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전세 계약 시 손실 가능성이 있습니다


[1] 정부가 전세 사기 종합 대책을 내놨습니다.

[2] 보증사고 금액이 1조2000억 원에 달하는 등

[3] 조직적 전세 사기가 극성을 부리고 있어섭니다.


전세 계약 시 손실 가능성이 있습니다

정부가 전세 사기 대책을 뭉텅이로 내놨습니다. 끊이지 않는 전세 사기의 고리를 끊겠다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 종합 대책: 전세 계약 시 손실 가능성이 있습니다’에 대해 다룹니다.



들어가며

2022년 임대인에게 돌려받지 못한 전세보증금 총액이 1조2000억여 원을 기록했습니다. 역대 최대치로 전년보다 2배 이상 늘어난 수준입니다. 정부는 조직적 전세 사기에 개인이 대응하긴 사실상 어려울 거라고 판단, 이번에 대책을 발표했습니다. 크게 두 가지 정책으로 전세 사기 예방책과 피해 가구 지원책 그것입니다. 정부 차원에서 전세 사기 종합 대책을 내놓은 건 이번이 처음입니다.



전세가율 90% 넘으면 보험 가입 안 돼요

정부는 우선 무갭투자¹⁾ 피해가 더 늘지 않도록 전세보증금반환보증(반환보증)²⁾ 가입 대상을 전세가율³⁾ 100%에서 90%로 내립니다. 지금은 3억 원짜리 집의 전세보증금이 3억 원이어도 반환보증에 가입할 수 있지만, 5월부턴 2억7000만 원 이하여야 가입할 수 있게 됩니다. 임대인이 최소 자기 돈 10%는 들이게 하겠다는 겁니다. 그래야 집을 1000채씩 갖는 걸 막을 수 있을 거란 설명입니다.

  • check! 다만 시장에선 우려의 목소리가 나옵니다. 무갭투자를 못하게 한다면서 전세가율은 왜 10%만 낮추냐는 겁니다. 자기 돈 10%만 들이면 전처럼 수백 채씩 집을 늘려도 되느냐는 얘깁니다.

¹⁾ 무갭투자: 전세가가 매매가보다 높거나 거의 차이가 없는 집을 본인 돈 한 푼 들이지 않고 사는 행위를 말합니다. 전세가 상승기에 등장하는 투자 형태로 매매가에 비해 전세가가 높은 빌라에서 주로 나타납니다. 그간 이런 방법으로 산 집도 반환보증에 가입할 수 있어 HUG 등의 피해가 커졌다는 주장입니다.

²⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF 세 곳입니다. 참고로 이 상품에서 HUG가 차지하는 비중은 2021년 말 기준 93%입니다.

³⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%. 이는 집값의 ‘거품’을 판단할 때 중요하게 보는 요소이기도 합니다. 전세시장은 실수요자 중심이라 매매가가 높다면 ‘프리미엄’이 그만큼 많이 붙었다는 뜻이기 때문입니다.


전세 계약 시 손실 가능성이 있습니다

‘안심전세’ 앱도 내놨습니다. 이걸로 수도권 빌라(다세대·연립주택)와 50가구 미만 소형 아파트 시세, 전세가율, 전세보증금 사고 건수 등을 확인할 수 있습니다. 또 해당 주택에 입주하는 게 안전한지 여부도 알려줍니다. 가령 앱에 주소를 넣으면 ‘시세 3억 원, 인근 지역 전세가율 70%, 경매 낙찰가율 60%’라는 정보가 뜨고 ‘3억 원으로 계약할 시 1.2억 원의 손실 가능성이 있습니다’ 같은 안내를 받을 수 있습니다.

  • check! 다만 애초에 앱에 넣으려 한 악성 임대인¹⁾ 명단 등은 이번에 빠졌습니다. 관련 법 개정이 늘어져섭니다. 대신 정부는 계약 시점에 임대인이 앱을 통해 자신의 보증금 사고 이력을 현장에서 임차인에게 보여줄 수 있게 임시 대책을 내놨습니다.

¹⁾ 악성 임대인: 보증금을 떼먹어 HUG가 세 번 이상 대신 갚아준 임대인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 한 푼도 갚지 않은 이들을 말합니다.


저리 대출 보증금 요건 2억 원→3억 원

3월부터는 전세 사기 피해 임차인을 위한 1~2%대 저금리 대출의 보증금 요건을 3억 원(기존 2억 원)으로 올립니다. 대출한도도 최대 2억4000만 원(기존 1억6000만 원)으로 상향하고요. 또 사기 피해를 입고도 해당 전셋집에 계속 살아야 하는 임차인에 대한 대책으로 기존 전세대출을 1~2%대 저리 대출로 갈아탈 수 있게 하는 상품도 내놓을 계획입니다.

  • check! 5월부터는 보증금을 건지기 위해 임차인이 부득이하게 전셋집을 경매에서 낙찰받더라도 나중에 청약에서 불리하지 않도록 무주택 지위를 유지해주기로 했습니다. 공시가격¹⁾ 3억 원 이하(지방 1억5000만 원 이하), 전용면적 84㎡ 이하 주택에 한해섭니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.


전문가들의 평가는?

대표적 전세 사기 수법인 무갭투자 방지책이 포함됐다는 점에선 전문가들 반응도 긍정적입니다. 안심전세 앱을 통해 앞으로 임대인 정보를 폭넓게 알 수 있게 된 점도 좋게 보고요. 하지만 우려의 목소리도 나옵니다. 정부가 내놓은 세부 추진 과제 35개 중 15개만 당장 시행할 수 있다는 겁니다. 10개 법안이 국회 문턱을 넘지 못했고, 추가로 제출해야 하는 법안도 4개나 됩니다. 즉 피해 구제와 예방책이 굼뜨다는 겁니다.


미니 Q&A

전세 사기 종합 대책과 관련해 궁금해할 만한 내용을 Q&A 형식으로 정리합니다.

Q 전세가율이 90%를 넘으면 반환보증에 가입 못할까?

A 못합니다. 정부는 대신 전세가율을 90%로 낮추고 나머지는 월세로 돌리면 된다는 입장을 내놨습니다. 반환보증 가입 여부를 심사할 땐 보증금만 본다는 겁니다. 참고로 정부는 이미 전세가율 90% 이상인 집에 거주 중인 임차인에 대해선 2024년 1월부터 도래하는 갱신계약부터 바뀐 제도를 적용하기로 했습니다.

Q 현재 전세가율 90% 이상인 집에 살고 있는 반환보증 가입자 수는?

A 정부는 반환보증 가입자 24만 명의 25%인 6만 명이 전세가율 90% 이상인 깡통주택에 살고 있는 것으로 파악했습니다.

Q 반환보증 가입이 까다로워질 것 같은데, 이게 전세의 월세화를 앞당기진 않을까?

A 좋다, 나쁘다를 떠나 앞으로 월세는 계속 늘어날 수밖에 없다고 정부는 판단합니다. 전세 사기 대책 때문이 아니더라도 사회적으로 월세에 대한 인식 자체가 바뀌며 개개인의 자산 설계 개념이 달라질 수 있다는 겁니다.

Q 안심전세 앱에서 왜 반지하주택은 검색되지 않을까?

A 검색됩니다. ‘시세 조회 & 위험성 진단’ 창에 임차 주택 주소를 넣고 동을 택한 뒤, 층수에서 ‘1층’을 누르면 됩니다. 1층을 통해 ‘지층 1호’ 등 지하층 호수도 함께 확인할 수 있습니다.


5주 연속 하락 폭 감소

올 들어 전국 아파트값 하락 폭이 5주 연속(-0.65%→-0.52%→-0.49%→-0.42%-0.38%) 줄어들었습니다. 1·3 부동산 대책과 앞으로 금리인상 폭이 크지 않을 거란 전망에 집값 하락세가 쪼그라들었다는 평입니다. 다만 시장엔 거래량이 이전 수준을 회복할지는 미지수라는 의견이 많습니다. 매수 대기자가 집값을 아직 고점으로 평가하고, 집값 하락세가 앞으로도 이어질 거로 내다보기 때문입니다.



뉴:홈 사전 청약 접수 시작

LH가 2월 6일부터 뉴:홈¹⁾ 사전 청약 접수를 받습니다. 경기 고양 창릉, 남양주 양정역세권과 진접2, 서울 고덕강일3단지 등 약 2300가구가 대상입니다. 추정 분양가는 창릉이 2억9000만~5억5000만 원, 양정역세권은 3억~4억2000만 원, 진접2는 3억1000만~3억3000만 원 수준입니다. 특별공급은 6일부터 10일까지, 일반공급은 13일부터 17일까지이며 이번엔 나눔형²⁾ 단지와 청년 특별공급 물량도 포함됩니다. www.사전청약.kr 등에서 접수를 받습니다.

¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양주택 브랜드입니다. 개인별 상황과 여건에 맞는 주택을 택할 수 있게 나눔·선택·일반형으로 공급합니다. 2023년부터 2027년까지 5년간 나눔형 25만 가구, 선택형 10만 가구, 일반형 15만 가구를 내놓을 계획입니다. 신청 자격은 입주자 모집 공고일 기준 해당 지역에 살고 있는 무주택가구 구성원으로 소득과 자산 요건 등을 충족해야 합니다.

²⁾ 나눔형: 시세의 70% 이하 가격으로 분양받을 수 있는 공공분양주택 유형입니다. 5년 의무 거주 기간을 채운 뒤 LH(또는 SH)에 되팔 수 있으며 이때 시세차익의 70%를 챙길 수 있습니다. 최대 5억 원 한도에서 분양가의 80%까지 최장 40년간 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있어 초기 자금 부담이 적은 편입니다. ‘버는 만큼’ 대출해주는 DSR 규제도 적용하지 않습니다.


계약갱신청구권 사용 53.4% 증가

전셋값 하락으로 계약갱신청구권¹⁾을 쓰는 임차인의 비율이 확 줄었습니다. 한 부동산 기업에 따르면 작년 12월 서울을 비롯한 수도권 주택(아파트, 오피스텔, 연립·다가구·단독주택 포함)에서 이를 쓴 건은 역대 최저치인 6574건을 기록, 작년 1월(1만4119건)보다 53.4% 줄었습니다. 임차인으로선 합의 갱신으로 일단 전세 계약을 연장하고, 단 한 번만 쓸 수 있는 계약갱신청구권은 2년 뒤 전셋값이 급등할 때를 대비해 아껴두는 게 유리합니다.

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.



용산구가 3위 차지

서울 용산구가 강남 3구(강남·서초·송파구)¹⁾ 중 한 곳인 송파구 집값을 제쳤습니다. KB부동산에서 내놓은 1월 주택 가격 동향에 따르면 서울에서 3.3㎡(약 1평)당 아파트의 평균 매매가격이 높은 지역은 강남구(8727만 원), 서초구(8555만 원), 용산구(6681만 원) 순입니다. 시장에선 대통령실 이전과 용산공원 조성 계획 등에 대한 기대감이 서울 부촌 순위를 바꿨다고 평했습니다.

¹⁾ 강남 3구: 서울 강남구, 서초구, 송파구를 이릅니다. 국내에서 가장 높은 땅값을 자랑하는 경제적 유사성으로 인해 언론에서도 이 명칭을 자주 씁니다. 최근까지만 해도 서울 종합부동산세액의 절반 이상이 이들 3개 구의 몫이었습니다.


서울 1억 원대 갭투자 증가

서울 아파트 갭투자¹⁾가 조금씩 늘고 있습니다. 아파트값이 떨어져 전셋값과의 차이가 줄며 1억 원대 갭투자가 늘어나는 겁니다. 한 기업에 따르면 최근 3개월간 서울 아파트 중 매매가와 전셋값 차이가 2억 원 미만인 거래는 41건이었습니다. 금천구에선 매매가와 전셋값 격차가 9500만 원에 불과한 거래도 나왔습니다. 일부 투자자가 급매물을 저점 가격대로 판단했다는 평입니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(주택 매매가 대비 전세가의 비율)이 높을수록 갭이 적은 것이 특징. 소액의 투자금으로 아파트를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.







전대차 세입자가 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 걸 말합니다. 다시 말해 세입자가 또 다른 세입자를 구한다는 얘기. 계약기간 중 오래 집을 비우는 경우나 남는 방을 임대하는 것도 마찬가지입니다. 내 소유가 아닌 집에서 운영하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.



환경영향평가 일정 규모 이상의 사업을 대상으로 사업계획을 수립할 때 그 환경에 미칠 수 있는 나쁜 영향을 예측·분석해 이를 줄일 방법을 모색하는 제도를 말합니다. 예를 들어 온천 개발사업에서 이 같은 협의는 필수 절차입니다.


낮달

밤에게 노크하러 가는 낮달.

사진 제공. @bonheur_film



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