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전세대출의 힘이 세집니다


[1] 정부가 전세대출 확대를 검토 중입니다.

[2] 고정금리 전세대출 상품을 늘리고

[3] 보증 비율을 높이는 안도 고려하고 있습니다.


전세대출의 힘이 세집니다

정부가 전세대출 이용자에 대한 지원에 나섰습니다. 고정금리 전세대출 상품을 늘리는 안과 정부가 100% 보증해 전세대출을 받을 수 있게 하는 안을 함께 검토 중입니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 지원 방안: 전세대출의 힘이 세집니다’에 대해 다룹니다.

전세대출의 힘이 세집니다

정부가 전세대출 이용자 지원 방안을 살피고 있습니다. 정부가 검토하는 방안의 핵심은 아래와 같습니다.

  • 하나: 고정금리 전세대출 상품 늘리기

  • 둘: 전세대출 보증 비율 100%로 높이기¹⁾

¹⁾ 현재 한국주택금융공사는 시중은행 전세대출 금액의 90%를 보증하고 있습니다. 2억 원짜리 전셋집이면 1억8000만 원까지 보증해주는 겁니다. 정부는 현재 공사의 보증 비율을 100%까지 높이는 안을 검토 중입니다. 이렇게 되면 내 돈 한 푼 없이 2억 원짜리 전셋집에 살 수 있게 됩니다.

왜 전세대출 이용자를 지원할까?

고금리 시대에 전세대출을 주로 이용하는 20·30대의 숨통을 틔워주기 위해섭니다. 특례보금자리론¹⁾ 등 정부의 금융지원이 유주택자에게 쏠렸다는 불만을 잠재우려는 조치기도 합니다. 실제로 지난해 말 기준 변동금리 전세대출 잔액은 151조5000억 원으로 전체 162조 원의 93.5%를 차지했습니다. 특히 전세대출을 받은 이의 절반 이상(61.6%)이 20·30대였습니다.

¹⁾ 특례보금자리론: 2023년 1월 30일에 출시하는 정부표 저금리 주택담보대출입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 소득과 관계없이 연 4~5%대 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다.


왜 진작 지원 안 했을까?

시중은행에서 고정금리 전세대출 상품이 자취를 감춘 게 정부 탓은 아닙니다. 2022년 상반기만 해도 대부분 금리가 낮은 변동금리를 선호해 은행도 고정금리 전세대출 상품을 유지할 이유가 없었기 때문입니다. 아울러 한국주택금융공사 등이 전세대출 보증 비율을 100%로 높이지 못한 이유도 단순합니다. 전셋값이 하락할 경우 공사에 신용위험이 집중될 수 있어섭니다.

  • check! 2023년 1월 현재 2년 고정금리 전세대출 상품을 취급하는 시중은행은 신한은행과 NH농협은행 두 곳입니다. 1월 11일 기준 NH농협은행의 변동금리 전세대출 금리는 연 4.69~6.79%로, 2년 고정금리(연 4.41~6.51%)의 그것보다 높습니다.

전세대출 지원, 좋지 않을 수도!

전세대출 확대로 20·30대 무주택 청년층의 부담이 줄어들 거란 전망이 나오는 가운데 우려의 목소리도 들립니다. ① 전세대출이 쉬워지면 ② 전셋값을 올리기도 쉬워지고 ③ 보증금과 집값의 갭이 줄어들어 ④ 갭투자¹⁾ 등으로 집값도 쉽게 올릴 수 있다는 주장입니다. 즉 투자자의 배만 불릴 수 있다는 우려.

  • check! 전세대출 보증 비율을 높이면 또 누구에게 좋으냐고요? 은행입니다. 한국주택금융공사 등이 보증 비율을 100%로 높이면 은행은 손실 위험 없이 이자수익을 올릴 수 있습니다. 주택금융공사가 보증한 만큼 부실 위험이 낮아져섭니다.

¹⁾ 갭투자: 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.

자산 3억4100만 원까지만 가능

새로운 공공분양¹⁾ 주택 유형 중 하나인 ‘나눔형’²⁾이 논란을 빚고 있습니다. 총자산이 3억4100만 원을 초과하면 청약할 수 없어섭니다. 가령 대출 없이 3억5000만 원짜리 전셋집에 살고 있다면 지원할 수 없는 것. 자산 기준을 이렇게 정한 이유요? 과거 신혼희망타운³⁾ 모델을 차용해섭니다. 오는 2월에 분양하는 서울 강동구 반값아파트도 나눔형에 해당합니다.

¹⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.

²⁾ 나눔형: 시세의 70% 이하 가격으로 분양받을 수 있는 공공분양 주택 유형입니다. 5년 의무 거주 기간을 채운 뒤 LH(또는 SH)에 되팔 수 있으며 이때 시세차익의 70%를 챙길 수 있습니다. 최대 5억 원 한도에서 분양가의 80%까지 최장 40년간 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있어 초기 자금 부담이 적은 편입니다. ‘버는 만큼’ 대출해주는 DSR 규제도 적용하지 않습니다.

³⁾ 신혼희망타운: 2022년을 마지막으로 폐지한 신혼부부 특화형 아파트입니다. 좁은 면적과 입주자가 의무 가입해야 수익공유형 모기지 등으로 인해 저조한 흥행 성적을 보였습니다.

13.1%는 보증금 낮춘 계약

전셋값 하락으로 기존 계약보다 전월세보증금을 낮춘 갱신계약이 늘었습니다. 한 기업이 2022년 초부터 11월까지 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, 4분기 수도권 전체 주택의 갱신계약 중 보증금을 낮춘 계약의 비중이 13.1%를 기록했습니다. 월세 선호 현상으로 전셋값 하락세가 심해지며 계약갱신청구권제¹⁾ 등 주택임대차보호법이 유명무실하다는 주장이 나오고 있습니다.

¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

소형 아파트 매입 55.3%로 역대 최고치

지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트 매매거래 1만4383건 중 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 소형 아파트의 매입 비중은 55.3%(7947건)로 역대 최고치를 기록했습니다. 고금리로 대출 부담이 높아지며 비교적 진입 장벽이 낮은 소형 아파트에 수요자가 몰렸다는 평입니다. 그간 서울 소형 아파트 매매거래의 비중은 2018년 36.9%, 2019년 41%, 2020년 42.2%에서 2021년 46.4%로 꾸준히 높아졌습니다.

시세 하락에도 공공임대주택 보증금은↑

전국적으로 전셋값 하락세가 이어지는 가운데 매입임대주택¹⁾ 같은 공공임대주택의 보증금은 오르고 있습니다. 가령 오는 2월 당첨자를 발표하는 서울의 한 매입임대주택 전용면적 49㎡(약 20평)의 보증금은 2억3545만 원으로, 지난해 9월 같은 주택의 보증금(2억3128만 원)보다 400만 원 이상 올랐습니다. 이유요? 물가상승률을 반영했기 때문입니다. 최근 같은 전셋값 하락기엔 공공임대주택의 임대료가 시세보다 오히려 비쌀 수도 있다는 평입니다.

¹⁾ 매입임대주택: 기존 집을 LH 등이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년형은 시세의 40~50% 임대료로 최대 6년간 거주할 수 있습니다.

5만855건→4만9878건

정부가 1·3 부동산 대책¹⁾을 발표한 후 시장이 변화하고 있다는 소식이 들립니다. 한 기업의 조사 결과에 따르면 지난해 12월 30일 대비 올 1월 9일 기준 서울 아파트 매물은 5만855건에서 4만9878건으로 줄었고, 낙찰가율²⁾이 88%를 기록한 경매 물건도 나왔습니다. 혹시 시장 반등 신호냐고요? 이에 대해 전문가들은 “여전히 높은 금리가 정점을 찍고 경기 불확실성이 가셔야 할 것”이라고 입을 모읍니다.

¹⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.

²⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻이겠죠. 시장이 한창 뜨겁던 2021년 당시 서울 아파트 평균 낙찰가율은 111.2%였습니다.



투자자의 교과서 <부동산 투자의 정석>

절판해 오랫동안 구하기 어려웠던 <부동산 투자의 정석>이 개정증보판으로 돌아왔습니다. 이 시대 부동산 투자 고수들의 스승으로 통하는 1세대 투자자 김사부(김원철)가 시장 상승기에는 물론 하락장에서도 통하는 부동산 투자의 정석을 소개합니다. 누가 요즘 같은 하락장에서 부동산을 사느냐고요? 저자는 말합니다. “특정 시점, 특별한 누구에게만 통하는 공식은 ‘정석’이 아니니 이런 때일수록 교과서로 돌아가야 한다”고요. 부동산 투자의 기본기를 다지고 싶은 이들은 참고하세요.




집안 분위기를 쉽게 바꿀 수 있게 돕는 검은 단상




#11 거실의 검은 단상에 대하여 나는 물건의 원래 용도가 어떻든 마음 가는 대로 사용하는 걸 좋아한다. 의자를 침실 협탁으로 쓰거나 사용하지 않는 빈티지 실버웨어를 바닷가에서 주운 나뭇가지 위에 올려 거실을 장식하거나 하는 식이다. 이런 습성 탓에 집에 놀러 온 손님들이 신기해하는 물건이 종종 있는데, 가장 많은 질문을 받는 건 거실 한편에 놓은 검은색 단상이다. 높이 70cm 정도의 이 단상은 미술관이나 행사장에서 볼 법한 모양새를 하고 있다. 나는 그 위에 유리로 만든 검은색 빈티지 두상 모형을 올려뒀다. 바로 옆에 놓인 종이 조명과 함께 우리 집을 특색 있게 만들어주는 요소 중 하나다. 왜 이걸 거실에 두었느냐 묻지만 특별한 이유는 없다. 이 검은 단상은 약 5년 전 강남고속터미널 조화 상가에서 발견했다. 이걸 보자마자 당시 책상에 붙여둔 어느 집을 찍은 사진 속 거실 한가운데에 놓여 있던 키 큰 직육면체의 검은 조각상이 떠올랐다. 가격이 정확히 얼마였는지는 가물가물하지만 비싸진 않았고 다행히 무게가 생각보다 가벼워(!) 고이 택시에 태워 집으로 모셔왔다. 끙끙대며 엘리베이터도 없는 4층 집까지 들고 올라가 거실 한가운데에 자리를 정해줬다. 그 후 단상은 두 차례 자리를 옮겨 커다란 항아리가 놓이기도 하고, 금송 화분이 놓이기도 하며 우리 집의 일부가 되었다. 현재 그 위에 올려둔 검은 두상 모형은 색깔이 같아서인지 단상과 함께 하나의 작품처럼 보인다. 다른 사람들 눈엔 어떨지 모르지만, 나는 이사하거나 집의 분위기를 바꾸고 싶을 때마다 단상 위에 올릴 물건을 진지하게 고르며 나만의 미술 작품을 대하듯 그것을 바라본다.






아파텔 전용면적 60~85㎡(약 25~33평)의 주거용 오피스텔을 의미합니다. 근데 왜 이렇게 부르느냐고요? 아파트처럼 보이게 작명한 것으로 이해하면 쉽습니다. ‘고시텔’이나 ‘셰어하우스’처럼 사업자들이 마케팅을 위해 만든 용어죠. 다만 아파텔은 일반 아파트처럼 방 2~3개에 거실과 주방을 갖췄습니다.



컨소시엄 공통의 목적을 위한 협회나 조합을 말합니다. 부동산시장에선 두 곳 이상의 건설사가 공동으로 아파트를 시공하는 걸 의미합니다. 이걸 하는 이유요? 단일 시공 때보다 사업 진행 속도를 높이고 토지 매입 비용을 낮출 수 있는 덕입니다.


눈은 이불일까

길이랑 나무랑 따뜻하라고 내려주잖아.

사진 제공. @by.jun___



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