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전세 vs 역전세


[1] 역전세가 빠르게 늘고 있습니다.

[2] 정부는 내년 상반기 최고조에 달할 거로 봅니다.

[3] 단, 그 영향이 제한적일 거란 주장도 나옵니다.


전세 vs 역전세

전세 시세가 계약 당시보다 떨어진 역전세가 빠르게 늘고 있습니다. 그럼에도 전세 수요는 증가하고 있습니다. 시중금리가 떨어졌기 때문입니다. 올 하반기 전세시장의 향방이 주목됩니다. 오늘 부딩은 ‘전세시장 전망: 전세 vs 역전세’에 대해 다룹니다.


절반 이상이 역전세

한국은행은 최근 내놓은 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’이란 보고서에서 올 4월 기준 전국 102만6000가구가 역전세¹⁾ 위험이 있다고 봤습니다. 전체 전세거래의 52.4% 수준입니다. 계약기간이 끝나도 전셋값이 떨어져 보증금을 돌려주는 데 애를 먹을 수 있는 임대인이 대략 2명 중 1명꼴이라는 겁니다. 이들 가구의 전세보증금은 최근 시세보다 약 7000만 원 높았습니다. 임대인이 새 임차인을 들이더라도 7000만 원을 새로 마련해야 하는 겁니다.

  • check! 지역별 역전세 위험 가구의 비중은 서울(48.3%)보다 비수도권(50.9%)과 경기·인천(56.5%) 지역이 높았습니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.


전세 수요는 증가

이런 역전세 우려에도 전세 수요는 늘고 있습니다. 가령 올 4월 서울 아파트 임대차거래에서 전세의 비중은 61.2%(2만134건 중 1만2329건)를 기록했습니다. 1월 55.6%, 2월 57%던 전세의 비중은 3월(61.5%)에 이어 4월에도 60%를 넘어섰습니다. 전세대출 금리가 최저 3%대로 떨어지며 월세에서 전세로 갈아타려는 수요가 늘어난 영향입니다. 참고로 작년 10월 주요 시중은행의 전세대출 금리 상단은 7%대였습니다.

  • check! 전세거래가 늘며 전셋값도 반등했습니다. 한국부동산원에 따르면 지난해에 크게 떨어진 서울 아파트 전셋값은 올 들어 하락 폭을 줄이다 5월 22일(4주 차) 조사부터 오르기 시작해 2주 연속 상승했습니다.

전세 vs 역전세 올 초 국토연구원은 역전세로 보증금 미반환 위험이 가장 높은 시기를 2024년 상반기로 봤습니다. 그즈음 2년 전 고점에서 계약한 전세 물건의 만기가 도래하며 역전세가 극에 달할 거란 분석이었습니다. 한데 최근 그에 대한 반론도 나옵니다. ① 금리인하로 전셋값 하락세가 무뎌졌고 ② 근래 월세 급등을 고려하면 전세 수요가 빠져 전셋값이 급락할 가능성은 낮으며 ③ 정부가 보증금반환대출¹⁾에 대한 DSR²⁾ 규제를 완화하면 역전세 리스크가 사라질 거란 분석입니다. ¹⁾ 보증금반환대출: 임차인이 퇴거할 때 보증금을 반환하기 위한 목적으로 임대인이 금융사를 통해 돈을 빌리는 대출 상품을 말합니다. 현재 일반 주택담보대출과 마찬가지로 DSR과 LTV 등 대출 규제가 적용되고 있습니다. ²⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 역전세 논의 시작 정부는 역전세 문제를 해결하기 위한 논의를 시작, 7월부터 보증금반환대출에 대한 DSR 규제를 일부 완화한다는 계획을 발표했습니다. “임대인에 대한 대출 규제완화지만 사실은 임차인을 위한 대책인 만큼 관계 부처와 부작용을 최소화하는 방향으로 방안을 모색 중”이라는 금융당국 관계자의 전언도 나왔습니다. 역전세 시 재계약은? 보증금을 감액해 재계약한다면 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약서 특약란에 내려간 보증금액을 넣고 임대인과 임차인이 서명날인만 다시 하면 되기 때문입니다. 단, 임대인이 보증금 감액분을 돌려줄 돈이 충분치 않다면 그 금액의 이자를 역월세¹⁾로 받는 방법이 있습니다. 이땐 역월세 지급 방식, 지급 계좌, 지급 기한 등을 계약서에 넣으면 됩니다. 확정일자²⁾는 다시 받아야 하느냐고요? 그대로 두세요. 보증금은 그대로고, 돌려받지 못한 돈에 대한 이자를 받는 거니까요. ¹⁾ 역월세: 전셋값이 떨어졌을 때 임대인이 임차인에게 보증금 차액만큼 월세 이자를 지급하는 걸 말합니다. ²⁾ 확정일자: 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 이걸 받으면 전셋집에 대한 경락가(경매로 낙찰받은 집의 가격) 중 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다.

6월 19일, 한강 뷰 사전 청약 6월 19일부터 22일까지 한강 조망이 가능한 수도방위사령부 부지(서울시 동작구 노량진동 154-7) 255가구에 대한 뉴:홈¹⁾ 사전 청약²⁾ 신청을 받습니다. 단, 이곳은 공공분양 중에서도 시세 대비 80% 수준으로 공급하는 일반형으로, 전용면적 59㎡(약 26평) 추정 분양가가 8억7000만 원으로 높은 편입니다. 비슷한 평형대의 인근 신축 단지는 12억 원 내외 수준이라고. LH청약센터(apply.lh.or.kr)를 통해 사전 청약 접수를 받습니다. ¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양 브랜드입니다. 개인별 상황과 여건에 맞는 주택을 택할 수 있게 나눔·선택·일반형으로 공급합니다. 2023년부터 2027년까지 5년간 나눔형 25만 가구, 선택형 10만 가구, 일반형 15만 가구를 내놓을 계획입니다. 신청 자격은 입주자 모집 공고일 기준 해당 지역에 살고 있는 무주택가구 구성원으로 소득과 자산 요건 등을 충족해야 합니다. ²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다. 분양권 거래 2배 증가 서울에서 분양권¹⁾ 거래가 살아나고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4~5월 서울 아파트 분양권·입주권 전매 거래는 102건입니다. 1분기 전체 거래량(50건)의 2배 수준입니다. 준공까지 1~2년 남은 분양권을 미리 사들인 후 프리미엄을 얹어 팔기 위한 수요라는 평가입니다. 일례로 지난 5월 서울 강동구 올림픽파크포레온의 전용면적 84㎡(약 33평) 입주권은 18억 원에 거래됐습니다. 이곳의 분양가는 13억 원대였습니다. ¹⁾ 분양권: 새 아파트 등 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요! 임차권등기명령 3600건 돌파 5월 임차권등기명령¹⁾ 신청 건수가 3666건으로 역대 최고치를 기록했습니다. 3월 3414건, 4월 3045건 등 최근 매달 3000건을 웃돌고 있습니다. 그만큼 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다는 뜻입니다. 시장에선 하반기로 갈수록 임차권등기명령 신청자가 더 늘어날 거로 보고 있습니다. ¹⁾ 임차권등기명령: 전월세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 신청해 받아낼 수 있게 하는 제도입니다. 이걸 신청하면 법원은 내게 보증금을 받을 권리가 있다고 등기사항전부증명서에 남겨줍니다. 이후에 오는 변화요? ① 전셋집이 경매로 넘어가면 보증금을 먼저 받을 수 있는 자격이 생기고 ② 전셋집을 담보로 임대인이 대출받기 어려워지며 ③ 등기부등본에 등기돼 임대인을 압박할 수 있습니다. 문 닫은 건설사 826곳 부동산 경기침체로 문을 닫는 건설사가 늘고 있습니다. 올 들어 4월까지 폐업한 건설사(종합·전문)는 총 826곳으로 전년 동기(642곳) 대비 28.7% 늘었습니다. 시장 호황기에 진행한 무분별한 투자가 그 원인으로 꼽힙니다. 큰돈을 빌려 투자했는데, 지난해부터 미분양이 늘고 금리가 오르며 자금난에 시달리고 있다는 것. 시장에선 올 하반기에 도산하는 건설사가 더 늘어날 수 있다는 평가가 나옵니다. 오피스텔시장 부진 오피스텔시장이 부진을 겪고 있습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올 들어 5월 18일까지 오피스텔은 총 2277실 공급했습니다. 관련 통계 작성을 시작한 2020년 이후 최소치입니다. 청약도 외면당하고 있는데, 1~5월 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 4 대 1로 이 역시 2020년 이후 가장 낮은 수치입니다. 정부의 부동산 규제완화로 주택 수요가 아파트로 몰리고 있다는 평가가 나옵니다.







‘파리의 평화로운 오아시스’라는 이름을 가진 세실리의 집


#4 파리의 오아시스 네 번째 ‘집과 정성’ 원고는 파리에서 부친다. 지난주에 엄마와 함께 파리에 와서 나흘간 묵은 에어비앤비 숙소와 집주인 세실리 이야기다. 루브르 박물관과 튈르리 정원에 걸어서 갈 수 있는 위치, 눈의 피로도를 낮추는 컬러, 라탄과 우드의 조합이 포근한 인테리어가 우리를 그 집으로 인도했다. 집 안의 작은 소품 하나까지 컬러리스트인 세실리의 섬세한 지휘 아래 배치한 듯 보였다. 집 구역마다 바탕이 된 컬러칩, 두 딸의 성장 과정을 엿볼 수 있는 사진, 서로 주고받은 편지가 집과 사람을 유기적으로 연결하고 있었다. 나는 그곳에서 매일 호텔에 묵는 듯한 편안함을 느꼈다. 집주인인 세실리는 샴푸와 보디클렌저 등 손님용 목욕용품을 새것으로 구비해두는 것으로 모자라 맛있는 바게트와 크루아상, 주스, 요거트, 과일, 꿀 등으로 냉장고를 호화롭게 채워줬다. 에어비앤비가 이렇게 정성스러워도 되나 싶을 정도로 말이다. 당황스럽게도 나는 그 사랑스러운 집에서 짐을 빼 다른 숙소로 옮기는 날, 각막을 다쳐 한쪽 눈을 뜰 수 없었다. 엄마의 첫 파리 여행, 엄마 말로는 마지막일 유럽 여행에 내가 짐이 될 거란 예감에 절망했다. 빨갛게 충혈된 눈에서 눈물을 연신 흘리며 퇴실 직전 세실리에게 안약을 살 수 있을지 물었다. 사실 일요일이라 도울 수 없단 대답이 돌아올 줄 알았다. 세실리는 뜻밖의 제안을 했다. “약국은 다 닫았겠지만 혹시 모르잖아요. 문을 연 약국이 있는지 같이 나가볼래요?” 우리는 이글거리는 뙤약볕 아래 한참을 걸었다. 실눈으로 본 그녀의 뒷모습은 전날 루브르 박물관에서 한참을 들여다본 들라크루아의 그림 속 용맹한 자유의 여신 같았다. 기적적으로 우리는 약사까지 상주하는 약국에서 항생제를 살 수 있었다. 숙소로 돌아오는 내내 난 엉엉 울었다. “엄마에게 겨우 허락된 여행을 망칠까 봐 무서웠어요. 도와줘서 정말 고마워요. 나도 당신을 극진히 환대할 수 있는 기회가 꼭 있었으면 좋겠어요.” 그녀는 내 마음을 안다는 듯 등을 토닥여줬다. “이미 충분히 받았어요. 프랑스에선 오늘이 ‘어머니의 날’인 걸 아세요? 그런 날 당신이 케이크를 선물해줘서, 나도 우리 엄마 생각이 나서 행복해요. 운이 좋은 모녀 덕에 오늘은 날씨마저 화창하네요!”





맹지 도로와 접하지 않은 땅을 말합니다. 다만 여기에 진입로를 낸다면 땅값이 훌쩍 뛰는 경우가 많습니다. 반대로 진입로를 확보하지 못한다고 간주할 땐 주변 땅에 비해 2분의 1 또는 3분의 1 정도의 값에 매물로 나오는 경우가 많다고.


매립지 바다를 매립해 만든 땅을 말합니다. 다각도로 바다 조망이 가능하고 평지로만 이뤄져 인기가 높습니다. 대표적 매립지로는 부산 해운대구에 수영만 매립지를 개발해 만든 ‘마린시티’와 인천 ‘송도국제도시’, 여수 ‘웅천지구’ 등이 있습니다.


기치조지

왠지 모르게 편안한 빛과 조형.

사진 제공. @star_from_byul




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