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전세로 역전세 부수기?


[1] 서울 아파트 전세 수요가 늘고 있습니다.

[2] 전세대출 금리가 떨어졌기 때문입니다.

[3] 단, 역전세 해결이 가능할지는 미지수입니다.


전세로 역전세 부수기?

서울 아파트 전셋값 하락세가 무뎌지고 있습니다. 쌓여 있던 전세 매물도 빠르게 사라지고 있고요. 단, 이걸로 역전세난을 해결할 수 있다는 주장엔 이견이 따릅니다. 오늘 부딩은 ‘전세 수요 증가: 전세로 역전세 부수기?’에 대해 다룹니다.


전세 매물↓ 전셋값 하락 폭↓

서울 아파트 전셋값 하락세가 무뎌지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 4월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트 전셋값 하락률은 0.2%입니다. 12주 연속 전셋값 하락 폭을 좁히고 있습니다. 전세 매물도 줄었습니다. 한 부동산 기업에 따르면 4월 13일 기준 서울 아파트 전세 매물은 4만3044건입니다. 한 달 전(4만7323건)보다 9% 줄었습니다.

  • check! 이뿐이 아닙니다. 3월 서울 아파트 임대차 거래에서 전세 비중은 62.5%입니다. 지난해 12월엔 49.5%였습니다. 그만큼 월세에서 전세로 전환하는 이가 늘어난 겁니다.


전세 수요 왜 늘어났을까?

전세대출 금리가 떨어져섭니다. ① 월세 수요가 늘며 전세 매물이 쌓인 상황에서 ② 최근 전세대출 금리 인하와 봄 이사철이 겹치며 ③ 선호도가 높은 단지의 전세 거래가 증가했기 때문이라는 평입니다. 참고로 4월 13일 기준 5대 시중은행의 전세대출 금리는 모두 하단이 3%대(변동형 연 3.74~5.96%, 고정형 연 3.46~5.86%)까지 떨어졌습니다.

  • check! 전세대출 하락 요인요? 한국은행의 기준금리¹⁾ 동결과 금융당국의 은행 대출금리 인하 압박 때문입니다. 참고로 작년 말 전세대출 변동형 금리는 최고 연 7%대였습니다.

¹⁾ 기준금리: ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 통상 은행 대출금리는 기준금리에 가산금리(은행 이익) 등을 더해 산정합니다.


전세로 역전세 부수기?

이런 가운데 전세 수요가 더 늘면 역전세¹⁾ 해결은 물론 집값 보합도 기대해볼 수 있다는 주장이 나옵니다. 전세 수요가 늘어→전셋값이 오르면→갭투자²⁾ 등 매매거래가 활발해져→집값 보합(또는 반등)이 가능해질 거란 얘깁니다. 반면 역전세는 아직 시작도 안 했다는 주장도 있습니다. 전셋값 고점이 2021년 하반기였던 걸 고려하면 올해 하반기부터 ‘찐역전세’가 시작된다는 겁니다.

  • check! 올 1분기 서울에서 거래된 아파트 전세 10건 중 6건은 역전세라는 통계가 나왔습니다. 최근엔 그 심화 버전인 역월세³⁾ 사례도 이어지고 있고요. 만약 역월세 상황을 맞았다면 ① 계약서에 기존 계약의 ‘대항력⁴⁾을 유지’한다는 내용을 꼭 넣고 ② 임대인이 보증금을 주지 않을 경우를 대비해 지급일과 지급액, 지급이 밀릴 경우 어떻게 한다는 단서를 확실히 달아야 하며 ③ 이자는 이자제한법에 따라 연 20% 내로 설정, 합의하는 게 좋다고 전문가들은 조언합니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다.

³⁾ 역월세: 전셋값이 떨어졌을 때 임대인이 임차인에게 보증금 차액만큼 월세 이자를 지급하는 걸 말합니다.

⁴⁾ 대항력: 경매 등으로 내가 살고 있는 집의 임대인이 바뀌어도 남은 계약기간에 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 얻기 위해선 전입신고 등 행정 처리를 해야 합니다.


특례보금자리론 내년 1월까지 쭉 팝니다

오는 6월 특례보금자리론¹⁾의 공급 목표액(39조6000억 원)이 동날 거란 예측이 나왔습니다. 정부가 애초에 예상한 것보다 인기가 높기 때문입니다. 단, 이걸 쓸 계획이었다면 걱정할 필요 없습니다. 잔액 소진 후에도 금융당국이 추가 재원을 투입해 내년 1월 말까지 계속 팔 것이기 때문입니다. 특례보금자리론은 지난 3월 말 기준 1년간 공급 목표액의 64.6%를 팔았습니다.

¹⁾ 특례보금자리론: 2024년 1월 말까지 판매하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주며 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 앱을 통해 접수를 받습니다.



전세대출 시 꼼꼼히 확인하세요

비대면으로 신청 가능한 청년전용버팀목전세자금¹⁾의 허점을 이용해 사기를 벌인 사례가 나왔습니다. 무주택·무소득 청년도 신청할 수 있고, 비대면으로 필요한 서류만 내면 실제 거주 여부를 확인하지 않고 대출해주는 허점을 이용해 가짜 임대차계약서로 전세자금대출 1억 원을 빼돌린 겁니다. 이런 사기 피해를 방지하려면 임대차계약 시 좀 더 꼼꼼한 확인 절차가 요구됩니다.

¹⁾ 청년전용버팀목전세자금: 보증금 3억 원 이하 집에 입주하는 만 34세 청년을 위한 전세대출 상품입니다. 최저 연 1.5% 금리로 최대 2억 원까지 빌려줍니다.


200만 원 받아가세요

생애 최초 주택 구입자(생초자)¹⁾의 취득세²⁾를 깎아주는 방안이 정책 발표 후 9개월이 지난 올 3월부터 시행 중입니다. 3월 이후 실거래가 12억 원 이하 집을 처음 사는 사람은 소득과 관계없이 200만 원 한도 내에서 취득세를 면제해주는 겁니다. 단, 환급금을 받으려면 직접 지자체 세무과에 가서 신청해야 합니다(지자체가 알아서 환급해주지 않음). 이번 취득세 감면 규정은 정부가 대책을 내놓은 작년 6월 21일 이후부터 소급 적용합니다.

¹⁾ 생애 최초 주택 구입자(생초자): 세대 구성원 전원이 지금까지 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우를 말합니다. 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가요. 전에 집을 팔아 현재 무주택자가 되었다면 생초자가 아닙니다.

²⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다.



서울과 경남만 두 자릿수

한국부동산원 청약홈 자료 분석 결과, 올해 두 자릿수 청약 경쟁률을 보인 곳은 14개 시도 중 서울과 경남 단 두 곳뿐입니다. 4월 12일 기준 서울에선 722가구(4개 단지) 모집에 3만9025명이 몰려 평균 54.05 대 1의 경쟁률을 기록했고, 경남에선 952가구(1개 단지) 모집에 2만6994명이 신청해 평균 경쟁률이 28.36 대 1이었습니다. 수도권과 지방 일부 지역에서만 청약 경쟁률이 높아지는 양극화현상이 더 심해질 거란 전망이 나옵니다.



위례선 트램 공사 시작

서울시가 최근 위례선 트램(노면전차) 공사를 시작했습니다. 개통 목표는 2025년 9월입니다. 계획대로 되면 1968년 서울 도로에서 사라진 트램이 57년 만에 다시 달리게 됩니다. 위례선은 마천역(서울지하철 5호선)~복정역(서울지하철 8호선·수인분당선)~남위례역(서울지하철 8호선) 등 총 12개 역(3개 환승역)을 지납니다. 노선 길이는 5.4km. 인근 부동산시장이 이를 주목하고 있습니다.










등기사항증명서 집의 신분증이라고 이해하면 쉽습니다. 주택의 소유권, 전세권 등 권리관계가 다 적혀 있기 때문입니다. 꼭 내가 전월세로 임차한 집이 아니라도 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 집 주소를 입력하고 수수료(1000원)를 내면 이것을 발급받을 수 있습니다.



금리인하요구권 취업이나 승진으로 연봉이나 재산 등이 늘어난 걸 은행에 증명해 대출금리를 낮출 수 있는 제도입니다. 제1금융권과 제2금융권에 모두 신청할 수 있고, 전세대출도 그 대상. 단, 평가 결과에 따라 금리가 내려가지 않을 수도 있습니다.



서울 풍경

저기가 거기야?

사진 제공. @jnyflm



국내외 주거 취약 이웃의 주거환경 개선을 위해 노력해온 국제 주거복지 비영리단체 한국 해비타트가 4월 30일까지 독립유공자 후손 주거 개선 캠페인(시즌 8)을 벌입니다.


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