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전문가는 반반







전문가는 반반

부동산시장은 살아 있는 생물입니다. 계속 움직이고 변화합니다. 이에 시장을 해석하는 시각도 다양합니다. 2022년 집값 전망도 마찬가지입니다. 각자의 관점에 따라 전망이 다릅니다. 오늘 부딩은 ‘2022년 집값 전망: 전문가는 반반’에 대해 다룹니다.


현재 시장 상황은?

지표상으로만 보면 집값이 안정세에 접어든 모습입니다. 한국부동산원의 매매수급지수*도 서울과 수도권, 전국이 모두 100 이하로 떨어진 데다, 최근 서울 아파트 경매 낙찰률도 올해 최저치를 기록했기 때문입니다. 수도권 외곽에선 직전 대비 2억~3억 원씩 하락한 가격에 거래됐다는 기사도 나옵니다. 지방 일부 지역에선 미분양** 소식도 들리고요.

*수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 거고요. **지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.

연구 기관은 ‘상승’

하지만 이상합니다. 연구 기관들은 내년 부동산시장 전망에서도 집값 ‘상승’에 올인했습니다. 가령 국토교통부 산하 국토연구원은 내년에 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 집값이 오를 거라고 점쳤습니다. 민간 연구 기관인 대한건설정책연구원(전국 5% 상승)과 우리금융경영연구소(전국 3.7% 상승) 등도 수치는 다르지만 일제히 집값이 오를 거라고 했고요. 모두 서울의 주택공급 부족을 대표적 근거로 들었습니다.

전문가는 ‘반반’

그런가 하면 전문가들의 부동산시장 전망은 분분합니다. “1분기엔 대선으로 인해 관망세가 짙겠지만 2분기부터 불확실성이 가시며 최대 7% 오를 것”이라는 상승론부터 “기준금리가 2%까지 오르며 2022년 말까지 서울 아파트 평균값이 17%쯤 떨어질 것”이란 하락론까지 다양합니다. 일각에선 “평균 집값은 둔화세를 보이겠지만 지역별로 상승세나 하락세가 나타날 수 있다”며 양극화가 심해질 거란 전망도 내놨습니다.


집값 전망은 적중했을까?

그렇다면 지난 3년간 집값 전망은 어땠을까요? 이듬해 시장을 제대로 헤아려 내다봤을까요? 이를테면 2018년엔 상당수 전문가가 집값이 떨어질 거로 예측했습니다. 대출 규제가 심하다는 게 그 근거였습니다. 하지만 이듬해에 집값은 그 어느 때보다 크게 올랐습니다. 2019년엔 전망이 반반으로 갈렸습니다. 풍부해진 유동성은 상승 요인이지만, 규제가 심해 하락할 거란 의견도 많았습니다. 하지만 실제로 집값은 큰 폭으로 상승했습니다. 2020년엔 민간도, 정부 기관도 한목소리로 ‘상승’을 점쳤고 실제로도 집값은 많이 올랐습니다. 참고로 지난 3년간 상승을 점친 전문가들은 공통적으로 ‘공급 부족’을 그 근거로 들었습니다. 


2022년 전세시장은?

집값 전망은 의견이 분분하지만 2022년 전세시장에 대한 전망은 대체로 일치합니다. 전문가들은 내년에 전셋값이 집값보다 높은 상승률을 기록할 것으로 내다봤습니다. 임대차보호법*에 따른 갱신계약이 끝나는 시점(7월 이후)이 다가온다는 게 그 이유였습니다. 덧붙여 전월세상한제**에 따라 시장에 ‘이중가격’이 형성되고 있는데, 이로 인해 지수엔 나타나지 않는 상승 흐름이 2022년부터 시세에 반영될 거란 분석도 내놨습니다.

*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다. **집주인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다. 






행복주택 2028가구 모집

SH가 행복주택* 2028가구의 입주자를 모집합니다. 이번 공급은 서울시 곳곳의 66개 단지에서 나오고 임대료는 보증금 약 2700만~2억6500만 원, 월세 10만~84만 원 선에서 형성될 것으로 보입니다. 입주자 모집 공고는 12월 28일 오후 2시부터 SH 홈페이지에서 확인할 수 있고, 실제 청약은 2022년 1월 17일부터 19일까지 SH 홈페이지에서 신청 가능합니다.

*과거 박근혜 정부의 대표적 주거정책 중 하나로 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.

분양권 호가 빠짐

분양권* 거래가 줄고 있습니다. 시장 침체 때문입니다. 일례로 지난 10월 전국 분양권전매는 3629건으로 집계됐는데, 이는 딱 1년 전인 2020년 10월(7116건)의 절반 수준에 불과합니다. 특히 경기도의 분양권전매는 지난 9월 632건에서 10월 362건으로 급감했습니다. 이처럼 거래량이 줄면 호가**도 내려가기 마련인데, 실제로 호가보다 최대 1억 원가량 낮춘 분양권 급매물이 나온다는 소식입니다.

*새 아파트 청약에 당첨되면 주어지는 권리입니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 말하는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요! **부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.

올해에만 23% 상승

올해 전국 아파트 3.3㎡(약 1평)당 평균 매매가격이 크게 올랐습니다. 올해 초 1744만 원이던 전국 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 매달 조금씩 상승해 11월엔 2148만 원에 달한 것으로 나타났습니다. 올해에만 23%가 오른 셈입니다. 가장 많이 오른 곳요? 인천이었습니다. 무려 40%가 올라 가장 높은 상승률을 보였습니다. 서울은 4104만 원에서 4848만 원으로 18% 올랐습니다.


“집값 하락세 뚜렷”

노형욱 국토교통부 장관은 2022년엔 집값 하락세가 뚜렷해질 거라고 했습니다. 가격과 거래량, 심리, 매물 등 주요 시장 지표가 안정적으로 이어지고 있다는 게 그 근거입니다. 그는 “집값 안정세를 하락 국면으로 반전시키기 위해 주택공급에 총력을 기울이겠다”고 덧붙였습니다. 다만 한편에선 서울은 내년에도 공급 물량이 적어 불확실성이 여전히 클 것으로 내다봤습니다.

서울 신축빌라 조심!

앞으로 서울에서 신축 빌라(연립·다세대주택)를 살 땐 조심해야 합니다. 서울시가 신속통합기획(신통기획) 관련 재개발 투기 방지책으로 권리산정기준일*을 2022년 1월 28일로 못 박았기 때문입니다. 즉 이날 이후 신축 빌라를 사면 재개발을 노려 매수한 게 아니더라도 그 지역이 재개발구역으로 지정될 경우 현금청산**될 수 있습니다. 이는 투기 방지를 위한 서울시의 조치입니다.

*분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말합니다. 이는 해당 기준일 이후 땅을 분할하거나 단독주택을 다세대주택으로 변경하는 등 쪼개기 행태를 막는 역할을 합니다. **재개발·재건축아파트에서 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 걸 의미합니다.






스피드 올립니다, 물량 공세도 확실히 합니다!

정부는 내년에도 주택공급에 집중합니다. 부동산시장을 안정시키기 위해섭니다. 방법요? ‘스피드’입니다. 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량을 찜하는 사전 청약 7만 가구를 비롯해 전국에 46만 가구를 내놓습니다. 이게 끝이 아닙니다. ‘물량 공세’도 합니다. 205만 가구에 달하는 기존 공급 계획 중 지구 지정*을 끝낸 121만 가구를 제하고, 남은 84만 가구 중 43만 가구에 대한 지구 지정을 2022년까지 마칩니다. 정책 실행 스피드를 올리고 그간 발표한 공급 대책을 계획대로 추진하는 게 핵심입니다.

*아파트나 건물 등을 짓겠다고 범위를 정하는 걸 말합니다.


추가로 몇 가지 항목 더!

잠깐, 이 정도론 부족하다고요? 그렇게 여길 줄 알고 정부도 몇 가지 항목을 더 준비했습니다. 첫째, 갚을 수 있는 능력을 감안해 대출이 이뤄지도록 합니다. 즉 유동성이 집값을 끌어올리는 걸 막겠단 겁니다. 둘째, 불법행위는 매운맛으로 처벌합니다. 투기 같은 불법행위에 집값이 요동치지 못하게 하겠다는 겁니다. 셋째, 주거복지 수준을 한층 끌어올립니다. 일례로 신혼희망타운(신희타)에 60㎡(약 25평)가 넘는 중형 면적을 도입합니다. 시장의 수요를 확실히 끌어안겠단 겁니다. 이는 국토교통부의 ‘2022 업무 계획’ 포용적 회복에 해당하는 내용입니다. 더 자세한 내용은 여기에서 살펴볼 수 있습니다. 






유상 옵션 아파트 청약 당첨 후 선택할 수 있는 유료 설비 등을 말합니다. 발코니 확장이나 시스템에어컨, 가전, 붙박이장 같은 가구, 바닥 대리석 등은 추가 비용을 내야 하는 옵션이죠. 참고로 돈을 내고 뭔가를 설비할 땐 신중해야 합니다. 옵션은 중고차 거래와 비슷해서 향후 되팔 때 내가 지불한 옵션 가격의 100%를 매매가격에 반영할 수 없기 때문.


무상 옵션 청약 당첨 후 아파트 입주 시 드레스 룸이나 다용도실 바닥 타일 같이 추가 비용 없이 선택할 수 있는 설비입니다. 하지만 최근엔 마감재 업그레이드 또는 가변형 벽체 등으로 드레스 룸을 설비할 때 돈을 내야 하는 경우도 많습니다. 비교적 고가 아파트의 경우 중문을 무상으로 제공하기도 합니다.






바이바이 2021

내가 제일 좋아하는 공간에서 연말 홈파티 중. 🤩

사진 제공. @bo_02__

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