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전세제도는 수명이 다했을까?


[1] 정부가 전세제도를 손보기로 했습니다.

[2] 전세 사기 등이 전세제도에서 비롯했단 겁니다.

[3] 보증금을 제3기관에 맡기는 방안이 떠오릅니다.


전세제도는 수명이 다했을까?

‘전세제도 개편’에 불이 붙었습니다. 불을 붙인 건 정부입니다. 전세 사기 피해, 역전세 등이 전세제도에서 비롯했으니 전면적으로 손보겠다는 겁니다. 전세보증금 자체를 금융권에 묶어두는 에스크로 방안이 수면 위로 떠올랐지만 큰 반발이 예상됩니다. 오늘 부딩은 ‘전세제도 개편론: 전세제도는 수명이 다했을까?’에 대해 다룹니다.


불붙은 전세제도 개편론

원희룡 국토교통부 장관은 “전세제도는 수명을 다했다”고 했습니다. ① 임대인의 갭투자¹⁾ 등으로 임차인이 보증금을 못 돌려받는 일이 생기고 ② 전세 사기 피해로 비극적 사건이 발생하는 데다 ③ 올 하반기 역전세²⁾ 위기 전망까지 나오는 판국이라 제도 자체를 손보겠다는 겁니다. 일각에선 아예 전세제도를 없애자는 강경한 주장까지 나왔습니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.

²⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.



전세 에스크로란?

원희룡 장관은 현 전세제도의 대안으로 에스크로 방안을 언급하기도 했습니다. 이는 제3기관에 보증금 일부를 맡겨놓고 계약이 끝나면 임차인에게 돌려주는 방식입니다. 단, 이와 관련해 임대인과 임차인의 의견이 벌써부터 갈리고 있습니다.

▶갭투자 차단 가능: 에스크로를 통하면 보증금이 무분별한 갭투자에 쓰이는 것을 차단해 보증금 미반환 사고를 막을 수 있음!

▶임대인 권리 침해: 집은 임대인이 샀는데 관리는 타 기관에 맡기는 게 말이 됨? 이렇게까지 하며 집을 내놓을 이유는 없음!


전세제도는 사라질까?

당장 제도를 없애진 못할 거란 의견이 우세합니다. 전세보증금 액수가 너무 크기 때문입니다. 한국경제연구원이 분석한 작년 말 기준 우리나라 전세보증금 총액은 1058조 원입니다. 즉 전세제도 폐지의 핵심은 1058조 원에 달하는 이 보증금을 월세로 돌리는 것. 이에 정부도 당장 제도를 없애기보단 임대차 3법¹⁾ 개정을 통한 개선에 무게를 둘 거라고 시장은 전망합니다.

  • check! 한국경제연구원이 분석한 우리나라 전세보증금 총액은 ▲2017년 770조 원 ▲2018년 777조 원 ▲2019년 797조 원 ▲2020년 968조 원 ▲2021년 1056조 원 ▲2022년 1058조 원 등 해가 바뀔수록 커지고 있습니다.

¹⁾ 임대차 3법: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 임대인 또는 임차인이 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이는 임차인의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 만들었습니다



전세제도는 수명이 다했을까?

전세제도의 문제에 대한 지적은 과거에도 있었습니다. 학계는 1990년대부터 ‘보증금 미반환 리스크’라는 전세제도의 치명적 단점을 지적했습니다. 이들은 전세제도를 금융이 발전하지 않은 시기에 자리 잡은 사금융¹⁾으로 보고, 곧 사라질 거로 내다봤습니다. 그럼에도 전세제도가 지금껏 수명을 이어온 건 임대인과 임차인 모두 이익인 측면이 있기 때문이라는 분석입니다. 임대인은 보증금을 은행에 넣거나 투자해 자산을 불릴 수 있고, 임차인은 주거비를 낮출 수 있다는 겁니다. 전세제도의 운명에 관심이 모입니다.

  • check! 전세제도를 유지해야 한다는 주장도 여전합니다. OECD 42개국 중 주거비 부담이 가장 낮은 나라로 한국이 꼽힌 이유도 사실상 주거비가 ‘0원’인 전세제도 덕이라는 겁니다. 통계청에 따르면 우리나라 주거비는 가처분소득²⁾의 14.7%로, OECD 평균(20.5%)보다 훨씬 낮습니다.

¹⁾ 사금융: 정식으로 등록된 금융기관을 거치지 않고 개인 간 금전 거래 등으로 돈을 빌리는 것을 말합니다.

²⁾ 가처분소득: ‘처분 가능한 소득’이란 의미로, 소득에서 세금 등을 빼고 내가 자유롭게 쓸 수 있는 돈을 말합니다.

10개월간 100만여 명 해지

청약통장 해지 러시가 이어지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 주택청약종합저축 가입자 수는 작년 6월 2703만1911명으로 정점을 찍고 7월(2701만9253명)부터 올 4월까지 10개월 연속 감소했습니다. 이 기간에 줄어든 청약통장 가입자 수만 102만8209명이라고. 단, 청약통장 해지는 좋은 방법이 아니라는 주장도 나옵니다. 통장을 깨면 재가입해도 청약가점은 ‘리셋’되기 때문입니다


청약 흥행은 착시현상?

수도권 곳곳에서 청약 흥행 단지가 나오고 있지만 ‘착시현상’에 불과하다는 주장이 제기됐습니다. 미분양 공포에 건설사들이 ‘될 곳’만 분양한다는 겁니다. 실제로 지난달까지 시공능력평가 상위 10개 건설사의 분양 실적은 작년 말 계획한 5만4687가구 대비 71% 줄어든 1만5949가구에 그쳤습니다. 실제 분양 물량은 당초 계획의 29%에 불과한 셈입니다



경기도 인구 1400만 명 돌파

지난 4월 경기도 인구가 1400만 명을 넘어섰습니다. 1300만 명을 넘긴 지 6년 8개월 만입니다. 이는 전체 인구 5264만5711명의 26.6% 수준으로, 우리나라 사람 4명 중 1명 이상이 경기도에 사는 셈입니다. 서울 인구(967만 명)와 비교해도 1.4배가 넘는 규모라고. 경기도 인구 증가 요인으론 신도시 등 대규모 택지개발과 서울 집값 폭등 등이 꼽힙니다.


상위 1% 부자의 자산은?

지난해 기준 우리나라 상위 1% 부자는 순자산¹⁾이 29억 원 이상이어야 한다는 한 보험사의 통계가 나왔습니다. 우리나라 상위 1% 부자는 총 20만9000여 가구였습니다. 가구주의 평균 나이는 63.5세로 그중 72%는 수도권에 살고 있고, 88.5%는 자가 거주였습니다. 작년 로또 1등 당첨금 평균이 25억5000만 원인 걸 고려하면, 1등에 당첨돼도 상위 1%에는 들 수 없는 겁니다.

¹⁾ 순자산: 빚 등을 빼고 남은 집과 차, 현금 등 순수한 자기 자산을 말합니다.


한 동 남기기 사업 철회

박원순 전 서울시장의 한 동 남기기¹⁾ 사업이 10년 만에 막을 내렸습니다. 재건축 단지 중 유일하게 기존 아파트 한 동을 남길 예정이던 서초구의 한 단지마저 최근 그 계획을 철회하는 절차에 돌입했기 때문입니다. 단, “토지이용의 효율성을 떨어뜨린다”는 평과 “우리가 어떻게 살아왔는지 그 최소한의 흔적을 보존하는 건 중요하다”는 주장 등 이 사업에 대한 평가는 여전히 엇갈립니다.

¹⁾ 한 동 남기기: 아파트 단지를 재건축하더라도 1개 동은 남기자는 프로젝트입니다. 개발 초기 생활양식이 남아 있는 서울 재건축 단지 네 곳의 1~2개 동을 보존하게 했습니다.






안전진단 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다.만약 동네의 낡은 아파트에 걸린 ‘축 안전진단 통과’라는 현수막을 봤다면, 그건 안전하지 않다는 걸 인정받았다는 의미입니다. 자신이 사는 아파트가 안전하지 않아 다시 짓게 된 걸 축하하는 이런 상황을 아이러니로 보는 이도 있습니다.


경량 칸막이 공동주택 화재 시 옆 세대로 피난할 수 있도록 9mm가량의 얇은 석고보드로 만든 일종의 안전장치를 말합니다. 지난 2020년 전남 광양의 한 아파트에서 화재가 발생했을 때, 30대 어머니가 6개월 된 남아를 안은 채 이 칸막이를 부수고 옆집으로 대피한 일화가 유명합니다. 단, 모든 아파트에 이 경량 칸막이가 있는 건 아닙니다.


산복도로

부산 서구와 중구, 동구의 원도심을 잇는 산복도로.

사진 제공. @yeoyu_roi



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