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전세가율 90%의 불편한 진실


[1] 앞으로 보증금이 집값의 90% 이하여야

[2] 전세금반환보증보험에 가입할 수 있습니다.

[3] 전세시장에 혼란이 따를 거란 주장입니다.


전세가율 90%의 불편한 진실

5월부터 전세금반환보증보험 가입 문턱이 높아집니다. 보증금이 집값의 90% 이하여야 가입할 수 있습니다. 새로 전셋집을 구한다면 이를 꼭 체크해야 합니다. 오늘 부딩은 ‘전세금반환보증보험 가입 기준 상향: 전세가율 90%의 불편한 진실’에 대해 다룹니다.


전세가율 90% 이하여야 OK

정부가 5월 1일부터 전세금반환보증보험(보증보험)¹⁾ 가입 기준을 전세가율²⁾ 100%에서 90%로 고칩니다. 전엔 3억 원짜리 집의 보증금이 3억 원이어도 보증보험에 가입할 수 있었습니다. 하지만 이젠 보증금이 2억7000만 원(집값의 90%) 이하여야 가입할 수 있습니다. 전셋값이 집값과 비슷해도 보증보험에 가입할 수 있다며 임차인을 안심시킨 후 고액에 전세 계약을 맺고 보증금을 ‘먹튀’하는 전세 사기를 막기 위함입니다.

  • check! 정부는 이 조치로 무갭투자³⁾를 차단할 수 있을 거로 봅니다. 집을 매매하거나 투자하는 입장에서 최소 자기 돈 10%를 들이면 전처럼 수백 채씩 집을 늘리진 못할 거란 생각입니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

²⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

³⁾무갭투자: 전셋값이 매맷값보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.



빌라 10채 중 6채는 가입 X

단, 이 조치로 보증보험 가입이 어려운 빌라는 더 늘어날 전망입니다. 애초에 빌라는 전세가율이 80% 안팎을 형성할 정도로 높은데, 집값 하락세를 맞아 이게 더 오르고 있어섭니다. 일례로 한 부동산업체는 5월부터 내년 4월까지 전세 계약이 끝나는 수도권 빌라 9만6385채 중 5만9476채(62%)는 같은 보증금으로 보증보험 가입이 불가능할 거란 조사 결과를 내놨습니다.

  • check! 서울시는 올 3월 서울 빌라의 평균 전세가율이 76.8%라고 했습니다. 전세가율이 가장 높은 지역은 영등포구(86.3%)였습니다. 도봉구(85.2%)와 강북구(84.9%)가 그 뒤를 이었고요. 같은 기간 서울 아파트의 평균 전세가율은 55.2%였습니다.


전세가율 90%의 불편한 진실

전세 사기를 막기 위해 정부가 내놓은 예방책. 하지만 전문가들은 이것이 오히려 전세시장에 혼란을 줄 거라고 예측합니다. 임차인과 임대인 모두에게요. 그 이유는 다음과 같습니다.

임대인 입장

전세가율 90%를 맞추려고 직전 가격보다 전셋값을 내리면 임대인이 그 차액을 내줘야 할 수밖에 없음.

보유 주택이 많은 임대인은 돌려줘야 하는 보증금 액수도 커지고, 이걸 감당하지 못하면 집이 경매로 넘어갈 수도 있음.

임차인 입장

보증보험에 가입할 수 있게 임대인이 보증금을 내리는 대신 그 차액을 월세로 전환해 받는 사례가 늘 수 있음.

전셋값을 낮추려면 골치 아프니 보증보험 가입 없이 계약하자고 유인하는 임대인도 나타날 수 있음.

  • check! 이런 이유로 전세시장이 혼란스러워지는 걸 피하기 위해 정부가 대출 확대 등 시장 상황에 맞는 대책을 내놔야 한다는 주장이 나옵니다.


미니 Q&A

보증보험 가입 기준 상향과 관련해 궁금해할 만한 내용을 Q&A 형식으로 정리합니다.

Q 이미 전세가율 90% 이상인 전셋집에 살고 있다면?

A ‘전세가율 90%’ 기준은 5월 1일부터 신규 전세 계약에 적용합니다. 보증보험에 이미 가입해 이를 갱신하는 임차인은 2023년 12월 말까지 100% 기준을 적용해줍니다. 2024년 1월부터 도래하는 갱신계약부터 바뀐 제도를 적용합니다.

Q 기준 전세가율을 낮추면 반전세가 늘진 않을까?

A 그럴 가능성이 있습니다. 실제로 정부도 전세가율 90%를 넘는 금액은 반전세(보증부월세)를 이용하면 된다고 나름 해결책(?)을 제시하긴 했습니다.

Q 이 조치가 전세의 월세화를 앞당기진 않을까?

A 좋다, 나쁘다를 떠나 앞으로 월세는 계속 늘어날 수밖에 없다고 정부는 판단합니다. 전세 사기 대책 때문이 아니더라도 사회적으로 월세에 대한 인식 자체가 바뀌며 개개인의 자산 설계 개념이 달라질 수 있다는 겁니다.

Q 보증보험 가입이 어렵다면?

A 전세권설정¹⁾이 대안이 될 수 있다고 전문가들은 조언합니다. 비록 임대인의 동의를 받고 등기 비용도 부담해야 하는 단점은 있지만요. 참고로 확정일자만 받았을 땐 보증금을 돌려받기 위해 소송을 진행해야 하지만, 전세권설정을 마치면 소송 없이 바로 경매로 넘어갈 수 있습니다. 즉 소송 절차에 따른 시간과 비용을 아낄 수 있는 것.

¹⁾ 전세권설정: 전셋집 등기사항증명서에 ‘내가 임차인’이라고 기록하는 겁니다. 보증금 미반환 시 확정일자는 보증금반환청구소송을 거쳐야 하지만(그 판결문으로 경매 신청), 이걸 완료하면 바로 경매 신청이 가능해집니다. 단, 등록세(보증금의 0.2%)와 교육세(등록세의 20%) 등 비용이 꽤 듭니다. 보증금이 3억 원이면 70만 원 이상 들어갑니다.

전세 사기 피해자에 우선매수권 부여

정부가 특별법을 통해 전세 사기 피해자를 돕습니다. 몇몇 조건을 충족해 ‘전세 사기 피해자’로 인정되면 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갔을 때 우선매수권¹⁾을 주는 게 핵심 내용입니다. 또 최대 4억 원까지 저리로 빌려준다고. 만약 집을 사기 싫다면? LH가 대신 집을 사들여 피해자에게 빌려줍니다. 단, 이번 대책에서 깡통전세²⁾로 보증금을 돌려받지 못한 피해자에 대한 지원은 빠졌습니다.

¹⁾ 우선매수권: 자산 소유자가 자산을 제3자에게 팔기 전 같은 조건으로 매수할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 전셋집이 경매에서 낙찰되더라도 내가 그 금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있는 겁니다.

²⁾ 깡통전세: 통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.


미분양 3334가구 감소

미분양¹⁾ 증가세가 꺾였습니다. 올 3월 전국 미분양 물량은 7만2104가구입니다. 2월보다 3334가구(4.4%) 줄었습니다. 특히 수도권 미분양 물량은 1500가구 넘게 감소했습니다. 1·3 부동산 대책²⁾ 등으로 규제를 풀어 시장 하락세가 무뎌졌다는 평입니다. 반면 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 분양 물량을 줄인 게 그 원인이라는 평가도 나옵니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 미분양이 심한데 계속 분양을 하는 이유요? 주택공급은 토지 매입부터 분양, 착공(공사), 입주까지 최소 5년은 걸립니다. ‘시차’가 존재하는 겁니다. 즉 2023년 현재 미분양은 과거 건설사도 예상하지 못한 일일 수 있습니다.

²⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.


공공전세 935가구 입주자 모집

LH가 공공전세주택¹⁾ 935가구에 거주할 입주자를 모집합니다. 지역별로는 서울 329가구, 부산·울산·경남 130가구, 대구·경북 119가구, 대전·충남 52가구, 경기 남부 249가구, 경기 북부 32가구, 전북 2가구, 제주 22가구 등입니다. 5월 8일부터 10일까지 LH청약센터(apply.lh.or.kr)를 통해 입주 신청을 할 수 있습니다. 무주택 세대 구성원²⁾이면 누구나 신청할 수 있고 별도 소득·자산 기준은 없습니다.

¹⁾ 공공전세주택: LH가 다세대·연립·오피스텔 등을 사들여 시세보다 저렴한 조건으로 빌려주는 공공임대주택입니다. 시세의 90% 이하로 거주할 수 게 특징. 임대보증금만 내면 월 임대료 없이 최대 6년 간 거주할 수 있습니다.

²⁾ 무주택 세대 구성원: 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가 집을 소유하지 않은 무주택자인 경우, 그 세대를 이루는 개개인을 말합니다.



서울 땅값 14년 만에 하락

서울 땅값이 14년 만에 처음으로 떨어졌습니다. 올해 서울시의 개별공시지가¹⁾는 작년 대비 5.56% 하락했습니다. 고금리, 부동산시장 침체, 정부가 공시가격 현실화율²⁾을 낮춘 영향이 맞물렸기 때문입니다. 서울에서 공시지가가 가장 높은 곳요? 20년째 최고가를 이어온 중구 충무로1가 24-2에 들어선 ‘네이처리퍼블릭 명동월드점’으로, 1㎡(약 0.3평)당 1억7410만 원을 기록했습니다.

¹⁾ 개별공시지가: 각 지역의 시장, 군수, 구청장 등이 조사한 개별 땅의 1㎡(약 0.3평)당 가격을 말합니다. 이는 각종 부동산 세금의 부과 기준이 됩니다.

²⁾ 공시가격 현실화: 그간 실거래가에 훨씬 못 미치는 주택 공시가격 때문에 세금을 공평하게 걷지 못한다는 지적이 있었는데 이를 바로잡는 걸 말합니다. 이에 문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)을 2030년까지 시세의 90% 수준까지 단계적으로 끌어올린다는 계획을 발표, 시행했습니다. 하지만 윤석열 정부는 “현실화율 90%는 과도하다”며 공시가격 현실화 정책을 전면 손보기로(낮추기로) 했습니다.



임의경매 건수 141% 증가

빚을 못 갚거나 보증금을 돌려주지 못해 경매에 넘어가는 수도권 빌라와 오피스텔이 크게 늘었습니다. 한 경매업체에 따르면 수도권 빌라·오피스텔 신규 경매 신청 건수는 올 1월 440건에서 3월 845건으로 2배 가까이 급증했습니다. 특히 임의경매¹⁾ 건수가 증가했습니다. 수도권 빌라·오피스텔의 임의경매 건수는 지난 1월 156건에서 3월 376건으로 141%나 뛰었습니다. 최근 수도권을 중심으로 전세 사기와 깡통전세 피해가 늘고 있어 이런 추세는 더 이어질 전망입니다.

¹⁾ 임의경매: 대출을 못 갚았을 때 금융기관이 저당권 등을 실행하기 위해 넘기는 경매를 말합니다. 즉, 경매로 부동산을 팔아 대출금을 상환받는 것. 통상 3개월 이상 대출 원리금이 밀리면 은행은 경매를 신청할 수 있습니다.








배산임수 집이 남향일 때 북쪽엔 산이, 남쪽엔 강이 있는 걸 말합니다. 뒤쪽의 산은 집에 생기를 불어넣고 앞쪽의 물은 땅의 기운이 모이게 하는 역할을 한다고 해서 예부터 명당으로 통했습니다. 지금도 국내 재계 인사들은 주거지를 택할 때 이 조건을 최우선으로 꼽습니다.


석가산 여러 개의 돌을 쌓아 작은 산의 형태로 만든 조형물을 말합니다. 조경을 돋보이게 하는 장치로 주로 1000세대 이상 대단지 아파트에서 볼 수 있습니다. 최근엔 미니멀리즘, 아방가르드의 영향을 먼저 받은 일본의 현대식 정원 스타일로도 발전하고 있습니다.




친구랑

오늘 날씨가 좋아서 친구랑 웃으며 걸었다.

사진 제공. @by.jun___


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