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전매제한 프리패스 무엇?




전매제한 프리패스 무엇?

이런 광풍도 없습니다. 최근 오피스텔 청약 얘깁니다. 분양만 하면 수만 명이 몰려들고 분양권 웃돈 거래도 활발합니다. 오늘 부딩은 ‘오피스텔 청약 열기: 전매제한 프리패스 무엇?’에 대해 다룹니다.

무슨 일?

서울을 비롯한 수도권 오피스텔 청약에 연일 수만 명이 몰려 화제입니다. 89가구 모집에 12만 명이 청약해 청약금*만 1조2000억 원이 들어오는가 하면, ‘광클’로 청약 홈페이지가 다운되는 일도 다반사입니다. 지방요? 지방도 크게 다르지 않습니다. 대구시에서 최근 분양한 한 오피스텔 청약에선 온라인 떴다방**이 문제였습니다.

*일종의 가계약금입니다. 보통은 청약 허수를 줄이는 용도로 쓰이지만, 시장 침체기엔 이것을 낮춰 계약을 유도하는 수단으로 활용하기도 합니다. 당락이 결정되면 돌려받을 수 있습니다. **분양권전매를 알선하는 브로커를 말합니다. 과거 모델하우스 앞에서 파라솔을 펴고 불법영업을 했다면 최근엔 온라인으로 활동 영역을 넓혀 청약에 당첨된 이에게 매수 대기자를 연결해주는 방식으로 진화했습니다.


지금 오피스텔, 왜 인기?

아파트에 비해 상대적으로 규제가 느슨해서입니다. 잘 살피면 다음과 같은 디테일한 이유도 있습니다.


“집값이 너무 올라 오피스텔이라도 사자는 수요가 몰림.”

“아파트와 달리 대출이 70%까지 나옴(분양가 5억 원이면 대출은 3억5000만 원까지 나옴).”

“100% 추첨제라 누구나 당첨을 기대할 수 있음.”

“분양권이 주택 수에 포함되지 않아 세금 문제에서 자유로움.”

“100가구 미만은 전매제한 프리패스.“

전매제한 프리패스 무엇?

위에 나열한 이유 중에서도 가장 큰 매력으로 꼽히는 건 단연 전매제한* 규제에서 자유롭다는 점입니다. 이는 100가구 미만 분양 오피스텔에 해당하는데, 당첨만 되면 분양권**을 팔아 많게는 억 단위로 돈을 벌 수 있다는 장점이 있습니다. 최근엔 이처럼 단기 차익을 노리는 수요자의 마음과 ‘분양 완판’이 목표인 건설사의 바람이 만나 오피스텔을 99가구로 분양하는 흐름도 이어지고 있고요.

*분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는다는 뜻입니다. 아파트라면 분양가에 따라 당첨 후 최대 10년간 전매제한이 걸리는 경우도 있습니다. **새 아파트 청약에 당첨되면 주어지는 권리입니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 말하는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!

역사는 늘 반복?

참 신기한 일입니다. 오피스텔 청약 광풍은 과거부터 잊을 만하면 한 번씩 일어나고 있습니다. 특징요? 아파트에 대한 규제가 심해지면 일어난다는 점입니다. 가령 2007년 노무현 대통령 시절에도 그랬습니다. 아파트에 대한 규제가 심해지자 인천 지역 한 오피스텔 분양에서 5000 대 1이라는, 청약 사상 지금도 깨지지 않은 전무후무한 경쟁률을 기록한 사례도 나왔습니다. 

곧 정부가 규제하지 않을까?

이미 하지 않기로 정했습니다. 공급 부족 문제 해결에 도움이 되지 않는다는 것이 이유입니다. 불과 얼마 전 정부는 단기 공급책으로 오피스텔 바닥 난방 규제*를 풀었습니다. 전에 내놓은 각종 주택공급 계획의 실행이 늦어진 영향이죠. 즉 단기 공급책으로 오피스텔 규제를 풀었는데 여기에 찬물을 끼얹을 수 없다는 판단입니다. 이에 시장에서도 오피스텔 청약 광풍이 당분간은 이어질 것으로 예측했습니다.

*지난 10월 정부는 오피스텔 바닥 난방 허용 기준을 완화했습니다. 원래 전용면적 85㎡(약 34평) 이하만 바닥 난방을 설비할 수 있었는데 이를 120㎡(약 46평)까지 확대한 겁니다. 이는 과거 업무용이 주를 이룬 대형 오피스텔을 주거용으로 쓸 수 있게 된다는 의미입니다. 





명동 이야기

최근 명동 상권이 예전만 못하단 얘기 들어보셨나요? 여기 실감 나는 통계가 있습니다. 명동 중대형 점포의 올해 3분기 순영업소득은 1㎡(약 0.3평)당 1만1500원으로, 1년 전 15만4900원 대비 92.6% 줄어들었습니다. 이에 상가 월세도 쪼그라들었고요. 1년 전 100평짜리 점포 임대수익이 월 1700여만 원이었지만 지금은 평균 126만 원 수준이라고 합니다. 상인들은 정부가 ‘위드 코로나’를 너무 늦게 시행했다며 울상입니다.


사전 청약 경쟁률 10.1 대 1

최근 마감한 2차 공공분양 사전 청약이 평균 10.1 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 이는 1차 사전 청약 경쟁률(21.7 대 1)보다 저조한 성적입니다. 결과적으로 전보다 물량이 배가돼 신청 인원은 늘었지만 경쟁률은 낮아졌습니다. 전문가들은 정부의 대출 규제와 금리인상 등에서 그 이유를 찾습니다. 즉 정부의 각종 규제로 죽은 부동산 매수 심리가 청약에도 영향을 줬다는 분석입니다.

9월 23일 이후 신축한 빌라 매수 금지!

오세훈 서울시장이 미는 신속통합기획* 덕에 서울 재개발 열풍이 지나치게 거세자 서울시가 이번엔 투기 방지책을 내놨습니다. 핵심은 신속통합기획에 공모한 후보지 102곳에서 2021년 9월 23일 이후 신축한 빌라(다세대·연립주택)에 대해선 분양 자격을 주지 않는 겁니다. 이는 재개발사업 지정을 노리고 벌어지는 지분쪼개기**를 막기 위함입니다.

*서울시의 재건축·재개발 활성화 방안 중 하나로, 공공성을 높이는 대신 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 대폭 줄이는 것이 핵심입니다. 재건축·재개발 사업에 있어 꼭 필요한 절차를 단순·간결화 시킨 것으로 이해하면 쉽습니다. **분양 자격 하나를 인위적으로 나누어 입주권을 받을 수 있는 조합원 수를 늘리는 것을 말해요. 주로 재개발 예정 지역에서 낡은 단독·다가구주택을 다세대·연립주택(이른바 빌라) 등으로 전환하는 행위를 말하죠. 엄연한 불법입니다.

2기 신도시 막차, 여기 손!

3기 신도시를 분양하는 와중에 웬 2기 신도시*냐고요? 아직 2기 신도시 분양이 끝나지 않아서입니다. 이에 올 연말까지 인천 검단, 파주 운정, 평택 고덕 등에서 분양 물량이 4700가구나 나옵니다. 시장에선 최근 3기 신도시 일부 지역에서 토지 보상** 등 잡음이 있어 이미 인프라가 갖춰진 2기 신도시를 노리는 이도 적지 않을 것으로 전망했습니다.

*서울 집값 폭등을 막겠다며 노무현 대통령 시절인 2006년부터 건설한 성남 판교, 김포 한강, 파주 운정 등 12개 도시입니다. **개인 소유 땅이 공익사업(도로 건설, 택지개발 등)을 목적으로 수용될 때 그 대가를 보상하는 것을 말합니다.


안 팔고 증여합니다

정부가 다주택자를 대상으로 강력한 부동산 규제책을 내놨지만 올해 집을 판 다주택자는 되레 줄어들었습니다. 대신 증여는 늘었고요. 올 들어 8월까지 전국에서 일어난 아파트 증여는 5만8298건으로 2006년 이후 최고치를 기록한 것이 그 증거. 증여 비중이 이렇게 커진 건 세금 영향이라는 분석입니다. 최대 75%에 달하는 양도세*가 무서워 증여를 택한다는 이야기.

*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 현시점 다주택자는 양도세율(16∼75%)보다 증여세율(10∼50%)이 낮은 상황입니다. 


월세세액공제 집을 소유하지 않은 월급쟁이가 85㎡(약 25평) 이하의 작은 집(오피스텔, 고시원 포함)에서 월세를 사는 경우 세금 일부를 깎아주는 걸 말합니다. 월세로 1년간 낸 돈에 대한 세금을 줄일 수 있는 제도죠. ‘총급여 7000만 원 이하 근로소득자’ 등으로 대상을 제한합니다.


소유권이전등기 ‘명의 이전’이라고도 부르죠? 집주인이 바뀌었을 때 부동산등기부에 등기하는 걸 말합니다. 등기부등본에 이름을 올려야 부동산 소유권을 주장할 수 있습니다. 







붉은

기운 길 위 붉은 장미. 🐕

사진 제공. @yeondo_pic

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