전셋값 상승이 집값도 띄울까?

[1] 서울 아파트 전셋값이 1년간 올랐습니다.

[2] 시장 침체에 전세 수요가 늘었기 때문입니다.

[3] 매맷값 상승을 부추길 거란 전망도 나옵니다.

전셋값 상승이 집값도 띄울까?

서울 아파트 전셋값이 52주째 올랐습니다. 전셋값 상승이 매맷값 상승을 부추기는 게 아니냐는 주장이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘서울 전세 52주째 상승: 전셋값 상승이 집값도 띄울까?’에 대해 다룹니다.

서울 전셋값 52주째 상승

5월 13일 현재 서울 아파트 전셋값이 52주째 상승세입니다(출처: 한국부동산원). 1년을 보통 52주로 계산하니, 지난 1년간 매주 전셋값이 오른 셈입니다. ① 고금리 기조에 매매 수요가 전세 수요로 갈아타고 ② 전세 사기 여파에 비아파트보다 중소형 아파트 전세를 찾는 이가 늘어난 데다 ③ 서울 자체 전세 물량 부족 현상까지 겹친 영향이란 분석입니다.

check! 서울 아파트 전셋값 최장 연속 상승 1·2위 기록은 각각 2014년 6월 셋째 주부터 2017년 1월 둘째 주까지 135주, 2019년 7월 첫째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 134주입니다.

전셋값 상승이 집값도 띄울까?

통상 전셋값이 오르면 매맷값을 밀어 올리며 전세 수요가 매매 수요로 전환하기도 합니다. 글로벌 금융위기¹⁾ 여파가 남은 2013년 서울이 그랬습니다. ▲매매 수요가 대부분 전세 수요로 옮아가고 ▲투자자도 집을 사지 않아 전세 공급은 급감하고 ▲일부 지역의 전세가율²⁾은 90%에 육박하고, 이런 상황이 이어지며 전셋값 상승이 매매 호가를 서서히 끌어올리는 역할을 한 겁니다. 실제 서울 아파트값은 전세가율이 60%를 넘어선 2013년부터 서서히 오르기 시작해 2021년까지 상승세를 이어갔습니다.

check! 서울 아파트 평균 전세가율은 △2013년 60.8% △2014년 63.97% △2015년 70.92% 등으로 상승했습니다.

¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.

²⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

집값 상승? 시기상조

전셋값 상승세가 매맷값 상승세를 이끌기엔 아직 시기상조라는 의견도 있습니다. ▲전셋값이 1년째 오르자 내 집 마련 수요가 생기며 매매거래량이 증가하긴 했지만, 이는 구입자 중 적은 비중에 불과하고(올 3월 서울 아파트 매매거래량은 4084건으로 ‘예년 수준’인 5000~6000건보다 적고) ▲아직 투자자가 접근할 만큼 전세가율이 오르지 않았다는 겁니다(올 4월 서울 아파트 전세가율은 53.2%).

당분간 상승세 지속

서울 아파트 전셋값 상승세는 당분간 지속될 전망입니다. 전셋값이 떨어질 만한 특별한 요인이 보이지 않는 데다, 올 7월 말이면 임대차 2법(계약갱신청구권제¹⁾, 전월세상한제²⁾) 시행 이후 전세 계약의 4년 만기도 돌아와 임대인이 전셋값을 대폭 올릴 것이란 관측이 나오기 때문입니다. 특히 신축 단지, 학군지 등 주거 선호 지역일수록 이런 상승세는 더 두드러질 전망입니다.

¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

²⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.

수도권 아파트 연평균 6.7% 상승

지난 25년간 수도권 아파트값이 연평균 6.7% 오른 것으로 나타났습니다. 정확히 말하면 18년간 오르고 7년간 하락했습니다. 특히 2002년은 29.2%로 가장 많이 올랐고, 2023년에는 가장 많이 떨어져 -8%를 기록했습니다(출처: 부동산인포). “집값은 늘 부침이 있지만 길게 보면 우상향”이라는 분석입니다.

서울 빌라 전세가율 70% 돌파

서울 빌라 전세가율이 반등했습니다. 4월 18일 서울 빌라 전세가율은 71.1%로 작년 말 68.5%보다 2.6%p 올랐습니다(출처: 서울시 전월세 정보몽땅). 빌리 기피 현상에 매맷값은 떨어졌지만 전셋값이 오른 영향입니다. 단, 전세가율 상승은 깡통전세¹⁾에 대한 우려가 커진다는 뜻이기도 합니다.

¹⁾ 깡통전세: 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 임차인이 전세보증금을 떼일 우려가 있는 경우를 말합니다.

99곳 중 52곳은 미달

올 들어 4월 8일까지 청약 접수를 받은 전국 아파트 99개 단지 중 52개 단지는 1순위 평균 청약 경쟁률이 1 대 1을 밑돌았습니다. 그중 36개 단지(69%)는 지방에 있고, 서울 소재 6개 단지는 모두 1순위에서 청약 접수를 마감, 평균 청약 경쟁률도 124.9 대 1로 높았습니다(출처: 직방).

변동형 주담대 금리 인상

시중은행의 주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 좀처럼 내려가지 않고 있습니다. 5월 16일 5대 시중은행의 변동형 주담대 금리는 연 3.85~6.17%로, 올 3월 말(3.90~5.97%) 대비 상·하단이 각각 0.20%p, 0.05%p 뛰었습니다. 미국의 금리인하 시점이 늦어지며 시중은행이 시장금리²⁾를 내리지 않았기 때문이란 분석입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

²⁾ 시장금리: 시장 상황에 따라 자연스럽게 결정되는 금리를 말합니다. 한국은행이 개입하지 않은 금리라고 이해하면 쉽습니다.

양도세를 올리면 집값이 오른다?

‘다주택자의 양도세¹⁾율이 1% 오르면 매물을 거둬 아파트값 변동률은 0.206% 증가, 취득세²⁾율이 1% 오르면 신규 주택 매수를 억제해 아파트값 변동률은 0.341% 감소한다’는 분석이 나왔습니다(출처: 국토연구원). 참고로 정부는 그간 집값 상승장에서 다주택자에 대한 양도세율을 올려왔습니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.

²⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 취득가격 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 1.01%~2.99%, 9억 원 초과는 3%의 세율을 적용합니다.