다. 거실의 절반을 차지하는 주방은 테라스를 향하고, 옆집과의 거리가 충분하지 않은 한쪽 벽면엔 유리 블록 작업이 한창이었다. 내 인테리어 동지는 이번에도 완벽한 집을 찾아서 자기만의 공간을 만들어가고 있구나 하고 나는 안심했다. 집값에 대한 잔소리는 접어두고 둥근 테이블에 모여 앉아 맛있는 음식을 먹으며 너희 집 같은 곳이 더 많아졌으면 좋겠다고 말해줬다.




선분양제 분양(청약) 후 공사를 시작하는 걸 말합니다. 건설사 입장에서 장점은 주택을 짓기 전에 큰돈을 확보할 수 있다는 것. 소비자 입장에서 장점은 공사가 상당 부분 진행된 집(후분양제)을 사는 것보다 저렴하다는 겁니다. 대부분 한국에만 있다고 알고 있는데 미국과 영국 등에도 존재합니다.



후분양제 건설사가 아파트를 일정 정도(60~80%) 지은 후 입주자를 모집하는 제도입니다. 입주 시기도 통상 2~3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월에서 1년 이내로 짧습니다. 건설사 입장에선 어느 쪽이 이익이냐고요? 당연히 선분양제입니다. 공사 전 미리 돈을 끌어올 수 있으니까요.



똑똑

거기에 누구 계세요?

사진 제공. @by.jun___



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