전세대출, 실수요도 컷?!

수도 아파트

매매지수: 100.4 (▲0.13)

전세지수: 100.2 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.6 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 16일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 정부가 전세대출 규제를 검토합니다.

► 갭투자에 흘러가 집값을 올린다는 겁니다.

► 실수요자가 타격을 받을 수 있습니다.

전세대출, 실수요도 컷?!

정부가 전세대출을 조이려 합니다. 실수요자가 타격을 받을 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 DSR 검토: 전세대출, 실수요도 컷?!’에 대해 다룹니다. 

전세대출이 집값을 올리니까!

정부가 전세대출 DSR¹⁾ 규제를 검토합니다(출처: 금융위원회). 그간엔 손댄 적이 없습니다. ‘서민 대출’이라서요. 하지만 얘기가 달라졌습니다. 200조 원 넘게 풀린 전세대출이 갭투자²⁾에 흘러들고 있다는 지적이 많았거든요. 전셋값이 뛰고, 집값까지 끌어올렸다는 분석도 나왔습니다. 이젠 가만히 있을 수 없다는 판단입니다.

¹⁾ DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득에서 빚 갚는 데 쓰는 비율을 말합니다. 연봉이 5000만 원이고, 그중 2000만 원을 빚 갚는 데 쓰면 DSR은 40%입니다. 지금은 이 비율이 40%를 넘기면 대출이 어렵습니다.

²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 적은 돈으로 집을 산 뒤, 집값이 오르면 차익을 얻고 되팔아 수익을 냅니다. 하지만 집값이 떨어지거나 임차인을 못 구하면 전세금을 돌려줘야 해 큰 손실이 날 수 있습니다.

전세대출, 얼마나 늘었길래? 

2016년 이후 전국 평균 아파트 전세금은 1.3배 오르는 동안, 전세대출은 무려 5배 넘게 급증했습니다. 누구나 쉽게 전세대출을 받을 수 있게 되면서, 큰 금액의 전세 계약도 어렵지 않아졌습니다. 이로 인해 전세 수요가 급증했고, 그게 전셋값을 밀어 올렸다는 분석입니다. 특히 집값은 제자리인데 전세금만 뛴 지역은 이 영향이 더 컸습니다.

▸ 전세대출 증가 추이

•대출액: 2016년 36조 원 → 현재 200조 원

•전세금: 2016년 2억5000만 → 현재 3억4000만 원

•증가 폭: 전세금 1.3배 오를 때 대출은 5배 이상 증가

[ ☑️ Check! ] 전세대출, 언제 생겼냐고요? 2008년 이명박 정부에서 내놨습니다. 글로벌 금융위기가 터지고, 집은 못 사고, 전세 수요만 늘자 정부가 ‘전세난 해소용’으로 내놓은 제도죠. 그전엔 대부분 내 돈이나 가족 도움으로 전세금을 마련했고, 정부가 도움을 주는 대출은 조건이 까다롭고 드물었습니다.

전세대출, 실수요도 컷?!

전세대출에 DSR을 적용하면, 실수요자도 타격을 받습니다. 연봉 낮은 청년이나 신혼부부는 대출한도가 확 줍니다. 전세는 대부분 실수요인데, 일괄 규제는 주거 기반을 흔들 수도 있습니다. 2021년에도 비슷한 얘기가 나왔다가 반발에 부딪혀 접었습니다. 이번에도 실수요자 대책이 없으면, 또 멈출 수밖에 없습니다.

▸ DSR 적용 시 대출한도는?

연 소득 4000만 원이 5억 원 전세 계약할 때

•현재: 소득과 무관하게 4억5000만 원 가능

•DSR 적용 시: 3억2000만 원까지 축소

→ 약 1억3000만 원 자금 공백 발생

[ ☑️ Check! ] 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시작됩니다. 주택담보대출과 신용대출, 기타대출 모두 한도가 줄어듭니다. 단, 전세대출은 이번 규제 대상이 아닙니다.

든든전세 600가구 입주자 모집 

HUG가 6월 25일부터 7월 7일까지 수도권에서 제7차 든든전세 600가구 입주자를 모집합니다(출처: HUG). 든든전세가 뭐냐고요? 전세사기 주택을 HUG가 사들여 시세의 90% 수준에 빌려주는 공공임대입니다. 신청은 HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)에서 받습니다.

6년 9개월 만에 최대 상승

6월 셋째 주(16일 기준) 서울 아파트값이 0.36% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 문재인 정부 시절인 2018년 9월 이후 최대 상승폭입니다. 특히 성동구는 0.76% 뛰며 12년 만에 가장 크게 올랐습니다. 공급보다 수요가 많아지며 매수세에 불이 붙고 있습니다.

“5년 내 매수” 4% 불과

25세 청년 100명 중 20명은 “평생 집을 못 살 것 같다”고 답했습니다(출처: 파이낸셜뉴스). 5년 안에 살 수 있다는 청년은 4%에 불과했고, 10~15년 사이가 34%로 가장 많았습니다. 대부분 지금 소득으론 어렵고, 대출이나 결혼 같은 ‘미래 변수’에 기대고 있었습니다.

전월세 갱신, 3년 만에 최대

올 2분기 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중은 44.5%였습니다(출처: 부동산R114). 2022년 3분기 이후 최고치입니다. 계약갱신청구권¹⁾을 쓴 임차인은 평균 4.3%, 안 쓴 이들은 10% 넘게 전세금이 올랐습니다. 전셋값 상승세가 이어지며 갱신청구권을 쓰는 임차인 비중은 더 늘어날 전망입니다.

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

베이비붐 매도, 2배 증가

올해 1~5월, 서울에서 팔린 집 10채 중 1채는 20년 넘게 보유한 매물이었습니다(출처: 등기정보광장). 은퇴한 베이비붐 세대가 집을 팔아 노후 자금을 마련하는 흐름입니다. 2020년 5%던 비율이 올해 9.9%로 배 가까이 증가했습니다. 참고로 국내 65세 이상 자산의 81%는 여전히 부동산입니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 20주 연속 상승 

•서울 ‘집값 양극화' 세계 1위 오명 

•서울 아파트 경매시장 매각가율 100% 이상 사례 속출 

•서울 쏟아지는 호텔 매물, 외국인 관광객 늘며 투자자 관심 

•서울 1∼5월 빌라 전세 거래 4건 중 1건은 역전세 

•강남 3구 1∼4월 신고가 거래, ‘노도강’의 25배 

•강남 ‘가로수길’ 공실률 40%대로 악화 

•강남 ‘현대백화점 압구정본점’ 주변 단지 재건축 맞춰 신축 검토 

•송파 ‘잠실5단지’ 서울시 통합심의 통과, 최고 65층·6387가구로 재건축 추진 

•양천 ‘목동5·7·9단지’ 정비계획 확정 

•은평 ‘응암동 700·755 일대’ 재개발 추진 

•영등포 ‘신길동 1358 일대(대방역 인근)’ 재개발 정비구역 지정 

•부천 ‘중동신도시’ 재정비 마스터플랜 수립 착수

•하남 ‘첫 종합병원’ 건축허가 승인, 2027년 준공 목표 

•인천 집값 7개월 연속 하락

〈지방〉

•부산 ‘명지국제신도시’에 대학병원 유치 계획 

•대구 아파트값 82주 연속 하락 

•세종 4월 아파트 거래 금액, 작년보다 360% 증가 

•청주 시외버스터미널 현대화 사업 추진 

•예산 한 단지, 주민투표로 ‘반려견 산책 금지’ 조치 

•창원 ‘스타필드 창원’ 준공 목표 2028년 8월로 조정

〈해외〉

•미국 베이비붐 세대 3명 중 1명 “집이 좋고 이사할 이유 없어, 평생 집 안 팔겠다” 응답 

•미국 1분기 홈플리핑(리모델링 + 재판매) 비중 8.3%, 수익률 25%로 하락하며 2018년 이후 최저치 기록 

•중국 5월 신규 주택값 0.22% 하락, 기존 주택값 0.5% 하락, 투자금 12% 급감하며 회복세 여전히 부진 

•중국 홍콩 글로벌 무역 불확실성으로 올해 A급 사무실 임대료 최대 3% 하락 예상 

•영국 임차인권리법 도입 후 7개월간 평균 임대료 3.9% 상승 

•영국 런던 외곽 노섬벌랜드, 웨스트미들랜즈, 더럼 등 특정 우편번호 지역의 집값이 주변 평균보다 크게 올라 높은 프리미엄 형성 

•영국 첫 집 평균 거주 기간 4.5년, 공간·입지 타협 탓에 이른 이사 

•스페인 관광객 급증으로 현지 집값 치솟아 주거난 심화 

•일본 5월 수도권 맨션 임대료 1㎡(약 0.3평)당 3789엔(약 3만5000원), 6개월 연속 상승

하반기, 큰장이 섭니다

오는 7월부터 정치 변수에 멈칫하던 수도권 단지들이 줄줄이 풀립니다. 청약 전략을 다시 짤 타이밍입니다.

<서울>

🏘️ 잠실 르엘분양: 2025년 7월

위치: 서울 송파구 신천동

물량: 219가구

분양가: 3.3㎡당 6000만 원대 추정

특징: 시세차익 10억 원 이상 ‘분상제’ 단지

🏘️ 리버센트 푸르지오 위브

분양: 2025년 7월 

위치: 서울 영등포구 영등포동

물량: 175가구

분양가: 3.3㎡당 4000만 원대 추정

특징: 영등포시장역 도보권

🏘️ 오티에르 포레

분양: 2025년 7월

위치: 서울 성동구 성수동

물량: 88가구

분양가: 3.3㎡당 7000만 원대 추정

특징: 서울숲 도보권, 성수동 8년 만 분양

🏘️ 아크로 드 서초

분양: 2025년 8월 

위치: 서울 서초구 서초동

물량: 236가구

분양가: 3.3㎡당 7000만 원대 추정

특징: 강남역 도보권  + 시세차익 큰 ‘분상제’ 단지

🏘️ 오티에르 반포

분양: 2025년 연내

위치: 서울 서초구 잠원동

물량: 78가구

분양가: 3.3㎡당 7000만 원대 추정

특징: 10월 준공 후분양 + 시세차익 큰 ‘분상제’ 단지

<경기·인천>

🏘️ 힐스테이트 회룡역 퍼스트뷰

분양: 2025년 7월 

위치: 경기 의정부시 호원동

물량: 674가구

분양가: 3.3㎡당 2500만 원대 추정

특징: 회룡역 도보권

🏘️ 검단호수공원역 중흥S클래스

분양: 2025년 7월

위치: 인천 서구 검단신도시

물량: 1010가구

분양가: 3.3㎡당 1800만 원대 추정

특징: 1000가구 이상 +  ‘분상제’ 단지

🏘️ 철산역자이

분양: 2025년 8월

위치: 경기 광명시 철산동

물량: 683가구

분양가: 3.3㎡당 5000만 원대 추정

특징: 철산역 초역세권

문주

아파트 대문 구실을 하는 출입구 구조물입니다. 단지 이름도 새겨져 있고, 지나가는 차도 여길 통과하죠. 단지 전체 분위기를 압축한 ‘섬네일’ 같은 존재입니다. 최근 ‘있어 보이는 단지’ 만들기에 꼭 쓰입니다.

석가산

돌을 여러 겹 쌓아 만든 작은 인공 산입니다. 고대 중국 정원에서 시작된 조형물로, 주로 1000가구 이상 대단지에서 자주 볼 수 있습니다. 연못이나 분수와 함께 조성해 자연스러운 분위기를 살립니다.

어디 가세요?

바쁘게 어디 가세요? 

사진 제공 | @junhomoon