정녕 봄은 올까요?

[1] 서울 청약시장이 살아나고 있습니다.

[2] 정부의 규제완화책이 먹혔다는 평입니다.

[3] 다만 지방에선 미분양이 쏟아지고 있습니다.

정녕 봄은 올까요?

서울 청약시장이 살아나고 있습니다. 쭉 미분양이 날 것 같던 작년과는 분위기가 다릅니다. 주요 단지들이 좋은 성적을 내며 청약시장에 봄이 올지 관심이 모입니다. 오늘 부딩은 ‘서울 청약시장 흥행: 정녕 봄은 올까요?’에 대해 다룹니다.

평균 경쟁률 200 대 1 기록

서울 청약시장이 점차 살아나고 있습니다. 최근 1순위¹⁾ 청약을 접수한 영등포구 한 단지는 200 대 1에 가까운 평균 경쟁률을 기록했습니다. 899가구의 주인을 찾는 강동구 한 단지의 무순위청약²⁾엔 4만 명 이상이 몰려 평균 경쟁률이 46.2 대 1로 집계됐고요. 적어도 서울만큼은 청약 열기가 되살아났다는 의견이 나옵니다.

check! 서울 청약시장의 흥행은 민간분양에 국한한 얘기가 아닙니다. 분양가 3억 원대의 토지임대부주택인 고덕강일3단지도 최근 사전 청약에 약 2만 명이 몰리며 평균 경쟁률 40 대 1을 기록했습니다.

¹⁾ 1순위: 청약 자격은 1순위와 2순위로 구분되고 당첨자는 1순위에서 먼저 정합니다. 2023년 3월현재 1순위 자격이 주어지는 청약통장 가입 기간은 수도권 기준 1년(지방 6개월)입니다. 즉 청약통장 가입 후 1년이 지났고 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상 수도권 거주자면 집이 몇 채 있든, 세대주 여부에 관계없이 1순위 청약이 가능합니다.

²⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 또 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요 없고 당첨자도 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 가립니다.

정녕 봄은 올까요?

서울 청약시장의 흥행 요인요? 시장에선 아래와 같은 이유를 꼽습니다. ① 자재값 인상에 분양가가 더 오를 거란 전망이 나오며 청약을 서두르는 이가 늚 ② 거주지와 관계없이 다주택자도 무순위청약에 도전할 수 있게 정부가 규제를 풂 ③ 규제지역인 강남 3구와 용산구를 뺀 서울 전역의 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 청약 물량의 60%를 추첨제¹⁾로 뽑으며 가점이 낮은 수요자가 몰림.

¹⁾ 추첨제: 말 그대로 청약가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 진입장벽이 낮아 경쟁률은 치솟을 수 있습니다.

일시적 흥행일 뿐

그러나 서울 청약시장에 대한 엇갈린 전망도 나옵니다. 잠시 분위기가 좋아졌을 뿐, 전국에 미분양 물량이 넘치는 데 서울만 청약시장이 흥행할 수 있겠냐는 겁니다. 서울 청약시장에 대한 두 갈래 전망은 다음과 같습니다.

▶ 서울은 쭉 흥행함: “지금처럼 청약자가 많으면 향후 분양하는 단지들도 흥행할 듯. 또 본청약 당첨자들이 계약까지 완주하면 무순위청약 물량도 거의 안 나올 듯.”

▶ 일시적 흥행일 뿐: “금리인상 가능성 모름? 앞으로 금리가 오르고 분양가상한제¹⁾ 해제로 분양가까지 높아지면 지금의 ‘완판’은 일시적 현상에 그칠 수도.”

check! 정부의 규제완화로 현재 강남 3구와 용산구를 뺀 서울 전역은 분양가상한제 규제를 받지 않습니다. 이에 분양가는 앞으로 상승세를 그릴 거란 전망입니다. 참고로 최근 흥행한 서울 청약 단지는 대부분 분양가상한제 해제 전에 분양가를 낮게 책정한 곳입니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다.

지방은 미분양

그런가 하면 지방에선 여전히 미분양 물량이 쏟아지고 있습니다. 한때 지방은 서울의 대체 투자처로 떠올랐지만, 정부가 서울의 부동산 규제를 풀며 굳이 지방에 투자할 이유가 없어졌다는 주장이 나옵니다. 올 1월 기준 전국 미분양 7만여 가구 중 85%에 육박하는 6만3102가구가 지방에 있습니다. 지방의 미분양 물량만 정부가 위험수위로 판단하는 6만2000가구를 넘어섰습니다.

check! 특히 올 1월 기준 전국 미분양 물량 1위를 기록한 대구(1만3565가구)는 당분간 새 아파트 공급 계획에 대한 승인을 전면 보류하기로 했습니다. 지자체가 쓸 수 있는 초강수를 꺼낸 겁니다.

전세 피해확인서 더 빨리 받을 수 있어요

정부가 전세 사기 피해자에 대한 추가 지원 방안을 내놨습니다. 전세피해지원센터에서 발급받을 수 있는 (전세)피해확인서¹⁾를 경매 절차가 끝나기 전이라도, 보증금 피해를 입은 게 확실하다면 조건부로 받을 수 있게 하고, 피해확인서의 유효기간을 6개월(기존 3개월)로 늘리는 게 핵심 내용입니다. 이는 전세 사기 피해자가 저리 대출이나 긴급 주거지원 혜택을 빠르게 받을 수 있도록 하기 위함입니다.

¹⁾ (전세)피해확인서: 전세 사기 피해자들이 정부의 구제책인 긴급지원주택(시세의 30%)과 저리 전세대출(가구당 최대 2억4000만 원, 연 1~2%대 금리)을 받을 때 필요환 서류입니다. 서울 강서구와 인천 부평구에 있는 전세피해지원센터에서 받을 수 있습니다.

한국은행 “집값 더 떨어집니다”

한국은행은 올해 집값이 더 떨어질 거로 내다봤습니다. ‘부동산 부문 관련 리스크 평가’ 보고서를 통해 고금리, 집값 하락에 대한 기대, 시장 순환 주기 등을 고려해 앞으로 부동산 경기 부진이 더 이어지면 금융시스템까지 불안해질 수 있는 만큼 프로젝트파이낸싱¹⁾을 중심으로 미리 구조조정이 필요하다고 지적했습니다. 특히 최근 이어지는 집값과 전셋값의 동반 하락이 시장을 더 어렵게 만들 수 있다고 평가했습니다.

¹⁾ 프로젝트파이낸싱: 신용이나 물적 담보가 아닌 건설사업의 미래 수익성을 담보로 금융권에서 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 가령 아파트를 지을 때 훗날 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해주는 겁니다. 다만 2023년 3월 기준 이것의 부실 우려도 나옵니다. 건설사는 분양을 하고 계약금 등으로 이를 갚는데 미분양이 늘고 있기 때문입니다.

한강 곤돌라+대관람차+제2세종문화회관

오세훈 서울시장이 한강르네상스 2.0 버전인 ‘그레이트 한강 프로젝트’를 발표했습니다. 한강에 곤돌라가 떠다니고, 수상 산책로를 만들고, 대관람차 서울링과 제2세종문화회관 등 명소를 마련하고, 수상스포츠 등을 즐길 수 있는 체육시설을 짓는 게 핵심 내용입니다. 대부분 민간투자로 추진할 계획이라 수익성 확보 여부가 중요할 거로 보입니다.

송파구 홀로 상승

시장 침체가 이어지는 가운데 서울 25개 구 중 유일하게 서울 송파구 아파트값이 상승세를 기록했습니다. 한국부동산원이 내놓은 3월 6일 시세 동향 기준 송파구 아파트값 상승률은 0.03%입니다. 작년 4월 4일 0.01% 상승률을 마지막으로 이어진 하락세의 흐름이 11개월 만에 바뀌었습니다. 시장에선 송파구의 대단지 중심으로 급매물 매수세가 살아나며 깜짝 반전이 있었다고 평했습니다.

서울 토허제 풀까, 말까?

서울 강남구 압구정동 일대, 양천구 목동 일대 등 주요 재건축단지의 토지거래허가구역(토허제)¹⁾ 지정 기한이 오는 4월 26일에 끝납니다. 이에 서울시가 토지거래허가구역 지정을 풀지, 연장할지 관심이 모입니다. 다만 최근 서울 집값 하락세가 다소 누그러지고, 상승한 지역도 나오고 있어 서울시가 이를 풀긴 어려울 거란 예측도 나옵니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받습니다.