전세가 사라지는 게 아니라, 선택권이 사라지는 중

서울 아파트

매매지수: 105.6 (▲0.50)

전세지수: 101.8 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 102.0 (▲0.25)

전세지수: 100.9 (▲0.09)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (■0.00)

전세지수: 100.0 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 20일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 새 전세가 줄며, 갱신이 기본이 됐습니다.

► 임대인은 월세로, 임차인은 버티기로 갔습니다

.► 시장은 점점 더 단단히 막히고 있습니다.

전세가 사라지는 게 아니라, 선택권이 사라지는 중 

10·15 대책 이후, 전세 품귀가 아닌 선택권의 소멸이 시작됐습니다.

갱신이 일상이 된 시장

정부가 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역(허가구역)¹⁾으로 묶으면서, 새 전세 구하기가 더 어려워졌습니다. 아파트를 사면 2년은 꼭 살아야 하니 이제 전세는 새 계약보다 갱신계약이 기본이 됐습니다.

▸ 전세는 왜 줄었나

①허가구역 확대: 서울 전역과 경기 12곳 적용

②실거주 의무: 아파트 매수 땐 2년 거주 필수

③갱신 확산: 전세 줄자 임차인, 계약갱신청구권 급증

④시장 고착: 결국 ‘갱신이 기본값’ 된 전세시장

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 

전세의 월세화, 선택권의 축소 

전세 매물이 줄면서 선택지는 더 좁아졌습니다. 임대인들은 전세 대신 월세를 내놓고, 서울 아파트 평균 월세는 9월 기준 144만3000원까지 올랐습니다(출처: KB부동산). 임차인은 이제 갱신계약이 막히면 월세로 갈 수밖에 없습니다. 전세냐 월세냐가 아니라, 남은 걸 고르는 시장입니다.

▸ 왜 월세만 남았나

•주담대 축소: 매수 막히자 전세 수요 급증

•보증금 부담: 임대인, 전세 대신 월세 전환

•월세 확산: 지수 129.7, 2015년 이후 최고

임차인 체크리스트 3 

전세는 줄고, 월세는 오르고, 선택지가 좁아진 지금, 꼭 챙겨야 할 세 가지.

Q 계약갱신청구권, 지금 써야 하나? 

A 계약 종료가 6개월 이내라면 지금 검토해야 합니다. 계약갱신청구권은 종료 6~2개월 전 행사할 수 있고, 2년 연장 시 전셋값은 5% 이내로 오릅니다. 계약 만기 후엔 선택지가 좁아지니, 계약갱신으로 안정성을 확보하는 게 현실적입니다.

Q 반전세 vs 월세, 뭐가 나을까?

A 목돈 여력이 있다면 반전세가 유리합니다. 월세보다 월 지출이 적기 때문입니다. 하지만 보증금+월세 이중 부담이 생기니, 이사비와 중개수수료까지 합쳐 총비용을 계산해보세요. 월세전환율도 꼭 확인하고요.

Q 허가구역에 살면 이사 계획을 언제 세워야 할까? 

A 허가구역에서 아파트를 산 사람은 2년 실거주가 의무라 전세를 줄 수 없습니다. 그래서 주인이 바뀐 집은 전세 매물로 나오기 어렵습니다. 계약 만기가 다가올수록 선택지가 줄기에, 미리 계약갱신 여부나 이사 시기를 정해두는 게 좋습니다.

77만 가구 중 1.8%만 가입

다가구주택¹⁾ 전세보증금반환보증²⁾ 가입률이 2%도 되지 않았습니다(출처: 이건태 의원실). 전국 77만여 가구 중 1.8%만 가입한 수준입니다. 가구별 등기가 어렵고, 아파트보다 보증료율도 최대 0.038%p 높아 접근이 힘든 탓입니다. 다가구 임차인들은 사실상 보호막 밖에 서 있습니다.

¹⁾ 다가구주택: 집주인 한 명이 모든 호수의 소유권을 가진 단독주택입니다. 각 호별로 집주인이 다른 다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 한 명이어서 각종 사기에 쉽게 노출될 수 있습니다.

²⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다.

신생아특례대출 축소? 어쩔 수 없음! 

정부가 신생아특례대출¹⁾ 축소를 “불가피한 조치”라 밝혔습니다(출처: 국토교통부). 6·27 대책에서 디딤돌대출은 5억→4억 원, 버팀목대출은 3억→2억4000만 원으로 줄이며 비판이 나왔지만, 집값 과열을 막기 위한 결정이었다는 입장입니다. 출산 장려보다 시장 안정이 우선이라는 뜻입니다.

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 

SH, 1598가구 입주자 모집 

SH가 재개발구역에서 나온 임대주택 1598가구를 내놓습니다. 공가 615가구와 예비 입주 983가구로, 전용면적 20~47㎡에 보증금 562만~4349만 원, 월세 6만~34만 원 수준입니다. 11월 4일~7일 SH인터넷청약시스템(i-sh.co.kr/app)에서 신청할 수 있고, 입주는 2026년 6월 이후 예정입니다.

가족 간 싸게 팔면 세금 12%

정부가 시세보다 싼 가족 간 부동산 거래를 증여로 보고 최대 12% 취득세¹⁾를 매깁니다(출처: 행정안전부). 지금은 가족 간 거래도 돈만 오가면 유상취득으로 인정해 1~3%만 내는데, 이 틈을 이용한 변칙 증여가 늘자 정부가 칼을 빼 든 겁니다. 제도 시행은 2026년 1월부터입니다.

¹⁾ 취득세: 집을 사면 내는 세금입니다. 6억 원 이하는 1%, 6억~9억 원은 1.01~2.99%, 9억 원 초과는 3%입니다.

주담대 갈아타기, LTV 다시 70%

10월 27일부터 규제지역 대환대출 LTV를 70%로 다시 올립니다(출처: 금융위원회). 10·15 대책¹⁾으로 40%까지 낮아져 이자 부담을 덜려던 실수요자들까지 막히며 반발이 커지자 정부가 한발 물러선 겁니다. 지난 6·27 대책에서도 정부는 대환대출을 사실상 막아 논란이 컸습니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

〈수도권〉

•서울 15개 구청장, “토지거래허가구역 지정 즉각 철회” 촉구 

•서울 ‘세종문화회관’ 옥상정원 조성사업 설계공모 시작 

•서울 노들섬 개발 본격 착수 

•서울 옛 성동구치소 부지에 1020명 수용 ‘핵 벙커’ 설치 추진 

•동작 상도동 구민회관 이전 부지에 노인주택 공급 추진 

•양천 ‘목동우성’ 관내 첫 리모델링 허가 

•은평 ‘신사동 237’ 일대 1300가구 규모 재개발 추진 

•중랑 ‘면목본동 542-7’ 일대 면목역세권 재개발구역 지정 임박 

•중랑 ‘중화6구역’ 1280가구 규모 재개발 추진 

•구리·동탄신도시 수도권 규제에 풍선효과 조짐 

•성남 위례 유휴 부지 ‘스토리박스’ 일대 2만3000㎡ 개발 추진 

•의정부 노후아파트 재건축 진단비 최대 90% 지원 

•오산 청년·신혼부부 대상 주택임차보증금대출 이자 지원(신청: ~11월 3일) 

•이천 무주택 신혼부부 전월세자금대출 이자 지원(신청: 10월 30일~11월 13일) 

•수도권 수도권제2순환고속도로 ‘김포∼파주 구간’ 2027년 개통

〈지방〉

•부산 동부산권, 수도권 자본 유입에 아파트값 상승세 

•대구 신혼부부 대상 전세대출 이자 지원(신청: 11월 1일~15일) 

•대구 아파트값 99주 연속 하락 

•전주 ‘전주교도소 이전 지원’ 정부에 촉구 

•전북 ‘새만금~전주고속도로’ 11월 21일 개통 

•영암 무주택 신혼부부·다자녀가구 주택자금대출 이자 지원(신청: ~11월 14일)

〈해외〉

•미국 1975년부터 2024년까지 대도시 주택값 모두 상승, 새너제이 396% 오르며 1위 기록 

•미국 9월 주택 거래가 요구가 대비 1.4% 낮게 이뤄지며 6년 만에 매수자 우위 시장으로 전환 

•미국 8월 단독주택 임대료 전년 대비 1.4% 올라 15년 만에 최저 연간 상승률 기록

•미국 플로리다 부동산, 해외자본 1위 중국, 2위 싱가포르로 글로벌 수요 견인 

•중국 홍콩 오피스 공실률 연말 19% 전망, A급 임대료는 연간 7% 하락 예상 

•영국 주택 구매자 대출 승인 후 집 인도까지 평균 87일 소요 

•태국 방콕 임차비 부담 세계 1위, 소득의 79%가 월세로 나가는 도시 

•일본 빈집 매각이 순조로웠던 이유 1위 ‘입지 좋음’ 29.8%, 매각 지연 이유 1위 ‘입지 나쁨’ 41.5%로 대비 

•일본 수도권 맨션 가격 평균 6018만 엔(약 5억600만 원)으로 14개월 연속 상승, 도쿄 23구는 1억1034만 엔(약 10억4000만 원) 기록 

집 살 때 필요한 현금은?

10·15 대책으로 수도권 대출 한도가 6억·4억·2억 원으로 줄어든 가운데, 집값 구간별로 얼마나 현금이 필요한지 살핍니다.

💡 미리 알아둘 것 3

•LTV(주택담보인정비율): 집값 중 은행이 빌려주는 비율. 70%면 집값의 70%까지 대출.

•DSR(총부채원리금상환비율): 내 소득 대비 원리금 부담. 높을수록 대출이 줄어듭니다.

•정책대출(디딤돌·보금자리): 생애최초·무주택자용 정부 대출. 소득 6000만~8500만 원 이하만 신청 가능.

🏠 6억 원 이하 집

•생애최초: 1억8000만 원 필요

→ 4억2000만 원 대출 가능

•일반(무주택): 3억6000만 원 필요

→ 2억4000만 원 대출 가능

•핵심: 정책대출이 통하는 구간입니다. 생애최초는 LTV 70%로 유리하지만, 일반은 60%도 어렵습니다.

💰 6억 원~15억 원대 집

•생애최초·일반: 4억~9억 원 필요→ 최대 6억 원 대출 가능

•핵심: 한도는 6억 원에서 멈춥니다. 생애최초는 LTV 70%로 계산상 여유가 있지만, 실제로는 정부가 정한 총액 한도에 막힙니다. 이미 대출이 많거나 소득이 낮으면 한도는 더 줄어듭니다.

💎 15억 원 초과 집

•생애최초·일반: 11억~23억 원 필요

→ 4억 원(15~25억 원) / 2억 원(25억 원 초과) 대출 가능

•핵심: 15억 원을 넘는 순간 대출이 급감합니다. 생애최초 혜택은 사라지고, 결국 현금이 답입니다.

⚠️ 꼭 확인하기!

•생애최초 조건: 본인·배우자 모두 태어나서 한 번도 집을 산 적이 없어야 함. 분양권·입주권은 주택으로 간주됨.

•신용대출: 1억 원 초과 시 1년간 규제지역 내 매수 제한.

•실거주 의무: 계약 후 6개월 내 전입, 2년 이상 거주해야 함. 임대 불가.

•DSR 유의: 기존 대출이 많을수록 한도 감소, 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자도 10월 29일부터 포함.

상가주택

1·2층은 상가, 위층은 주택으로 쓰는 집입니다. 한 채로 살면서 임대수익도 얻을 수 있어 은퇴자가 좋아합니다. 월세가 꾸준하지만 경기가 식으면 상가가 먼저 비고, 관리도 손이 많이 갑니다. 상가와 주택이 함께 있어 재건축이나 용도변경 시 절차도 복잡한 편입니다.

원룸주택

1인가구를 겨냥한 소형 임대주택입니다. 방·주방·화장실이 붙어 있어 관리가 편하고 월세 수익도 꾸준합니다. 다만 층간소음이나 쓰레기 문제로 이웃 민원이 잦고, 대학가나 역세권을 벗어나면 공실 위험이 큽니다. ‘원룸주택’은 현장 용어로, 법적으론 다가구주택으로 분류됩니다.

무해

무해함이 느껴지는 풍경. 

사진 제공 | @abracos.donggyu