입주 기다리다 늙더라도 할 일

수도권 아파트

매매지수: 94.8 (▲0.05)

전세지수: 89.8 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 91.7 (▼0.05)

전세지수: 90.9 (▼0.05)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

3월 10일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 3년 내 입주할 3기 신도시가 부족합니다. 

► 공공분양은 겨우 1만 가구에 그칩니다.

► 전세난 대비, 재계약·이사 전략은 필수입니다.

입주 기다리다 늙더라도 할 일

3기 신도시 입주 일정이 자꾸 밀리며 수도권 전월세 시장까지 흔들고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘3기 신도시 지연: 입주 기다리다 늙더라도 할 일’에 대해 다룹니다.

3년 내 입주? 1만 가구뿐 

수도권 주택공급의 핵심, 3기 신도시¹⁾. 하지만 3년 안에 입주 가능한 공공분양(뉴:홈)²⁾ 물량은 고작 1만 가구인 것으로 나타났습니다(출처: 이연희 의원실). 더 큰 문제는 전체 8만7000가구 중 절반이 넘는 55%가 2030년 이후에야 입주 가능하다는 겁니다. 이유요? ① 기존 거주자 이주 지연 ② 공사비 급등 때문입니다. 

[ ☑️ Check! ] 3기 신도시 전체 18만6000가구 중 공공분양은 약 8만7000가구(47%), 나머지 53%는 민간분양입니다. 하지만 민간 물량까지 더해도 2026∼2027년 수도권 주택공급 부족은 피하기 어렵단 분석입니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 약 18만 가구를 짓는 정부의 대표적 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년입니다.

²⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다. 3기 신도시는 이를 ‘뉴:홈’이라는 이름으로 분양합니다.

신축 입주도 30% 감소 

문제는 3기 신도시에서 끝나지 않습니다. 수도권 전체 신축 입주 물량도 확 줄어듭니다. 2026년 수도권 신축 입주 물량은 올해 14만 가구 → 10만 가구로 30% 감소합니다. 서울은 같은 기간 4만6000가구 → 2만4000가구로 거의 절반이 줄어들고요(출처: 한국부동산원, 부동산R114). 결국 새집 부족으로 전셋값이 오를 수 있습니다. 

[ ☑️ Check! ] 입주 물량이 줄면 기존 전세 임차인은 이사할 새집이 없습니다. 결국 재계약이 늘어 전세 매물은 더 귀해집니다. 계약 만료 전 미리 대책이 필요합니다.

입주 기다리다 늙더라도 할 일 

3기 신도시 입주 지연과 전세시장 불안이 맞물립니다. 그냥 기다리기엔 불안합니다. 지금 당장 할 수 있는 전략을 살핍니다.

•청약통장 가입 기간 짧다면 민간분양이 답

→ 공공분양(전체의 47%)은 청약통장 가입 기간이 길수록 당첨에 유리합니다.

→ 가입 기간이 짧으면 당첨 확률이 낮으니 민간분양(53%) 준비가 현실적입니다.

•해당 지역 거주? 지금부터 시작

→ 민간·공공분양 모두 해당 지역 거주자에게 30~50% 우선권을 줍니다.

→ 3기 신도시 분양을 노린다면? 지금이라도 해당 지역으로 이사해 1~2년 거주 요건을 채우세요.

→ 본청약이 밀린 덕(?)에 거주 요건을 충족할 수 있는 여유가 생겼습니다. 

•무주택 인정? 바뀐 기준 체크

→ 빌라나 오피스텔을 보유했다 해도 “청약은 끝났다”고 단정하지 마세요.

→ 2024년 12월 18일부터 수도권에서 공시가 5억 원 이하(시가 7억~8억 원) 비아파트 주택을 보유해도 청약 시 ‘무주택’으로 인정합니다.

•입주 지연 = 전세난, 대비 필수

→ 3기 신도시를 기다리는 사람이 많을수록 기존 전셋집 가격은 더 오릅니다. 

→ 계약만료 1년 이내라면 재계약 가격을 미리 협의하거나, 가격이 오르기 전 반전세(보증부월세) 전환을 생각하세요. 

→ 이사가 불가피하다면 3기 신도시 입주 시점까지 머무를 수 있는 저렴한 구축 아파트나 교통이 좋은 오피스텔로 미리 눈을 돌리는 것도 방법입니다.

비수도권 하락 전망 84%

부동산 전문가의 84%, 공인중개사의 71%는 올해 비수도권 집값이 떨어질 거로 내다봤습니다(출처: KB경영연구소). 반면 수도권 전망은 갈렸습니다. 전문가는 상승(54%), 공인중개사는 하락(56%)을 점쳤습니다. 집값이 오르면 금리인하, 내리면 경기 불확실성이 원인이라고 시장은 진단합니다.

4월부터 경매 폭탄?

올 2분기, 경매 물건이 쏟아집니다. 글로벌 금융위기(12만4352건) 이후 최고치였던 작년 경매 신청(11만9312건)이 그 원인입니다(출처: 법원경매정보). 경매 신청 후 입찰까지 통상 6개월. 이 물량이 시장에 나오는 겁니다. 참고로 2월 서울 아파트 평균 낙찰가율¹⁾은 91.8%. 강남구(101.3%), 용산구(100%)를 빼면 대부분 감정가 이하에 낙찰됐습니다(출처: 지지옥션).

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 

서울 거래량 82% 급증

토지거래허가구역¹⁾ 해제 이후, 서울 아파트 매매거래가 터지고 있습니다. 집값 선행지표인 매매거래량이 25개 구 전역에서 늘고 있습니다. 3월 15일 기준 서울 아파트 매매거래는 5138건(출처: 서울부동산정보광장). 전년 동기(2714건) 대비 82% 이상 급증했습니다. 추가 대출 규제를 시행하는 7월 전까지 매수세가 이어질 거란 전망이 나옵니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도로, 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상이며, 이 구역이 해제되면 갭투자가 가능해져 기존에 묶여 있던 지역의 거래가 늘어나는 사례가 발생합니다.

가계부채 비율, 세계 2위

GDP 대비 우리나라 가계부채¹⁾ 비율은 91.7%. 여전히 세계 2위입니다(출처: 국제금융협회). ‘영끌’ 대출 열기에 부동산 부양책까지 더한 결과라는 분석입니다. 가계부채 비율이 80%를 넘으면 소비 위축으로 경기 둔화 가능성이 커진다는 우려가 제기됩니다. 한국보다 비율이 높은 나라는 캐나다(100.6%)가 유일했습니다.

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 우리나라 가계부채는 2024년 말 기준 1900조 원을 넘어섰습니다.

49세까지 청년 혜택

지자체들이 조례를 바꿔 청년 연령을 40대 중후반까지 늘리고 있습니다. 226개 시·군·구 중 40대를 청년에 포함한 곳이 2년 새 72.9% 증가했습니다(출처: 행정안전부). 서울 도봉구는 45세, 강원 인제군은 49세까지 확대했습니다. 이유는 ‘청년 지원 예산 확대’. “청년 지원 예산이 분산돼 20·30대가 피해를 볼 수 있다”는 지적도 나옵니다.

〈수도권〉

•서울 올해 아파트 공시가격 평균 7.86% 상승

•서울 2월 집값, 3개월 만에 최대 상승폭 기록

•서울 2월 ‘국평’ 평균 가격 14억3895만 원, 전월 대비 5.14% 상승

•서울 2월 아파트 3.3㎡당 평균 분양가 4428만 원 기록

•광진 ‘공인중개사 MBTI 기반 매칭 시스템’ 운영

•광진 ‘자양4동 A구역’ 2999가구로 재개발 추진

•관악 ‘신림1구역’ 4185가구로 재개발 추진

•강남 ‘한보미도맨션1·2차’ 3914가구 단지로 재건축 추진

•강남 ‘코엑스' 헤더윅스튜디오 통해 2029년까지 외관 리모델링 계획

•양천 ‘목동11단지’ 2575가구로 재개발 추진

•경기 아파트 매매거래량 한 달에 1만 건 육박

•광명 재개발·재건축 아파트 거리 기준(인동간격 기준) 완화

•수원 1인가구 미혼 청년 최대 5개월간 월세 10만 원 지원(신청: 4월 1일~10일)

•의정부 국내 첫 아이 돌봄 집약 공공시설 2028년 개관 계획

•인천 ‘천원주택’ 입주 경쟁률 7.3 대 1 기록

〈지방〉

•부산 아파트값 하락 폭 확대

•대구 주택 매매·전세가 하락률, 광역시 중 최대

•충북 임대아파트 분양 전환 가격 등 놓고 갈등

•당진 주택임대차 안심 계약 서비스 대상, 시민 전체로 확대

•전주 전세 사기 피해자 대상, 최대 연간 300만 원 지원(신청: 3월 25일~예산 소진 시)

•전주 ‘전주종합경기장’ 구조물 철거 시작, 올 하반기 마이스복합단지 착공 계획

•세종·광주·대구 등 7개 아파트 공시가격 3년째 하락

•화순 청년 취업자 주거비, 연간 최대 240만 원 지원(신청: ~3월 28일)

•보령 ‘만세보령 청년 천원주택’ 입주자 모집(신청: ~3월 26일)

〈해외〉

•미국 2월, 가장 비싸게 팔린 주택 10개 중 7개는 플로리다 해안 지역에서 거래

•미국 LA 주택 소유자 평균 거주 기간 19.4년, 미국 대도시 중 최장

•미국 2024년 말 기준 상위 1% 순자산 49조2000억 달러(약 7경1266조 원), 미국 전체 주택 가치와 유사

•미국, 캐나다·멕시코산 수입품 일부 관세 인상 시 신축 주택 자잿값 최대 평균 1만 달러(약 1400만 원) 상승 가능성

•중국 부동산시장 부양 노력에도 2월 신규 주택 가격 5.22% 하락

•영국 신혼부부 39%, 결혼 축하금을 주택 구매 또는 이사 비용으로 사용

•영국 임차인이 가장 많은 도시 TOP 3_1위 맨체스터, 2위 노리치, 3위 노팅엄

•스페인 오버투어리즘 영향으로 주택임대료 상승, 2028년까지 모든 단기 임대 금지 추진

•일본, 반세기 만에 폐점한 도쿄 시부야 도큐 백화점 부지 ‘시부야 어퍼웨스트 프로젝트’ 6월 착공

#4 책과 서류 정리: 나만의 정보 아카이브 구축

책과 서류는 집 안에서 가장 ‘개인적인 물건’이라 할 수 있습니다. 그만큼 한 사람의 정체성을 잘 보여주지만, 정리를 시작하긴 쉽지 않습니다. 이번 칼럼에서는 이 중요한 카테고리를 정리할 수 있는 네 가지 원칙을 소개합니다.

왜 책과 서류를 정리해야 할까요?

정체를 알 수 없는 수십, 수백 장의 서류는 공간을 무겁게 가라앉힙니다. 하지만 정리는 단순히 집 안을 깔끔하게 하는 데에 그치지 않습니다. 내게 필요한 정보와 기록만 남겨 공간을 가볍게 하고, 삶에 새로운 가치를 더하는 과정입니다.

정리 원칙 4: 삶을 체계적으로 관리하는 과정

책장을 가득 채운 책과 정리되지 않은 서류는 마음 한구석에 쌓인 짐처럼 늘 신경이 쓰입니다. 언젠가 필요할 것 같고, 버리면 안 될 것 같아 처분하기 어려운 이 카테고리, 아래 기준에 따라 정리해보세요.

좋아하는 책 커버가 바로 보이는 책장(위)

취미 서적을 모아둔 선반(아래)

1. 나만의 정리법으로 보관하기

책은 수직 정리, 수평 정리, 색깔별 정리 등 다양한 방법으로 정리할 수 있습니다. 서류는 분리형 파일 폴더나 아코디언 파일 폴더를 활용하면 체계적이고 효율적으로 보관할 수 있습니다. 정리 방식에 변화를 주면 공간에 재미도 더할 수 있습니다.

2. 하위 카테고리별로 분류하기

서류는 계약서, 보증서, 설명서, 행정·신분 증명 관련, 재무·세무 관련, 업무 관련 등으로 분류합니다. 필요에 따라 금융, 부동산, 의료 등으로 세분화해 보관할 수도 있습니다. 책은 장르별, 주제별로 나누어 수납공간을 다르게 지정하는 것도 방법입니다.

물건의 카테고리별로 정리한 보증서와 설명서

3. 디지털과 아날로그를 조화롭게 활용하기

종이책을 선호하더라도 실용서는 전자책으로 읽거나, 설명서 등 일부 서류는 온라인 자료로 대체할 수 있습니다. 내게 맞는 방식으로 일부를 디지털화하면 보관해야 할 지류의 양을 줄일 수 있습니다.

4. 단기 보관과 장기 보관으로 나누기

부동산 계약서, 세무 관련 문서 등 오랫동안 보존해야 할 문서는 장기 보관 대상입니다. 반면 영수증이나 제품 설명서처럼 일정 기간이 지나 폐기해도 되는 문서는 단기 보관으로 분류해 주기적으로 점검한 후 처분합니다.

책과 서류는 정리해야 비로소 가치가 살아납니다. 지금부터 언제든 꺼내 볼 수 있는 나만의 정보 아카이브를 만들어보세요!

▸ 3초 만에 시작하는 액션플랜!

✅ 지금 바로 책장의 한 선반을 닦으며, 더 이상 보관할 필요가 없는 책을 골라보세요.

✅ 온라인에서 확인할 수 있는 서류는 과감하게 처분합니다.

✅ 장기·영구 보관이 필요한 서류만 한곳에 모아 파일 폴더에 정리해보세요.

1~3기 신도시 총정리

서울 집값이 오를 때마다 등장한 신도시들. 하지만 결과는 제각각. 정부가 내놓은 ‘해법’의 역사, 한눈에 살핍니다.

🏙️ 1기 신도시(1990년대) / 서울 집값을 잡아라!

•목적: 서울 인구 분산 + 주택 공급 확대

•대표 지역: 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본

•공급: 약 30만 가구

•분양가: 1991년 당시 3.3㎡당 180만~190만 원

•서울과 거리: 분당(강남 15km), 일산(광화문 20km)

•현재 이슈: 재건축 최대 화두

•특징: ① 서울 편입 막으려 약 20km 거리 확보 ② 1991년 입주 시작 후 서울 집값 안정 ③ 1997년 주택 보급률 82% 달성

🚉 2기 신도시(2000년대) / 서울 집값 또 잡아라!

•목적: 서울 집값 안정 + 1기 신도시의 ‘베드타운’ 문제 해결

•대표 지역: 성남 판교, 김포 한강, 파주 운정, 위례, 동탄, 광교

•공급: 약 60만 가구

•분양가: 2006년 당시 3.3㎡당 950만~1100만 원

•서울과 거리: 판교(강남 15km), 김포(여의도 17km), 파주 운정(광화문 30km)

•현재 이슈: 교통 인프라 부족 + 일부 지역 미완성

•특징: ① 판교·광교·동탄 성공 ② 김포·운정·검단 출퇴근 지옥 ③ 하남 감일 일부 단지, 사전 청약부터 본청약까지 10년 소요 

🏡 3기 신도시(2020년대) / 집값, 이번엔 확실히 잡는다?

•목적: 서울 접근성 높은 신도시 개발 + 집값 안정

•대표 지역: 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장

•공급: 약 18만 가구

•분양가: 2024년 기준 3.3㎡당 1400만 원대

•서울과 거리: 고양 창릉(광화문 15km), 하남 교산(강남 20km), 남양주 왕숙(강남 25km)

•현재 이슈: 입주 지연으로 사전 청약자 불만 폭발

•특징: ① GTX 등 광역 교통망 예정, 개통은 불확실 ② 공공임대 비율 35% 이상 ③ 유치원 100% 국·공립 운영 

랜드마크

원래는 탐험가나 여행자가 특정 지역에서 길을 찾기 위해 세운 표식을 뜻하는 말입니다. 하지만 요샌 지역을 대표하는 건물이나 조형물을 의미합니다. 할리우드 영화에선 폭파용으로도 자주 등장합니다.

나대지

건물이 없는 땅을 말합니다. 단, 무허가 건물이 있어도 법적으론 나대지로 취급할 수 있습니다. 부동산시장에선 나대지가 농지보다 비싼데, 농지를 건축 가능한 땅(대지)으로 바꾸려면 돈이 들기 때문입니다.

말하지 않아도

노을 물결은 너를 안다고.

사진 제공 | @we_just_need_to_chill