전월세를 망치지 않는 Q&A

[1] 임대차 2법 시행 4년을 맞아

[2] 갱신권에 대한 관심이 재점화하고 있습니다.

[3] 갱신권으론 ‘최대 4년’ 거주가 가능합니다.

전월세를 망치지 않는 Q&A

임대차 2법 시행 후 4년이 지났지만 여전히 헷갈리는 점이 많습니다. 특히 최대 4년간 거주 안정성을 보장하는 계약갱신청구권이 그렇습니다. 오늘 부딩은 ‘계약갱신청구권 복습: 전월세를 망치지 않는 Q&A’에 대해 다룹니다.

들어가며

임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제). 이 중 계약갱신청구권(이하 갱신권)이 중요한 이유요? 임차인이 최대 4년(2+2년)간 안정적으로 거주할 수 있어섭니다. 임대인의 동의 없이도 2년 연장이 가능해 임대료 급등이나 갑작스러운 계약 해지로 인한 불안감을 줄일 수 있죠. 갱신권에 관해 헷갈릴 만한 내용을 Q&A로 정리합니다.

Q 언제부터 쓸 수 있나?

A 전월세 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 가능합니다. 여기서 ‘1개월 전’이란 해당일의 0시 전을 의미하니 주의해야 합니다. 예를 들어 10월 30일에 끝나는 계약이라면 9월 30일 0시 전까지 써야 하는 겁니다.

Q 어떻게 써야 할까?

구두나 문자, 이메일 등 다양한 방식으로 쓸 수 있습니다. 수고스럽긴 해도 내용증명¹⁾으로 증거를 남기는 방법이 가장 안전합니다. 참고로 묵시적 갱신²⁾이 되었다면 갱신권을 쓴 거로 보지 않습니다. 즉 묵시적 갱신 이후 갱신권을 쓴다면 최대 6년(2+2+2년)간 거주도 가능합니다.

¹⁾ 내용증명: 발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해주는 서비스입니다. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 보내면 좋습니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다.

²⁾ 묵시적 갱신: 전월세 계약이 끝났지만 임차인과 임대인이 별말 없이 계약을 계속 유지하는 상황을 말합니다.

Q 임차인이 쓰면 임대인은 무조건 받아들여야 할까?

A 아니요. 임대인은 다음과 같은 사유로 거부할 수 있습니다. △임대인이 해당 집에 실거주하기 위해 거부하는 경우(임대인의 직계존비속이 실거주하는 경우도 동일) △임차인이 월세 2개월 치를 밀린 경우(계약기간 내에 총 2개월 연체한 경우도 동일) △임차인이 집을 부순 경우 △임차인이 임대인의 동의 없이 타인에게 집의 일부를 빌려준 경우 △허위 신분으로 계약하거나 집을 불법적 목적으로 활용한 경우 등입니다.

Q 임대인이 실거주한다며 갱신권을 거부했는데, 그게 거짓말이었다면?

A 만약 임대인이 제3자에게 집을 빌려줄 목적으로 갱신권을 거부했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 환산 월차임 3개월분입니다. 임대인이 거짓말을 했는지 어떻게 아느냐고요? 확정일자 열람으로 임대인의 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

Q 갱신권, 꼭 써야 할까?

A 원치 않으면 쓰지 않아도 됩니다. 다른 집에서 새로 계약을 맺으면 더 유리한 조건으로 협상할 수 있는 기회가 생기기도 합니다. 특히 시세가 떨어졌거나 임대인이 공실을 피하려 할 경우 임차인은 더 낮은 임대료로 계약을 맺을 수도 있습니다. 참고로 임대차 2법 중 전월세상한제는 갱신권과 보완적인 역할을 합니다. 갱신권을 쓰지 않아도 전월세상한제는 여전히 적용되며, 반대로 갱신권을 사용하며 전월세상한제의 보호를 받을 수도 있습니다.

Q 임대차 2법을 없앤다는 얘기도 있던데?

A 최근 국토교통부 장관이 임대차 2법 폐지를 주장했지만, 이는 법 개정이 필요한 사안입니다. 정부와 여당의 힘만으론 즉시 폐지할 수 없다는 의견이 많습니다.

3기 신도시 첫 본청약

9월 말 인천 계양에서 3기 신도시 첫 공공분양¹⁾ 본청약을 시작합니다. 총 1106가구 중 사전 청약 계약 물량을 뺀 약 300가구가 일반에 풀립니다(출처: 국토교통부). 또 역대 공공분양 사전 청약 최고 경쟁률을 보인 서울 동작구 노량진 수방사 부지에서도 약 40가구가 나옵니다.

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다.

기계적 대출 X

은행들이 유주택자 대상 주택담보대출¹⁾을 중단하며 실수요자의 피해가 커지자 이복현 금융감독원장이 “기계적 대출 금지는 적절하지 않다”고 지적했습니다. 그는 “조만간 은행장들과 만나 실수요자 보호 방안을 논의하겠다”고 밝혔습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

집 안 파는 50·60대

서울에서 집을 가장 많이 파는 연령대인 50·60대. 최근 이들의 매도 비중이 줄고 있습니다. 2022년엔 50.2%였지만 2024년 7월 기준 44.9%로 5%p 이상 감소했습니다(출처: 법원 등기정보광장). “주택연금¹⁾ 도입으로 현금 흐름이 생겨 서둘러 집을 팔 필요가 없어졌다”는 분석입니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 공시가격 12억 원(시세 약 15억 원) 이하 집을 가진 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 2022년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.

낙찰가율 95.5%

8월 서울 아파트 낙찰가율이 95.5%로 25개월 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다(출처: 지지옥션). 10억 원짜리 물건이 9억5000만 원대에 낙찰된 셈입니다. 서울 아파트값이 오르며 최근 강남 3구는 물론 강북에서도 감정가를 웃도는 가격에 낙찰되는 사례가 나타나고 있습니다.

2주째 하락

서울 아파트 매매수급지수¹⁾가 떨어졌습니다. 8월 12일 최고치인 104.8을 찍고 △19일 104.4 △26일 104.0 등으로 2주째 내림세입니다(출처: 한국부동산원). 정부의 8·8 부동산 대책²⁾과 금융당국의 대출 규제로 은행 금리가 한 달 새 1%p 넘게 오르며 매수세가 다소 꺾였단 분석입니다.

¹⁾ 매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 이가 사려는 이보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 집을 팔려는 이보다 사려는 이가 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.

²⁾ 8·8 부동산 대책: 2024년 8월 8일 정부가 내놓은, 주택공급에 초점을 맞춘 부동산 대책입니다. 수도권 그린벨트를 풀어 신규 택지를 발굴하고, 비아파트의 수요·공급을 활성화하는 등 2030년까지 수도권에 총 42만7000가구의 주택을 공급한다는 내용이 담겼습니다.

#18 서촌다운 서점들

집에서 20분만 걸으면 서울에서 가장 큰 서점에 도착할 수 있다. 그러나 정작 내가 자주 찾는 곳은 동네의 작은 서점들이다. 일에 관한 아이디어가 필요할 때, 산책 중 뚜렷한 목적지가 없을 때 어느 책방으로 나들이를 갈지 정하기만 하면 된다.

경복궁 영추문 앞의 보안책방, 무목적(無目的) 빌딩의 한 축인 더프레이즈, 온통 노란색으로 뒤덮인 더북소사이어티. 저마다 구비한 책의 성격도 다르고, 공간의 개성이 확연한 서점이다. 짧게나마 감각의 여행을 떠나는 기분을 느끼게 해주는 서촌의 작은 서점을 살핀다.

보안책방

경복궁 영추문을 마주 보고 있는 건물 2층의 보안책방은 전시 공간 보안여관에서 운영하는 독립 서점이다. 독특한 미감으로 셀렉트한 철학, 예술, 문학, 여행 관련 책이 느슨하게 놓여 있다. 1층 카페에서 주문한 차나 커피를 마시며 독서를 즐길 수 있고, 창밖 경복궁 뷰가 마음을 일렁이게 할 만큼 드라마틱하다. 건물에 거주하는 순한 개 ‘연두’가 어슬렁거리는 서점 풍경도 보안책방만의 묘미다.

더북소사이어티

소규모 출판사 미디어버스에서 운영하는 서점 더북소사이어티가 상수동, 창성동을 거쳐 최근 옥인동에 새로 둥지를 틀었다. 미디어버스에서 출판한 책부터 국내외 실험적인 예술, 디자인 서적과 매거진 등이 가득하다. 기존에 쓰던 가구를 재활용하기 위해 공간 전체를 온통 노란색으로 칠했다. 이따금 예술가의 북 토크와 전시, 워크숍이 열리는 프로젝트성 공간으로 바뀌기도 한다.

더프레이즈

무목적이라는 중성적 이름의 건물 1층에 자리 잡은 작은 서점 더프레이즈는 스타일리스트인 김누리 디렉터가 운영한다. 그녀에게 내재된 패션 DNA가 발현된 매거진과 브랜드 북, 아트 북 등이 감각적으로 큐레이션되어 있다. <핀업>, <스터디>, <더블> 같은 매거진과 루시 리(Lucie Rie), 구본창 같은 아티스트의 작품을 찬찬히 넘겨볼 수 있는 아늑한 공간에 플레이리스트마저 귀를 솔깃하게 한다. 필운대로를 지날 때면 꼭 들르는 곳이다.