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전셋값 언제 떨어짐?


전셋값 언제 떨어짐?

정부가 ‘떨어져라, 떨어져라’ 하고 굿을 해도 절대 떨어지지 않는 서울 아파트 전셋값. 벌써 100주 넘게 계속 오르고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 아파트 전셋값의 비밀: 전셋값 언제 떨어짐?’에 대해 다룹니다.



전셋값 계속 오름

서울 아파트 전셋값이 2019년 7월 첫째 주 이후 101주째 계속 오르고 있습니다. 숱한 대책에도 불구하고 쉬지 않고 오르는 겁니다. 게다가 전문가들은 앞으로도 한참 동안 전셋값 상승세가 이어질 거로 봅니다. 상승세를 자극할 요인이 쌓이고 있다는 게 그 이유입니다. 참고로 서울 아파트 전셋값이 역대 가장 길게 오른 것은 2014년 6월 중순부터 2017년 1월 초까지 장장 135주입니다.

전셋값 왜 계속 오름?

시장에선 서울 아파트 전셋값이 앞으로도 오를 수밖에 없는 원인으로 아래 세 가지를 들었습니다.


  • 너무 오른 보유세 “현시점 다주택자는 종합부동산세*가 오르는 상황에서도 집을 안 팔고 버틴 이들임. 늘어난 세금? 그걸 본인들이 내겠음? 세입자에게 떠넘길 가능성이 큼!”


  • 주택임대사업자제도 폐지 “정부가 주택임대사업자제도**를 곧 폐지하면 기존 임대주택이 일반 주택으로 변신해 전세시장에 나올 것임. 그 후? 주변 시세에 맞춰 전셋값이 오르는 일만 남음!”


  • 전월세신고제 시행 “정부는 전월세신고제*** 시행 이후 신고 내용을 세금 걷는 용도로 쓰지 않겠다고 했지만, 집주인 입장에선 여간 찝찝한 일이 아님. 이에 기존 전세를 월세 등으로 돌려 전세 매물이 줄어들 것임!”


*과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금으로, 줄여서 ‘종부세’라고도 합니다.

**공공임대주택 공급의 한계를 보완하려고 만든 제도로 임대 사업자에게 임대료 인상률 제한(5%)과 임대 의무 기간(10년) 등을 지키게 하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심입니다. 다만 정부와 여당은 지난해에 아파트임대사업자제도를 폐지한 데 이어, 최근 일반 주택 임대 사업자 신규 등록도 중단하기로 했습니다 ***2021년 6월 1일부터 전월세계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 반드시 신고해야 하는 제도입니다. 이걸 하는 이유는 앞으로 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위함입니다. 전월세 가격을 공유하면 세입자가 그 시세가 적당한지 판단할 수 있다는 것이 정부의 계산입니다. 

전셋값 언제 떨어짐?

상당수 전문가는 2~3년 후에나 서울 아파트 전셋값이 안정될 거로 보고 있습니다. 위에 언급한 세 가지 원인 외에 임대차보호법* 시행, 3기 신도시 대기수요 등으로 전셋값이 상승 압력을 받고 있다는 겁니다. 한편 한 매체는 전문가들에게 신규 전세 계약의 가격 전망을 물었는데, 51명 중 50명(98%)이 전셋값이 오를 거라고 답했습니다. 특히 계약갱신청구권이 만료되는 내년 8월 이후 상승세가 극심해질 거로 내다봤습니다.

*지난해 7월 정부가 세입자 보호를 목적으로 기존 임대차보호법을 개정했는데, 그 핵심인 ‘전월세상한제(임대료는 5% 이내로 올려드릴게요!)’와 ‘계약갱신청구권제(2년 더 살게요!)’, ‘전월세신고제(전월세 계약 시 무조건 신고!) 세 가지 법을 말합니다.

이런 꼼수도

한편 임대차보호법을 시행한 지 9개월이 지났지만 애초 기대한 효과보다는 부작용만 두드러진다는 분석도 나오고 있습니다. 가령 전월세를 최대 5%까지만 올리는 전월세상한제를 지키는 대신 신고 대상이 아닌 관리비를 엄청 올리는 꼼수 등이 난무하는 겁니다. 이렇게 집주인과 세입자 간 갈등이 심해지는 상황에서 이를 해결할 수 있는 뾰족한 방법은 없어 앞으로도 문제는 이어질 거로 보입니다. 



판 땅 또 삼

땅 거래 건수가 어마어마합니다. 평소 부동산 거래가 주춤한 3월과 4월에만 각각 전국에서 12만 필지*가 거래됐다고. 두 달 연속으로 12만 필지가 거래된 건 통계 작성 이후 처음 있는 일이랍니다. 시장에선 3기 신도시 등에서 나온 토지보상금이 다시 시장으로 유입된 것으로 봤습니다.

*땅을 세는 단위입니다. 면적이 아닌 수량 개념. 이에 필지 하나당 지번 하나가 붙게 됩니다.

임대주택 말고 월세 지원!

정부가 공공임대주택을 짓는 것보다 주거취약계층을 대상으로 월세를 지원해주는 게 더 효과적이라는 주장이 나왔습니다. “한 가구를 지을 때마다 1억2000만 원의 적자가 발생하는 공공임대주택은 이미 한계에 다다랐다”는 겁니다. 이는 제주특별자치도와 국민의힘 부동산시장정상화특별위원회가 주최한 ‘부동산 정책토론회’에서 나온 얘깁니다. 

국민 평형이 1위

올해 전국에서 분양한 아파트의 면적별 1순위 청약자 수를 조사해보니 ‘국민 평형’으로 불리는 전용면적 84㎡(약 32평)에 가장 많은 청약자가 몰렸다고 합니다. 이 타입은 올해 2만9996가구를 공급했는데 52만5989개의 1순위 청약통장이 몰렸다고. 1·2인가구가 늘었다고 하지만 아파트 수요층은 여전히 3·4인가구라는 것을 알 수 있는 대목입니다. 



프리미엄

부동산을 팔 때 붙이는 ‘웃돈’을 말합니다. 줄여서 ‘피(p)’라고도 하죠. 잘 알려지지 않았지만 새 아파트 분양 시 조합과 시공사는 당첨자에게 어느 정도 프리미엄이 발생하도록 분양가를 책정하기도 한대요. 뭐, 최근엔 전매제한 때문에 무용지물이 되었지만요.

마이너스 프리미엄

아파트 시세가 입주 후 분양가 밑으로 떨어져 집주인이 손해를 보는 경우, 프리미엄이 없어졌다고 해서 마이너스 프리미엄(마피)이라고 합니다. 쉽게 말해 최근 인기인 ‘로또 아파트’의 반대말이라고 할 수 있죠. 




천국의 계단

자세히 보면 별자리도 보여요.


사진 제공. @cooljerome

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