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있었는데요 없었습니다


있었는데요 없었습니다

여당이 1년 동안 추진해온 한 부동산 규제 대책이 갑자기 폐지됐습니다. 현 정부에서 내놓은 핵심 부동산 대책 중 시행도 해보기 전에 철회한 건 이번이 처음이라 법 제정을 감안해 미리미리 움직인 이들이 당황하고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘재건축 2년 실거주 규제 폐지: 있었는데요 없었습니다’에 대해 다룹니다.


있었는데요 없었습니다

투기과열지구*에 재건축아파트를 가진 이가 새 아파트 분양권**을 받으려면 2년간 해당 주택에 들어가 살아야 한다는 일명 ‘재건축 2년 실거주’ 규제가 지난해 6월 대책 발표 이후 법 개정을 추진하다가 완전히 폐지됐습니다. 이에 분양권을 받지 못할까 봐 미리 자신의 집으로 이사한 집주인이나, 그로 인해 살던 집에서 밀려난 전세 세입자들이 당황하고 있습니다.

*주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 청약 경쟁률이 높거나 가격 상승 우려가 있는 지역에 대해 정부가 지정하는 규제지역입니다. 현재 전국적으로 49곳이 있습니다. **새 아파트 청약에 당첨되면 주어지는 권리입니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 말하는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요.

왜 이렇게 됨?

크게 두 가지 이유가 있습니다. 해당 규제가 이미 심해진 전셋값 오름세를 더 부추길 거란 지적이 있는 데다, 세입자가 최대 4년까지 전세 계약을 연장할 수 있는 계약갱신청구권제*가 이 법안과 충돌하기 때문입니다. 그건 그렇고 여당에서 이 법안을 통과시키려 한 이유도 살펴야 하는데, 재건축아파트를 산 뒤 임대를 주고 시세차익만 노리는 투기 세력을 막기 위해서였습니다.

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 

규제 백지화로 전세난은 나아질까?

상당수 전문가는 그걸론 택도 없다고 말합니다. 여전히 집주인의 실거주를 압박하는 규제가 많아서라고. 대표적 예로 양도소득세*를 감면받기 위해 집주인이 해당 집에서 2년간 실거주해야 하는 요건을 꼽습니다. 즉 전세난 해소를 위해선 전세 수요를 매매로 돌려야 하는데 실거주하지 않는 집주인에게 세금을 많이 부과하니 매물이 잠기고 매매·전세 가격도 낮출 수 없다는 것.

*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 현재 1년 이내 보유한 집을 팔면 차익의 70%를 세금으로 내야하며, 2년 이내 보유 주택을 팔면 60%를 세금으로 내야 합니다. 가령 5억 원짜리 아파트를 사서 1년 안에 2억 원의 차익을 거두고 되판다면, 그중 70%인 1억4000만 원을 세금으로 내야 한다는 얘기(1주택자 기준).

기타 이런저런 전망

한편 일부 전문가는 이번 이슈가 아파트 전세난 해소에 조금이나마 도움이 될 거로 내다봤습니다. 재건축아파트에 사는 세입자들이 계약갱신청구권제를 쓸 수 있게 됐다는 겁니다. 그런가 하면 규제가 없어지며 토지거래허가구역*이 아닌 지역의 재건축아파트에선 갭투자가 늘어 집값이 불안정해질 거란 전망도 나왔습니다. 집주인이 실거주하지 않아도 되니 시세차익을 노리는 투자가 뒤따를 거란 얘기였습니다.

*일정 규모 이상의 주택과 상가, 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 투자자(투기)가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다. 



중소기업 대출 좀 더 연장

중소기업에 다니는 청년을 대상으로 하는 저금리 전세자금대출인 ‘중소기업취업청년 전월세보증금대출’의 운영 기간이 2023년 연말까지 연장됩니다. 원래 올해 말 종료 예정이었습니다. 2억 원 이하 주택에 대해 최대 1억 원까지 연 1.2%의 낮은 금리로 보증금을 빌릴 수 있는 상품입니다. 대상은 만 19~34세, 연 소득 5000만 원 이하입니다. 자세한 내용은 여기.

3채 중 1채가 깡통전세

한 신문사가 올 상반기 매매와 전세 실거래가를 함께 신고한 다세대·연립주택(이하 빌라)의 가격 정보를 분석했는데, 3채 중 1채는 깡통전세*인 것으로 나타났습니다. 최근 아파트 전셋값이 크게 올라 돈 떼일 위험을 알면서도 어쩔 수 없이 입주한다는 분석이었습니다. 빌라의 깡통전세 비율은 서울이 24.4%로 상대적으로 낮았고, 경기도는 33%, 인천은 40.4%에 이르렀습니다.

*전셋값이 집값보다 비싸지는 경우를 말합니다. 집주인이 집을 살 때 빌린 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 더한 금액이 집값과 비슷해지는 경우도 이렇게 부릅니다.

좀 비싼 거 같아요!

3기 신도시 사전 청약*을 앞두고 실수요자들이 불만을 쏟아내고 있습니다. 집값이 급등하며 시세의 60~80% 수준이라고 제시한 추정 분양가가 너무 부담스러운 금액이 됐다는 겁니다. 정부가 집값을 못 잡고 분양가를 지금의 시세로 분양한다는 겁니다. 참고로 이달 사전 청약을 받는 인천 계양 59㎡(약 25평)의 추정 분양가는 3억5000만~3억7000만 원 선입니다.

더 많이 거래된 빌라

지난 6개월 연속으로 서울에서 다세대·연립주택(이하 빌라) 매매 거래량이 아파트 거래량을 뛰어넘었습니다. 지난 몇 년간 아파트값이 크게 오르며 상대적으로 가격이 저렴한 주택으로 수요가 옮겨간 겁니다. 지난 6월 기준 빌라 매매 건수는 4522건으로, 아파트 매매 건수(3010건)의 1.5배에 이르렀습니다. 





<집값의 딜레마>

부딩에서 ‘구본기의 부동산 고민해결소’ 칼럼을 맡아 각종 부동산 고민을 해결해준 구본기 구본기생활경제연구소 소장의 신간 <집값의 딜레마>가 나왔습니다. 제목 그대로 어느 쪽을 택해도 만족하는 이가 없어 곤란한 상황에 처한 현시점 한국 부동산 상황의 맥을 짚어주는 책입니다. 쉽게 말해 급등한 집값에 세금 폭탄이 불만인 다주택자와 영끌해 집을 샀지만 집값이 떨어질까 불안한 1주택자, 내 집 마련이 불가능할 것 같아 괴로운 무주택자와 정부 정책 사이의 간극을 살펴보는 책.


이미지를 클릭해 집값의 딜레마 파헤치기



잠깐, 책 제목이 다소 진지해 내용이 어려울 것 같다고요? 그렇지 않습니다. 이 책은 그간 정부가 하도 많은 부동산 대책을 내놔 뭐가 뭔지 하나도 모르겠다는 독자를 위해 ‘넷플릭스 몰아보기’처럼 현 정부의 부동산 정책을 따라가며 훑어줍니다. 다시 말해 당시 왜 그런 정책이 나왔고, 그 정책의 효과가 무엇이었으며, 부작용과 한계는 무엇인지, 그리고 우리가 살고 싶은 부동산의 미래를 위한 정책 제언까지 빠짐없이 담았다고. 부동산 정책의 줄거리를 따라가며 한국의 부동산시장을 살펴보고 싶다고요? 바로 이 책이 정답입니다.


<건물주마블>

힐러리 클린턴은 자서전 <살아 있는 역사>에 이렇게 썼습니다. “어린 시절 나는 아버지와 모노폴리를 하며 경제를 배웠다.” 네, 맞습니다. 그만큼 해당 보드게임에 경제 개념이 많이 포함되었단 얘기겠죠. 그건 그렇고, 한국 부동산을 보드게임으로 옮긴 사례도 있느냐고요? 있다고 합니다. 바로 ‘건물주마블’. 이는 대학에서도, 회사 팀장님도, 부모님도 잘 가르쳐주지 않는 부동산 투자의 원리를 깨우치는 것에 포커스를 맞춘 게임이래요. 요즘 시대에 딱 들어맞는 게임이죠.


이미지를 클릭해 건물주의 꿈 미리 이뤄보기


게임 방법은 우리가 어릴 적 익숙하게 해온 방식 그대로입니다. 건물을 많이 보유할수록 임대료 수익이 늘어 승리할 수 있죠. 독특한 점은 게임 속 배경이 우리에게 익숙한 지역이라는 겁니다. 서울 삼성동과 대치동, 목동, 일산 등 익숙한 동네가 나오죠. 그리고 무엇보다 중요한 건 한국의 실제 부동산 정책을 토대로 게임 룰을 만들어 실전 투자에 앞서 모의투자가 가능한 점이래요. 건물주가 되는 꿈만 10년째 꾼다고요? 일단 이 게임으로 건물주가 되어보세요. 아, 마지막으로 하나 더. 이 게임은 현재 부딩 플러스에서 많은 이에게 내 집 마련의 노하우를 전하고 있는 최진곤 미래를읽다 투자자문컨설팅 대표가 오래 연구한 결과물입니다.




유상 옵션

아파트 청약 당첨 후 선택할 수 있는 유료 설비 등을 말합니다. 발코니 확장이나 시스템에어컨, 가전, 붙박이장 같은 가구, 바닥 대리석 등은 추가 비용을 내야 하는 옵션이죠. 참고로 돈을 내고 뭔가를 설비할 땐 신중해야 합니다. 옵션은 중고차 거래와 비슷해서 향후 되팔 때 내가 지불한 옵션 가격의 100%를 매매가격에 반영할 수 없기 때문.



무상 옵션

청약 당첨 후 아파트 입주 시 드레스 룸이나 다용도실 바닥 타일 같이 추가 비용 없이 선택할 수 있는 설비입니다. 하지만 최근엔 마감재 업그레이드 또는 가변형 벽체 등으로 드레스 룸을 설비할 때 돈을 내야 하는 경우도 많습니다. 비교적 고가 아파트의 경우 중문을 무상으로 제공하기도 한답니다. 


그런 날

옆집 강아지가 어디론가 놀러 가버린 날. ☺

사진 제공. @flowin_alley

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