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전세제도 결국 사라질까?


[1] 1분기 서울 아파트 월세 거래량이

[2] 처음으로 2만 건을 돌파했습니다.

[3] 전세제도 존치에 관한 질문이 나옵니다.


전세제도 결국 사라질까?

올 1분기 서울 아파트 월세 거래가 사상 처음으로 2만 건을 넘어섰습니다. 매달 나가는 월세는 가계에 부담을 줍니다. 전에 쓰지 않던 돈을 쓰게 해섭니다. 오늘 부딩은 ‘전세의 월세화: 전세제도 결국 사라질까?’에 대해 다룹니다.

월세 거래 2만 건 돌파

올 1분기 월세를 조금이라도 낀 서울 아파트 거래가 2만1091건을 기록했습니다. 작년 같은 기간(1만6454건)보다 4637건(28.2%p) 늘어난 수준입니다. 1분기에 월세 거래가 2만 건을 넘어선 건 2010년 서울시가 관련 통계를 집계한 이래 처음입니다. 반면 같은 기간 전세 거래는 3만1148건에서 3만3361건으로 7.1%p 늘어나는 데 그쳤습니다.

월세화 원인은?

크게 세 가지를 꼽습니다. ① 금리인상에 세입자가 전세보증금을 구하기 어려워서 ② 부동산 세금이 늘어난 집주인이 월세를 선호해서 ③ 전보다 월세에 대한 세입자의 거부감이 줄어서. 참고로 올 2월 서울의 전월세전환율¹⁾은 4.1%입니다. 이는 신용도가 높지 않다면 전세대출을 받아 매달 이자를 내는 것보다 보증금을 줄인 금액만큼 월세를 내는 게 오히려 부담이 적다는 뜻이기도 합니다.

¹⁾ 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 가령 전월세전환율이 4.1%라면 1억 원 전세를 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 410만 원(1억 원×4.1%), 즉 매달 약 34만 원을 받게 됩니다. 덧붙여 최근 시중은행 전세대출 금리는 최고 5%대까지 올랐습니다.

월세화 누가 좋아할까?

집주인이 좋아합니다. 현금흐름이 좋지 않은 집주인은 전세보증금 상승분을 월세로 바꾸면 그걸로 보유세¹⁾ 등 부동산 세금을 충당할 수 있어섭니다. 정부에도 나쁜 그림은 아닙니다. 임대료로 계산되는 전세보증금보다 월세가 임대소득세 과세에 유리해섭니다. 심지어 전세 매물이 줄면 전세 끼고 집을 사려는 갭투자²⁾자에게도 불리해져 정부는 월세화를 마다할 이유가 없습니다.

¹⁾ 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.

²⁾ 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다.


전세제도 결국 사라질까?

우리 전세제도가 외국의 순수 월세 형태로 바뀔 일은 없다는 게 중론입니다. 전세를 모두 월세로 바꾸면 보증금의 규모가 너무 커 세입자가 매달 부담하기 어렵기 때문입니다. 하여 월세화가 진행되더라도 대부분 반전세(보증부월세)¹⁾ 형태일 가능성이 높다고. 나아가 순기능이 많은 전세제도가 사라지게 놔두는 게 바람직하냐는 질문도 나옵니다. 우리나라는 전세제도 덕에 다양한 주거 선택의 가능성이 높아졌다는 겁니다.

¹⁾ 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다. 2009년부터 생겨나기 시작해 결국 순수 월세로 대체될 거라고 전망했으나, 2022년 현재도 사라질 기미는 보이지 않습니다.

월세 부담을 줄이는 방법은?

월세세액공제¹⁾와 상생임대인²⁾ 대책을 통해 적게나마 그 부담을 줄일 수 있습니다. 참고로 윤석열 정부는 기존 월세세액공제율의 2배 상향 조정을 공약하기도 했습니다. 그에 따르면 총급여 7000만 원 이하 세입자는 세액공제율을 20%(현 10%)로, 총급여 5500만 원 이하 세입자는 24%(현 12%)로 높입니다. 세액공제 대상 금액 한도도 기존 750만 원에서 850만 원으로 올리고요.

¹⁾ 내 집 없는 총급여 7000만 원 이하 월급쟁이가 85㎡(약 25평) 이하 집(오피스텔, 고시원 포함)에 월세(반전세 포함)로 거주할 때 세금 일부를 깎아주는 걸 말합니다. 정부는 월세 세입자의 부담을 줄이기 위해 올해 한시적으로 세액공제율을 기존 10%에서 최대 15%까지 늘렸습니다. 단, 세액공제 대상 금액 한도는 750만 원으로 전과 같습니다.

²⁾ 신규 혹은 갱신계약 시 임대료를 ‘직전 계약’ 대비 5% 이내로 인상(유지, 인하 포함)한 집주인이 해당 계약을 2년간 유지하면 양도세 비과세 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 쳐주는 제도입니다. 임대 개시일 당시 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택 등에만 적용되는 점은 아쉽습니다.


공공전세주택 62.78 대 1

정부가 올해까지 한시적으로 내놓는 공공전세주택¹⁾ 입주자 모집에 많은 이가 몰렸습니다. 지난 5월 11일 접수를 마감한 ‘2022년 1차 공공전세주택 입주자 모집’에서 서울 물량이 108가구 나왔는데 6780명이 신청해 62.78 대 1의 경쟁률을 기록한 겁니다. 시장에선 그 원인을 2년 전 계약갱신청구권을 쓴 이들의 갱신계약 만기 시점이 돌아오면서 안정적 주거지를 찾는 수요가 몰린 것으로 풀이했습니다.

¹⁾ LH와 SH가 도심 오피스텔이나 신축 주택 등을 사들여 중산층 가구에 시세의 80~90% 수준으로, 한시적(2021~2022년)으로 제공하는 공공전세주택을 말합니다. 최대 6년간 거주가 가능합니다.

매물이 늘고 있어요

서울 아파트 매물이 크게 늘었습니다. ‘다주택자 양도세 중과 한시적 유예 조치’¹⁾ 때문이라는 분석입니다. 이 조치를 시행하기 전인 5월 9일엔 매물이 5만5509건 수준이었는데, 5월 11일엔 이보다 4.3%p 늘어난 5만7935건을 기록한 것. 같은 기간 경기(5.0%)와 인천(4.9%), 광주(7.1%) 등의 아파트 매물도 늘었습니다. 단, 매매는 어렵다는 평입니다. 대출 규제가 아직 풀리지 않았다는 겁니다.

¹⁾ 다주택자에게 세금을 왕창 매기던 양도세 중과를 1년간 미루는 걸 말합니다. 이처럼 부동산 세금을 낮추는 이유는 다주택자의 세부담을 덜어 시장에 매물을 내놓게 하기 위해섭니다. 매물이 많으면 집값이 떨어질 거라는 판단.

3.3㎡당 1000만 원 돌파

KB부동산 통계 기준, 지난 3월 지방 아파트 3.3㎡(약 1평)당 평균 매매가가 처음으로 1000만 원을 넘어선 1010만 원을 기록했습니다. 이것이 서울 사람의 원정 투자 때문이라는 주장도 나옵니다. 지난 1년간 서울 사람이 아파트를 가장 많이 사들인 지방은 강원, 충남, 충북 순으로 지방 아파트값이 가장 많이 오른 순서와 일치한다고. 참고로 서울 사람은 최근 1년간 강원도에서만 아파트 3404가구를 매수했습니다.

역세권청년주택 연달아 취소

고 박원순 전 서울시장이 추진한 역세권청년주택¹⁾이 잇따라 취소되고 있습니다. 올 들어서만 중랑구와 송파구에서 각각 사업시행자가 사업 취소를 신청했습니다. 이유요? 수익성이 떨어져섭니다. 새 정부의 규제완화 기대감에 다른 개발 방식을 택하는 게 이득이 된다는 것. 단, 서울시는 올해 종료 예정이던 역세권청년주택사업을 연장해 2025년까지 운영키로 했습니다. 적정 주택공급량을 유지한다는 방침입니다.

¹⁾ 서울시가 청년과 신혼부부를 대상으로 역세권에 지은 임대주택을 말합니다. 2017년부터 서울에 사는 청년과 신혼부부의 출·퇴근시간을 줄이거나 역세권의 인프라를 누릴 수 있게 도왔죠. 하지만 본래 취지와 달리 주변 시세와 별 차이 없는 비싼 임대료 등 논란도 많았습니다.

1억 원짜리가 900만 원에

코로나19 엔데믹 전환에도 집합상가¹⁾의 인기가 시들합니다. 이를테면 최근 경매시장에 나온 서울 구로동 신도림테크노마트 1층의 전용면적 11㎡(약 3평) 집합상가는 감정가가 1억600만 원에 달하지만 10차례 넘게 유찰된 끝에 930만 원에 매각됐습니다. 시장에선 코로나19 확산으로 집합상가 시장이 더 위축됐다고 평합니다. 단, 그런 만큼 물건을 잘 분석하면 저비용으로 고수익을 내는 상가를 고를 수 있다는 의견도 내놨습니다.

¹⁾ 여러 점포를 독립된 건물로 사용할 수 있는 구분 소유식 상가를 말합니다. 주상복합이나 아파트 단지 상가 등에서 흔히 볼 수 있죠. 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 구분상가와 달리 적은 금액으로 투자가 가능한 것이 장점입니다.




지식산업센터 단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 공장이라는 부정적 인식 때문에 사업 진출을 꺼리는 건설사가 많았기 때문.



분양형 호텔 호텔의 한 객실을 분양받아 소유한 뒤, 전문 관리업체에 운영을 맡기고 거기서 발생하는 수익을 얻는 방식을 말합니다. 콘도가 본인이 이용하기 위한 것이라면, 분양형 호텔은 임대하기 위한 것이란 차이가 있다고. 2010년대 중반 국내에서 꽤 인기 있는 수익형 부동산이었습니다.


그림자

옆집 나무가 자기 그림자를 바라보는 오후. 사진 제공. @hqppyeon




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