전세가 월세보다 손해?

수도권 아파트

매매지수 : 94.9 (▼0.02)

전세지수 : 89.8 (▼0.01)

지방 아파트

매매지수 : 92.1 (▼0.04)

전세지수 : 91.0 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

12월 23일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 수도권 아파트 전세 주거비가 월세보다

► 평균 12만 원 비싸다는 보고서가 나왔습니다.

► 전세대출 이자, 보증료 등이 원인이었습니다.

전세가 월세보다 손해?

월세보다 전세가 더 비싸다는 사실, 믿기 어려우시죠? 최근 연구 결과는 이 통념을 뒤집습니다. 오늘 부딩은 ‘전세의 딜레마: 전세가 월세보다 손해?’에 대해 다룹니다.

전세가 월세보다 손해?

수도권 아파트 전세가 월세보다 13% 더 비싸다는 연구 결과가 나왔습니다(출처: 국토연구원 ‘전세자금대출보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책 방향’). 높은 보증금, 전세대출 이자, 보증료가 더해져 전세가 월세보다 부담이 크다는 겁니다. 반면 빌라 등 비아파트 주택은 수도권뿐 아니라 지방에서도 전세가 월세보다 주거비 절약에 도움이 됐습니다.

전세 vs 월세

연구 결과에 따르면 수도권과 지방의 전세와 월세 간 주거비 차이는 다음과 같습니다(출처: 수도권 평균 전세보증금, 국토연구원 / 평균 빌라 월세, 주거실태조사).

수도권 아파트

전세: 보증금 3억3000만 원(월 주거비 약 112만7500원)
월세: 100만 원

→ 전세가 월세보다 약 12만7500원 더 비쌈

수도권 빌라

전세: 보증금 1억5000만 원(월 주거비 약 51만2500원)
월세: 70만 원

→ 전세가 월세보다 약 18만7500원 더 저렴

지방 아파트

전세: 보증금 6000만 원(월 주거비 약 24만 원)
월세: 36만 원
→ 전세가 월세보다 약 12만 원 더 저렴

아울러 임차인이 전세대출을 더 많이 받을수록 전셋값도 함께 오를 수 있다는 분석이 나왔습니다. 보증이 1% 늘면 전셋값은 1년에 약 2.16% 오르고, 3.8% 늘면 8.21%까지 뛸 수 있다는 겁니다. 실제로 2022~2023년 HUG와 HF가 보증을 크게 늘린 결과, 수도권 아파트처럼 보증금이 높은 집은 전세 부담이 더 커지기도 했습니다.

‘전세가 유리하다’는 통념

이처럼 수도권 아파트 전세는 월세보다 주거비 부담이 더 클 가능성이 있습니다. ‘전세가 유리하다’는 통념에 생각 없이 무조건 의존하기보다, 재정·생활 여건을 먼저 점검하는 게 중요하단 얘깁니다. 예컨대 ① 보증금 마련 시 대출이자와 보증료까지 합산해 월세와 비교하고 ② 금리 변동성도 염두에 두고 ③ 주택 유형과 지역별로 비용을 꼼꼼히 따져보면 좀 더 합리적인 결정을 내릴 수 있습니다.

청년 10명 중 1명 ‘유주택’

지난해에 우리나라 청년(15~39세) 10명 중 1명은 집을 가지고 있었습니다(출처: 통계청). 30대 후반(35~39세)의 주택 보유율은 30.2%로 30대 초반(16%)보다 2배 높았고, 집을 가진 청년의 평균 소득은 4994만 원으로 무주택자(2618만 원)보다 약 2배 많았습니다. 단, 고금리로 청년층 주택 보유율은 2년째 줄었습니다.

‘셀프 낙찰’ 10년 만에 최대

올해 들어 12월 18일까지 경매에서 임차인이 직접 낙찰받은 집은 878건이었습니다. 2014년 이후 10년 만에 최고치입니다(출처: 지지옥션). 전세 사기나 깡통전세 여파로 임차인이 보증금을 잃은 상황에서 추가 손해를 막기 위해 울며 겨자 먹기로 ‘셀프 낙찰’을 택했다는 분석입니다.

신축에 ‘대공진지’ 설치?

서울 재건축조합들이 국방부의 요구에 난감해하고 있습니다. ‘35층 규제’ 폐지로 50층 이상 재건축 단지가 늘었지만, 군사시설보호법에 따라 건물 높이가 77~257m 범위에 해당하면 대공진지¹⁾ 설치 심의를 받아야 해섭니다. 국방부는 최근 서울 시내 조합 5곳에 대공진지 설치 심의 결과를 통보했습니다(출처: 서울시 등). 조합은 반발하지만, 군은 협의 사항이 아니라고 못 박았습니다.

¹⁾ 대공진지: 적의 항공기나 미사일 공격에 대비하기 위해 구축하는 방어 시설로 포대와 탄약고, 군인의 생활시설 등을 포함합니다.

9만 가구 중 4700가구 공급

정부가 집값을 잡겠다며 올해 공공분양¹⁾ 인허가²⁾ 물량 9만 가구를 약속했지만, 11월 말 기준 실제 공급 물량은 4700가구에 그쳤습니다(출처: 박용갑 의원실). 특히 서울은 한 건도 없었습니다. 단, 정부는 인허가 물량이 12월에 몰려 있어 목표치를 달성할 수 있다는 입장입니다.

¹⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다.

²⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.

보름 만에 0.13%p 상승

주택담보대출(주담대)¹⁾을 받은 이들의 불만이 커지고 있습니다. 한국은행이 기준금리를 두 번 내리며 시중은행도 예적금 금리를 낮췄지만, 가계대출 규제로 주담대 금리는 오히려 올렸기 때문입니다. 12월 24일 기준 5대 시중은행 신규 주담대 고정형 금리는 연 3.49~5.89%로, 이달 9일보다 상·하단 모두 0.13%p 상승했습니다(출처: 은행연합회).

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

Q 동생 결혼 때문에 이 집을 팔아야 하나요?

•가족구성원: 30대 초반 여성, 20대 후반 여성(자매, 2인가구)

•현재 거주지: 경기도 부천시 중동 소재 아파트(자가)

•주택 소유 여부: 유주택

•자산 / 부채: 4억 원(보유 부동산 시세 약 3억5000만 원 + 예금 2000만 원 + 주식 3000만 원) / 2억8000만 원(주택담보대출)

•월수입: 350만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 130만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 부천시 중동

•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>상권>학군>자연

•고민 내용:

-1년 6개월 전 전세 사기를 당해 전세금을 돌려받지 못한 뒤, 주거 안정의 중요성을 깨달았습니다. 이를 계기로 동생과 함께 실거주용 아파트, 경기도 부천시 중동 은하마을주공2단지를 매입해 현재까지 거주 중입니다.

-동생과 대출이자, 관리비, 공과금을 반씩 부담하고 있으며, 동생은 내년에 결혼을 계획하고 있습니다.

-최근 은하마을주공2단지가 1기 신도시 선도지구로 선정되며 재건축 가능성이 생겼으나, 재건축 분담금 3억~4억 원이 예상되어 자금 마련에 대한 고민이 깊어지고 있습니다.

-내년에 결혼을 계획 중인 동생은 집값이 적당히 오르면 팔아 차익을 실현하길 희망합니다. 반면 저는 재건축 후 입주를 통해 새집을 소유하고 싶은 마음이 큽니다.

-다만 현실적으로 여유자금이 부족해 현 집 매도 시점과 차익실현, 새 매물 선택도 고민하고 있습니다. 관련하여 재무 상황과 질문을 정리합니다.

질문 1. 은하마을주공2단지를 매도한다면, 어느 정도 차익실현을 기대할 수 있을까요? 매도하기에 적절한 시점은 언제일까요?

질문 2. 은하마을주공2단지 매도 후 얻은 차익 절반과 현재 가진 자금에 추가 대출을 더해 선택 가능한 매물은 다음과 같습니다. 어느 매물을 선택하는 것이 가장 적절할까요?

재무 상황(은하마을주공2단지 관련)

매입 가격: 3억5000만 원

대출: 2억8000만 원(주담대 고정형 금리 연 4.2%)

동생 부담금: 3500만 원(7000만 원 중 절반)

재건축 분담금(예상): 3억~4억 원

매수 후보 아파트 리스트

1. 수도권지하철 7호선 상동역 부근 주상복합(대신스카이빌, 리파인빌, 스타팰리스 등 / 2억 원대)

장점: 대출 부담 낮음

단점: 낮은 투자가치

2. 수도권지하철 7호선 부천시청역 부근 구축 소형 아파트(한라마을, 금강마을, 덕유마을 등 / 3억 원대)

장점: 실거주 가능

단점: 30년 이상 된 구축, 리모델링 필요, 선도지구 미선정으로 실망 매물 많음, 10평대 소형이라 투자가치 의문

3. 전세 낀 투자용 매매

장점: 효율적 자본 활용 가능

단점: 전세 사기 트라우마로 인한 불안감

4. 청약 도전

장점: 청약 성공 시 높은 안정성과 투자가치

단점: 낮은 당첨 가능성, 장기 대기 필요

사연 제공 | mo***님

A 팔고, 단독 명의 아파트로 갈아타세요

은하마을주공2단지(이하 은하2단지)는 1기 신도시 선도지구로 선정되어 장기보유 시 가치 상승 가능성이 큽니다. 하지만 동생분이 결혼을 앞두고 차익실현을 원한다면, 매도 후 단독 명의 아파트로 갈아타는 전략이 더 적절합니다.

은하2단지 전용면적 47㎡(약 20평) 매물은 2024년 9월 기준 4억 원(13층)에 거래됐습니다. 이후 선도지구 지정으로 호가가 올랐을 가능성은 있지만, 최근 시장 불확실성으로 거래 가능한 매물이 없는 상황입니다. 재건축 분담금은 현재 3억~4억 원으로 예상하지만, 실제로는 더 늘어날 가능성도 있습니다. 또 정부 계획대로 2027년 착공, 2030년 완공은 실현되기 어렵고 최소 10년 이상 소요될 가능성이 크고요.

그럼에도 재건축의 장점은 진행 단계(구역지정, 건축심의, 사업시행계획 등)마다 가격 상승 가능성이 있다는 겁니다. 하지만 공동 투자자인 동생과의 의견 차이로 장기보유가 어려울 수 있으므로, 동생이 결혼 자금을 필요로 하는 시기에 맞춰 단독 명의로 아파트를 구입해 안정적으로 보유하는 편이 낫겠습니다.

은하2단지를 2년 이상 보유하셨다면 양도세는 비과세 가능합니다. 매도 후 대출 상환과 자금 정리를 통해 차익을 나누세요. 다음은 매수 리스트에 올린 주택에 대한 제 의견입니다.

상동역 주상복합: 추천하지 않습니다. 투자가치가 낮고 재건축 가능성도 없습니다. 실거주를 위한 매물로도 적합하지 않습니다.
부천시청역 구축 아파트: 선도지구 탈락 후 나온 실망 매물을 택하는 것도 방법입니다. 현재 정치적 불확실성으로 매도자가 가격 협상에 유리하지 않은 상황이기에 더 좋은 조건으로 매수할 수 있는 가능성이 큽니다. 그중 덕유마을(덕유주공 시리즈)은 용적률이 낮아 장기적 사업성이 높을 것으로 예상됩니다.
전세 낀 투자: 전세를 끼고 구입하는 것도 효율적인 방법입니다. 전세 사기가 주로 전세가율이 높은 빌라에서 발생하는 만큼, 아파트는 비교적 안전합니다. 단, 전세 사기 경험이 있으니 신중히 검토하시기 바랍니다.
청약: 무주택자에게 유리한데, 선생님은 무주택 기간 점수를 받기 어렵습니다. 현재 1주택자로 추첨 물량 1순위 청약에 도전하는 게 현실적입니다. 꾸준히 도전하면 기회를 잡을 수 있을 것입니다.