전세 낀 집이 팔리면 벌어지는 일
- 5월 22일
- 6분 분량
서울 아파트
매매지수: 102.1 (▲0.31)
전세지수: 102.5 (▲0.29)
수도권 아파트
매매지수: 101.4 (▲0.17)
전세지수: 102.0 (▲0.19)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (▼0.01)
전세지수: 100.7 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
5월 18일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 정부가 전세 낀 집의 거래 문을 열었지만,
► 임차인은 갱신권을 놓칠 수 있습니다.
► 집주인 변경과 만기가 변수입니다.
전세 낀 집이 팔리면 벌어지는 일
토지거래허가구역의 전세 낀 집 매매를 열어놨지만, 집이 팔리면 남아 있던 계약갱신청구권이 막힐 수 있게 됩니다.
갱신권, 어디서 걸렸을까
토지거래허가구역¹⁾의 전세 낀 집 매매 가능성이 열렸지만, 임차인의 계약갱신청구권(갱신권)²⁾을 흔드는 조건이 함께 붙어 계약 현장이 복잡해졌습니다. ① 집이 팔리면 새 집주인이 2028년 5월 11일까지 직접 들어와야 해서 ② 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 된 데다 ③ 올해 맺은 일부 2년 계약도 만기가 2028년이라 새 집주인의 입주 시점과 겹치는 겁니다.
▸ 전세 낀 집 매매, 뭐가 바뀌었나
•핵심: 전세 낀 집을 사면 당장 입주 안 해도 됨
•기존: 다주택자가 판 집만 해당
•확대: 비거주 1주택자가 판 집까지(5월 12일 발표)
•입주 기한: 임대차계약 종료일까지, 늦어도 2028년 5월 11일
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 5월 현재 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.
²⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
아껴둔 권리, 쓸 수 있을까
이처럼 갱신권이 흔들리는 사이, 이사 대신 재계약을 택하는 임차인은 늘고 있습니다. 올 1~4월 서울 아파트 갱신계약 비율은 44.9%로, 전년보다 8.9%p 올랐거든요(출처: 국토교통부). 하지만 갱신권 사용 비율은 지난해 1~4월 48.4%에서 올해 같은 기간 43.3%로 오히려 5.1%p 떨어졌습니다. ‘만약’을 위해 아껴둔 건데, 살던 집이 팔리면 실거주를 이유로 한 거절에 막힐 수 있게 됩니다.
▸ 만기별 상황
•2027년 만기: 실거주 사유로 거절 가능
•2028년 상반기: 입주 시한과 겹쳐 여지 좁음
•2028년 5월 이후: 실거주 시한과 만기 충돌
살고 있는 집이 팔렸다면 뭘 봐야 할까
실거주를 이유로 갱신 거절이라는 변수가 생긴 지금, 임차인이 챙겨야 할 것을 정리합니다.
Q 집주인이 바뀌면 내 계약은 어떻게 될까?
A 현재 계약은 유지됩니다. 새 집주인이 기존 임대차계약을 그대로 승계하거든요. 다만 만기 시 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 게 달라진 점입니다. 소유자가 바뀌었는지는 등기사항증명서 갑구에서 확인할 수 있고, 대법원인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 열람할 수 있습니다.
Q 갱신권이 남아 있어도 정말 못 쓸까?
A 주택임대차보호법은 임대인 본인이 실제로 거주하려는 경우를 갱신 거절 사유로 인정합니다. 새 집주인에게 토지거래허가구역 실거주 의무가 있다면, 거절 사유로 인정될 수 있습니다.
Q 거절 통보는 언제 올까?
A 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 와야 유효합니다. 이 기간에 통보하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 계약갱신이 됩니다. 거절 통보를 받았다면 만기 전 이사 가능성까지 계산해야 합니다.
Q 거절당했을 때 내 보증금은?
A 새 집주인이 돌려줘야 합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면, 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 갚아줍니다. 다만 집주인이 바뀌었으면 보증서에 적힌 임대인 정보를 새 집주인으로 변경해야 합니다.
6월까지 6만4000가구 출격
전국에서 6월까지 약 6만4000가구를 분양합니다(출처: 부동산R114). 수도권에만 4만2967가구. 서울은 동작·양천·성북 재개발, 경기는 고양 창릉과 평택 고덕 공공택지¹⁾가 중심입니다. 청약을 안 넣어도 봐야 하냐고요? 분양가는 그 동네 새 아파트 가격표입니다. 주변 전세·매매도 이 숫자를 보고 움직입니다.
¹⁾ 공공택지: 정부나 공공기관이 개발한 땅입니다. 위례신도시, 미사지구처럼 주택과 인프라를 함께 조성합니다.
유주택자 전세대출 평균 1억5000만 원
수도권에 집 한 채를 가진 사람이 다른 집 전세를 살며 받은 전세대출이 5대 시중은행에서만 10조4000억 원입니다(출처: 김상훈 의원실). 약 7만 건, 평균 대출금은 1억5000만 원입니다. 정부가 비거주 1주택자 전세대출을 살피는 가운데, 집 보유 여부가 심사 변수로 떠오르고 있습니다.
세 낀 집 사려면 현금부터 체크
5월 12일부터 토지거래허가구역의 전세 낀 집 매수 길이 열렸지만, 시장에선 현금 부담 얘기가 나옵니다. 15억 원 아파트 기준, 일반 매물은 최대 한도로 대출 6억 원을 받아 현금 9억 원이면 잔금을 맞출 수 있지만, 세 낀 집은 전세보증금이 선순위 부담으로 잡혀 추가 대출이 줄거나 막힐 수 있어섭니다. 결국 대출로 메우려던 금액까지 현금으로 준비해야 하는 겁니다.
공공분양 팔 때, 시세 80%로 묶기?
공공분양 ‘로또’ 구조를 손보기 위해 ‘되팔 때 가격 제한’이 논의됩니다(출처: LH개혁위원회). 예를 들어 5억 원에 산 공공분양 아파트가 10억 원이 됐다면, 되팔 때 가격을 시세 80%인 8억 원 안팎으로 묶는 식입니다. 차익보다 거주에 무게를 두려는 겁니다.
서울 분양가 평당 5828만 원
4월 서울 민간아파트 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 5828만 원이었습니다(출처: HUG). 작년 같은 달보다 28.3% 올라, 전용면적 84㎡(약 32평) 기준 약 14억8000만 원꼴입니다. 경기도 3.3㎡당 2475만 원으로 10.5% 올랐습니다. 분양가가 오르면 계약금부터 중도금, 잔금까지 필요한 돈도 함께 늘어납니다.
Q 전세 만기 앞두고 매수로 돌아서도 될까요?
•가족구성원: 30세 여성(1인가구)
•현재 거주지: 서울시 강서구 마곡동 양천향교역 인근 투룸 빌라(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 9000만 원(주식) / 1억5500만 원(전세대출)
•월수입: 480만 원(연봉 7000만 원)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원
•희망 지역: 서울시 마포구, 광진구(종로·시청역 출퇴근)
•우선순위: 교통(자차 없음) > 상권 > 투자 > 자연 > 학군
•고민 사연:
-2026년 7월 19일 전세 만기를 앞둔 30세 미혼 여성입니다.
-현재 서울 마곡동에 거주 중인데, 종로·시청역까지 출퇴근길이 너무 멀어 이사를 희망합니다. 2년 전 전세대출을 알아볼 때만 해도 금리가 3.4%였는데, 이번에 이사를 준비하며 전세대란을 피부로 실감했습니다.
-결혼은 아직이고, 앞으로 2년간 출퇴근 편의를 위해서라도 생애최초 자격을 통해 6억 원 이하 실거주 아파트 구입을 고민 중입니다. 대출 규제가 점점 강화되어 자꾸 조급해집니다.
-원래 서대문구 홍제동의 유원하나, 노원구 공릉동의 태강을 보고 있었는데, 생각한 것보다 대출이 나오지 않아 최근 다시 월세로 계약하게 되었습니다. 신용점수는 KCB 938점 / NICE 922점, 청약가점은 19점입니다.
-2년 동안 저축액을 늘려 매매를 시도하려 하는데, 이게 맞는 판단인지, 지금 보고 있는 아파트 말고 다른 대안이 있는지 여쭙고 싶습니다.
질문 1.
월세로 전환한 뒤 2년간 저축을 늘려 매매를 시도하려 합니다. 그사이 집값이 오르면 오히려 격차가 벌어지는 건 아닌지 걱정도 되고, 기다리는 게 정말 맞는 판단일까요?
질문 2.
6억 원 이하, 종로·시청역 출퇴근 가능, 생애최초 대출 활용. 이 조건에서 홍제 유원하나, 공릉 태강 외에 실현 가능한 선택지가 있을까요?
A 지금 매수할 수 있는 선택지부터 보세요
월세로 전환한 뒤 2년 동안 돈을 더 모으는 전략은 추천하지 않습니다. 현재 가진 현금은 9000만 원, 청약가점은 19점입니다.
희망 지역도 서울 마포구나 광진구처럼 선호도가 높은 곳입니다. 이 조건이라면 2년을 기다려도 선택지가 크게 넓어지긴 어렵습니다.
6억 원 이하 기존 주택을 알아본다고 하셨는데, 현금이 9000만 원이라면 생애최초 정책대출을 70% 받아도 자금이 부족하지 않나 싶습니다. 그래서 일반 아파트만 보기보다는, 서울 재개발 빌라를 생애최초 대출로 구입하는 방향이 더 현실적입니다. 전월세 시장도 좋지 않기 때문입니다.
입주 물량 급감, 토지거래허가와 대출 규제 시 붙는 실거주 의무의 영향으로 현재 서울 아파트 전세 매물은 빠르게 실종되고 있습니다. 경기·인천 등 수도권까지 전세 씨가 마르고 있습니다.
입주 물량이 늘어나거나, 정부의 정책 기조가 180도 달라져 다주택자를 규제하기보다 다주택자를 임대 제공자로 인정해주면 상황은 달라질 수 있습니다.
하지만 지금 분위기로 보면 정책 방향은 달라지지 않을 것 같습니다. 신혼부부 등 새로운 가구 분화도 늘고 있어 현재 전월세난은 적어도 2027년까지, 상황에 따라 2028년 이후까지 이어질 가능성이 높습니다.
여기에 “월세로 가느니 집을 사자”는 이들도 늘고 있습니다. 주가 상승으로 자산 여력이 커진 이들까지 매수에 나서면 주택 구입 수요는 더 늘 수 있습니다.
그사이 집값이 더 오르면, 2년 동안 모은 돈보다 매매가 상승폭이 더 클 수 있습니다. 과거에도 돈을 모아 서울 집을 사겠다는 전략은 실패 확률이 높았습니다. 돈을 더 모았는데도 또 기다리다가, 결국 집값이 오를 때 타이밍을 놓치는 경우가 다반사였습니다.
그래서 6억 원 이하 아파트만 보기보다는, 재개발 빌라까지 함께 보시는 게 좋을 것 같습니다. 가용자금이 2억 원 정도 되면 전세 낀 재개발 빌라 구입이 가능합니다.
만약 자금이 부족하다면 4억 원 이하 재개발 빌라를 생애최초 대출 70%로 구입한 뒤 직접 거주하는 ‘몸테크’ 전략이 최선일 것 같습니다.
재개발 빌라를 본다면 장위뉴타운과 상계뉴타운을 검토할 수 있습니다. 장위15구역은 투자금이 더 들어가서 어렵고, 장위13구역이나 14구역을 우선으로 알아보시는 게 좋겠습니다. 상계동과 창동 주공 시리즈는 투자금이 부족해 어렵고, 상계뉴타운은 소액으로 해볼 만합니다.
강서구 빌라 매물을 찾는다면, 가급적 신속통합기획이나 모아타운 구역으로 지정되었거나, 지정 가능성이 높은 곳에 관심을 가지세요.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 5월 26일~29일
•써밋 더힐 ★★★★(4/5)
GOOD: “흑석뉴타운은 반포 배후지.”
BAD: “왜 배후지 분양가가 더 비싼 걸까?”
•아크로 리버스카이 ★★★★(4/5)
GOOD: “노량진뉴타운은 여의도 배후지인 데다, 1·9호선 초역세권.”
BAD: “여의도 배후지인데, 분양가는 여의도급.”
•힐스테이트 시흥더클래스 ★★(2/5)
GOOD: “시흥 구도심이 브랜드 신축 단지로 채워지고 있음.”
BAD: “국평 8억8000만 원이면, 청약보다 매수가 낫지 않나?”
•검암역자이르네 ★★(2/5)
GOOD: “자이르네는 보통 300가구 이내 도시형생활주택인데, 여긴 아파트.”
BAD: “검암역세권공공주택지구에선 약체.”
⚡ [무순위] 5월 26일 | 2가구 ⚡
•라클라체자이드파인 ★★★★(4/5)
GOOD: “완판 뒤 나온 계약 포기 물량.”
BAD: “무순위지만, 가격은 ‘줍줍’이 아님.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
대항력
임차인이 새 집주인에게도 임대차계약을 주장할 수 있는 권리입니다. 집을 넘겨받아 실제로 살고, 주민등록을 마치면 다음 날부터 생깁니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계약 기간 동안 계속 살 수 있는 기본 방어막입니다.
우선변제권
집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖춘 뒤 임대차계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다. 전입신고만으론 부족하고, 확정일자까지 챙겨야 보증금 회수 순서에서 앞설 수 있습니다.
부산 고요
부산의 밤은 크고 화려하지만, 내려다보면 의외로 고요함.
사진 제공 | @real.ek
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