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전세대출은 만악의 근원일까?


[1] 정부가 전세대출제도를 손볼 계획입니다.

[2] 방만한 제도가 전셋값을 끌어올린다는 겁니다.

[3] 현재 전세보증금은 1000조 원에 육박합니다.


전세대출은 만악의 근원일까?

정부가 전세대출제도를 손봅니다. 방만한 전세대출제도가 전셋값을 끌어올렸고, 전세 사기의 밑거름이 되었다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출제도 손질: 전세대출은 만악의 근원일까?’에 대해 다룹니다.



전세대출을 고칩니다

정부가 전세대출제도 개편에 착수합니다. ① 소득이 없어도 최대 보증금의 90%까지 내주는 전세대출로 인해 전셋값이 급등하고 ② 이것이 전세 사기의 핵심 고리인 무갭투자¹⁾의 기반이 되는 등 각종 부작용이 나타났다는 겁니다. 원희룡 국토교통부 장관도 최근 “서민 대출이라는 이유로 거의 무제한으로 빌려주는 전세대출을 제한해야 한다”고 밝혔습니다.

¹⁾ 무갭투자: 전셋값이 매맷값보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.


전세대출은 만악의 근원일까?

전세대출이 주택시장을 병들게 한다는 의견은 전부터 있었습니다. ① 과도한 전세대출이 전셋값을 밀어 올려 집값과 보증금의 차이가 줄면 갭투자¹⁾의 유인이 생기고 ② 이 과정에서 집값이 오르며 보증금과 전세대출이 늘어나는 악순환이 이어진다는 게 주된 평가였습니다. 다만 누구도 “전세대출을 조이자”고 하지 못했을 뿐입니다. ‘전세대출=서민 지원’인 상황에서 감히 손댈 엄두를 내지 못한 겁니다.

  • check! 하지만 그사이 전세대출금은 크게 불어났습니다(2012년 23조 원→2022년 171조 원). 특히 2020년 이후 불붙은 부동산시장을 더 달아오르게 하는 땔감 역할을 했습니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.


전세대출, 어떻게 고칠까?

현재 다음 두 가지 방안이 주목받으며, 그에 따른 장단점까지 거론되고 있습니다.


▷전세대출에도 ‘버는 만큼만’ 빌려주는 DSR¹⁾ 규제를 적용합시다!

장점: 대출자가 상환 능력에 비해 과도한 빚을 지지 않게 해줌

단점: 소득이 낮은 이는 전세조차 못 얻는 문제가 생길 수 있음

▷전세금반환보증보험²⁾ 가입 기준을 현행 전세가율³⁾ 90%에서 더 낮춥시다!

장점: 전셋값이 매맷값을 넘어서는 걸 막고, 깡통전세도 예방해줌

단점: 전세대출 한도가 낮아지는 만큼 월세를 더 내야 할 수 있음


문제는 전세대출에 규제를 들이미는 게 쉽지 않다는 겁니다. 10년 이상 시행해온 전세대출제도를 손봐 규제를 강화하면 시장은 또 다른 자극을 받아 어디로 튈지 모른다는 주장입니다. 무작정 규제 수위만 높이면 선의의 피해자가 발생할 수도 있고요.

  • check! 전세금반환보증보험 가입 기준을 추가로 낮추면 전세대출 한도는 더 낮아집니다. 참고로 정부는 올 5월부터 전세금반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율²⁾ 100%에서 90%로 고쳤습니다. 전엔 3억 원짜리 집의 보증금이 3억 원이어도 보증보험에 가입할 수 있었습니다. 하지만 이젠 보증금이 2억7000만 원(집값의 90%) 이하여야 가입할 수 있습니다. 나머지 10%에 해당하는 금액은 월세로 내야 하는 겁니다.

¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

²⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

³⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.


전세대출, 그 시작은?

전세대출을 본격적으로 시행한 건 2008년입니다. 대출한도 1억 원으로 시작해 이듬해엔 2억 원까지 한도를 늘렸습니다. 2015년엔 최대 5억 원까지 한도를 상향했고요(서울보증보험 상품). 덕분에 ‘목돈 없이 은행에 이자만 내며 전세로 사는 시대’가 열렸습니다. 그럼 이전에 보증금은 어디서 구했느냐고요? 가계의 여유자금과 이자를 감당할 수 있는 수준의 은행 대출이 전부였습니다.


7월부터 송달 없이 임차권등기 가능

7월부터 임대인에게 임차권등기명령¹⁾이 송달되지 않아도 임차인은 임차권등기를 설정할 수 있게 됩니다. 전엔 임대인이 일부러 피하는 등의 사유로 송달되지 않으면 임차권등기명령을 완료할 수 없었는데, 이번에 법을 고친 겁니다. 참고로 올 1월부터 5월까지 접수된 임차권등기명령 신청은 총 1만5256건으로 작년(1만3358건) 1년 치 누적분을 단 5개월 만에 뛰어넘었습니다.

¹⁾ 임차권등기명령: 전월세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 신청해 받아낼 수 있게 하는 제도입니다. 이걸 신청하면 법원은 내게 보증금을 받을 권리가 있다고 등기사항전부증명서에 남겨줍니다. 이후에 오는 변화요? ① 전셋집이 경매로 넘어가면 보증금을 먼저 받을 수 있는 자격이 생기고 ② 전셋집을 담보로 임대인이 대출받기 어려워지며 ③ 등기부등본에 등기돼 임대인을 압박할 수 있습니다.


당첨 가점 37.3점→46.5점

올 상반기 서울 아파트의 평균 최저 당첨 청약가점이 46.5점으로 집계됐습니다. 작년 하반기(37.3점)보다 9.2점 올랐습니다. 46점은 부양가족 2명(15점)에 무주택 기간 만 10년 이상∼11년 미만(22점)을 유지하고, 청약통장 가입 기간이 만 7년 이상∼8년 미만(9점)일 때 받을 수 있는 점수입니다. 올 하반기엔 서울 강남권의 분양 물량이 많은 만큼 청약가점 커트라인은 더 높아질 전망입니다.


분양권 거래 390% 증가

수도권 분양권¹⁾ 시장이 활기를 띠고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올 5월 수도권의 분양권·입주권 거래는 총 1717건이었습니다. 350건을 기록한 작년 5월 대비 390% 증가했습니다. ‘억대’ 프리미엄이 붙은 단지도 나왔는데, 서울 강동구의 한 단지는 전용면적 84㎡(약 33평) 입주권이 분양가보다 5억 원 오른 18억5600만 원에 거래됐습니다. 정부의 전매제한 규제완화 효과라는 평입니다.

¹⁾ 분양권: 새 아파트 등 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!


국민임대주택 1117가구 모집

SH가 서울 강일·세곡지구 등 국민임대주택 1117가구에 대한 입주자와 예비 입주자를 모집합니다. 6월 23일 기준 서울시에 거주하는 무주택 세대 구성원¹⁾으로 소득이 가구당 도시 근로자 평균의 70% 이하(1인가구, 약 234만 원) 등 자격요건을 갖추면 i-sh.co.kr에서 7월 3일부터 6일까지 입주 신청을 할 수 있습니다. 평균 보증금과 임대료는 전용면적 39㎡(약 17평) 기준 3000만 원, 24만 원 수준입니다.

¹⁾ 무주택 세대 구성원: 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가 집을 소유하지 않은 무주택자인 경우, 그 세대를 이루는 개개인을 말합니다.







토지보상금 개인 소유 땅이 공익사업(도로 건설, 택지개발 등)을 목적으로 수용될 때 그 대가로 받는 현금이나 채권 등을 말합니다. 이 돈이 얼마나 되느냐고요? 전국적으로 1년에 약 10조 원에 이릅니다. ‘돈벼락’ 맞은 시골 땅부자 얘기, 다들 한 번은 들어보셨죠?


대토보상권 공익사업 때문에 수용되는 땅 소유자가 현금이 아닌 ‘땅’으로 보상받을 수 있는 권리를 말합니다. 돈으로 받지 않는 이유요? 토지가 수용된 원주민의 지역 내 재정착을 돕기 위해서입니다. 또 막대한 토지보상금이 부동산시장으로 들어가는 걸 막고자 하는 이유도 있습니다.


신성빌라

버짐처럼 번져있는 붉은 벽돌 신성빌라.

사진 제공. @hqppyeon



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