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임차권등기명령 신청 방법은?


[1] 전세시장에 대한 불신이 심해졌습니다.

[2] 전국적인 역전세 현상이 원인입니다.

[3] 임차권등기명령 신청 건수도 폭증했습니다.


임차권등기명령 신청 방법은?

임대인에게 보증금을 제때에 돌려달라는 내용증명을 보내는 임차인이 늘었습니다. 이사를 나갈 때까지 보증금을 못 돌려받아 임차권등기명령을 신청하는 건수도 급증했고요. 역전세 현상에 임대인과 임차인 사이 불신이 심해졌기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘전세 불신의 시대: 임차권등기명령 신청 방법은?’에 대해 다룹니다.


임대인을 못 믿겠어요!

임대인에게 계약 종료 의사를 내용증명으로 보내는 일이 흔해졌습니다. 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있게 되면서 최근 두 달간 임차인 10명 중 9명은 임대인의 동의 없이 미납 국세를 확인했습니다. 아울러 올 5월 임차권등기명령 신청 건수는 3670건으로 역대 최다를 기록했습니다. 역전세¹⁾ 현상에 임대인과 임차인 간 불신이 심해진 탓입니다.

  • check! 한국은행은 올 4월 기준 전국 102만6000가구가 역전세 위험이 있다고 봤습니다. 이들 가구의 전세보증금은 최근 시세보다 약 7000만 원 높았습니다. 임대인이 새 임차인을 들이더라도 7000만 원을 새로 마련해야 하는 겁니다. 역전세가 심해지며 임대인은 보증금을 돌려주지 못하고, 임차인은 이사를 가지 못해 분쟁이 늘고 있습니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

임차권등기명령 신청 방법은?

역전세 현상에 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 늘며 그 대응책에 관심이 모입니다. 내용증명과 임차권등기명령 신청 등 보증금 미반환 사태에 대처할 수 있는 방법을 알아봅니다.


▶내용증명이란? 발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해주는 서비스입니다. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 보내면 좋습니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다.

▷어떻게 보낼까? 우체국에서 보낼 수 있고, 당사자의 이름과 주소, 주요 내용 등을 적으면 됩니다. 잘 모르겠으면 “보증금을 제때에 반환하지 않아 생긴 손해에 대한 책임이 임대인에게 있음을 고지합니다”라고 써서 임대인에게 보내면 됩니다. 비용은 1만 원 내외.


▶미납 국세 열람이란? 정부는 세금을 오래 밀린 이의 부동산 등 자산을 압류하는데, 임차인의 보증금은 밀린 세금을 충당하는 것보다 후순위로 밀릴 수 있습니다. 즉 임대인의 미납 국세를 열람하는 건 임차인이 보증금을 떼이고 전셋집에서 쫓겨나는 상황을 사전에 막기 위함입니다.

▷어떻게 열람할까? 임대차계약서 등을 챙겨 가까운 세무서(민원봉사실)를 방문해 신청하면 됩니다. 참고로 전국 모든 세무서에서 가능합니다.


▶임차권등기명령이란? 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고¹⁾를 하고 확정일자²⁾를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

▷어떻게 신청할까? 전셋집 소재지 관할 법원에 가서 신청할 수 있습니다. 열흘 정도면 전셋집의 등기사항증명서에 임차인의 권리가 기재되고, 그 후엔 굳이 집을 점유하지 않아도 대항력이 생깁니다. 직접 서류를 신청하면 4만5000원 내외, 법무사를 통하면 약 40만 원이 듭니다. 단, 이 제도엔 치명적 단점이 있는데, 임차인에게 이사할 여윳돈이 없다면 무용지물이라는 겁니다.

  • check! 올 7월부터 임대인에게 임차권등기명령이 송달되지 않아도 임차인은 임차권등기를 설정할 수 있게 됩니다. 전엔 임대인이 일부러 피하는 등의 사유로 송달되지 않으면 임차권등기명령을 완료할 수 없었는데, 이번에 정부가 법을 고쳤습니다.

¹⁾ 전입신고: “내가 이 동네에 이사했어요”라고 관할 지자체에 신고하는 걸 말합니다. 이걸 해야 계약기간 중 임대인이 바뀌어도 전 임대인과 계약한 그날까지 그 집에서 살 수 있습니다.

²⁾ 확정일자: 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 이걸 받으면 전셋집에 대한 경락가(경매로 낙찰받은 집의 가격) 중 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다.


임차인의 편의를 봐주기 싫어요

그런가 하면 최근엔 임차인에 대한 임대인의 호의도 사라져가는 추세입니다. 이사 시기를 맞추려고 2~3개월 정도 전세 기간을 조정하거나, 임차인이 이사 갈 집 계약금으로 쓰도록 보증금 일부를 먼저 돌려주는 관행도 자취를 감추고 있다는 평가입니다. ‘신용’이 기반이 되는 전세에 대한 불신이 심해질수록 결국 부담스러운 월세로 갈 수밖에 없다는 전문가의 진단이 나옵니다.

  • check! 실제로 올 5월 전국 모든 주택의 임대차계약에서 월세의 비중은 58.1%에 달했습니다(25만7183건 중 14만9452건). 역전세가 심해질 거란 우려에 월세를 찾는 이가 늘어나고 있습니다.

하반기 전국 집값 0.7% 하락

올 하반기 전국 집값이 0.7% 하락해 연간 4.8% 떨어질 거란 전망이 나왔습니다. 한국건설산업연구원은 “올 5월까지 4.7% 내려간 수도권 집값은 하반기에 하락세가 무뎌져 보합세로 접어들고, 지방은 5월까지 3.4% 떨어진 데 이어 하반기에 1.6% 더 떨어져 연간 5% 집값이 내려갈 것”이라고 했습니다. 이들은 ‘작년보다 크게 나아지지 않은 거시경제 환경’을 계속되는 집값 하락의 요인으로 봤습니다.


행복주택 1248가구 입주자 모집

SH¹⁾가 7월 10일부터 12일까지 행복주택²⁾ 1248가구의 입주자를 모집합니다. 신규 단지 548가구, 기존 입주자 퇴거 등으로 생긴 240가구, 예비 입주자 460가구가 그 대상입니다. 입주자 모집 공고일(6월 28일) 기준 무주택 세대구성원으로 전년도 도시근로자가구 월평균소득의 100%(1인가구 기준 약 385만 원) 이하인 가구 등 자격요건을 갖추면 i-sh.co.kr를 통해 입주 신청이 가능합니다.

¹⁾ SH: 서울시 산하 공기업입니다. LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

²⁾ 행복주택: 만 19~39세 미혼 청년과 대학생, 신혼부부 등을 위한 공공임대주택입니다. 전용면적 16~59㎡(약 5~25평)에서 최장 20년간(청년은 6년간) 주변 시세의 60~80% 수준 임대료로 살 수 있습니다. 다른 공공임대주택과 차이요? 청년이라면 무주택 세대 구성원이 아니어도 소득 기준만 맞으면 입주가 가능합니다.



‘마피’ 사라진 인천

인천에서 분양권¹⁾ 거래가 늘고 있습니다. 올 4월 인천 지역 분양권 거래량은 506건으로 작년 같은 기간(113건) 대비 4배 넘게 늘었습니다. 분양권에 붙는 피(프리미엄)²⁾도 오르고 있는데, 최근 연수구 송도동 한 단지의 분양권은 분양가에 7000만 원 이상 피가 붙은 9억5000만 원에 거래됐습니다. 작년 수도권에서 가장 크게 떨어진 인천 집값이 최근 반등세로 돌아선 영향입니다.

¹⁾ 분양권: 새 아파트 등 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!

²⁾ 피(프리미엄): 부동산을 팔 때 붙이는 ‘웃돈’을 말합니다. 반대로 구입가보다 싸게 분양권 등을 팔 땐 프리미엄이 없어졌다고 해서 ‘마피(마이너스프리미엄)’라고 부릅니다.


“강남은 실패한 도시계획”

일본 도쿄 도심 재개발 현장을 둘러본 오세훈 서울시장은 “시민이 쉴 수 있는 도심 속 휴식처가 없는 강남은 실패한 도시계획”이라고 했습니다. 그러면서 서울 ‘대(大)개조’ 구상을 밝혔습니다. 도쿄처럼 도심 빌딩의 바닥면적은 줄이고 용적률을 높여 녹지를 확보하겠단 겁니다. 그는 세운상가 일대, 삼성역 인근 지역 등을 도심 녹지 공간 확보 대상으로 꼽았습니다.



성수동 최고 70층 가능

서울시가 성동구 성수동 재개발구역(성수전략정비구역)의 ‘최고 50층 이하’ 층수 제한을 없애기로 했습니다. 일률적 고층 건물이 아닌, 리듬감 있는 물결 형태의 스카이라인 조성을 유도하기 위해섭니다. 이에 최고 60~70층에 이르는 초고층 개발도 가능할 거란 전망이 나옵니다. 참고로 성수동 재개발구역 인근 한강공원은 ‘석양 명소’로 만들 계획입니다.






혜진이의 계획적인 사랑 덕에 평화로운 나날을 보내는 가족


#7 계획적인 사랑 대책 없이 낙천적인 성격으로 물 흐르듯 살아온 나는 계획 세우는 일에 서툴다. 그런 나에게 엄마와 함께한 파리 여행은 계획의 중요성을 절감한 계기였다. 엄마에게 조금 더 편안하고 행복한 여행이 될 수 있도록 휴대폰을 손에서 놓지 않고 쉴 새 없이 검색해야 했다. 왠지 자꾸만 나의 오랜 친구 혜진이 생각이 났다. 15년 전쯤, 스마트폰이 대중화된 지 얼마 안 되어 지도 앱이 익숙하지 않을 때였다(혜진이는 너만 안 쓴 거라며 펄쩍 뛸지도 모르지만). 혜진이 집에서 놀다 나와 집으로 가는 버스를 기다리는데, 혜진이는 휴대폰을 뚫어져라 보고 있었다. 내가 버스를 얼마나 기다려야 하는지 확인한다고 했다. 때 되면 알아서 올 버스를 뭐 하러 찾아보냐며, 그렇게 똑똑한 친구를 놀린 날도 있었다. 내가 외출할 때 자연스럽게 지도 앱을 켜게 될 줄 누가 알았겠나. 최근에는 차로 픽업하기로 한 혜진이에게 바로 기름을 넣어야 하니 주유소를 찾아달라고 부탁했다. 혜진이가 조수석에 탔고, 사거리를 지나 바로 주유소가 있다고 알려줬다. 하지만 나는 쿨하게 주유소를 지나쳤다. “앗! 어떡해! 지나쳐버렸어.” “응. 여기서 좌회전해.” “넌 어떻게 이 동네도 잘 알아?” “네가 그냥 지나칠 경우를 대비해 두 번째, 세 번째 주유소도 알아놨어.” ‘어떻게 알려주자마자 지나치냐, 정신이 그렇게 없어 어쩌냐’는 핀잔 한마디 없이 자상하게 대안을 제시하는 친구다. 여행할 때도 혜진이는 늘 분주하다. 기차 안에서 한참 수다를 떨다 한잠 자고 일어나면 혜진이는 뭔가를 메모하거나 휴대폰을 보고 있다. 이미 빽빽하게 정리해둔 엑셀 파일이 있는데도 찾아봐야 할 게 많다면서. 나는 매번 그녀의 계획에 따라 이동하며 그저 기뻐하고 감동하면 되는 공짜 여행을 즐길 뿐이다. 혜진이 같은 사람이 주변에 있다면 뭘 그렇게까지 하나하나 준비하냐는 말 대신, 덕분에 편하게 지낸다고 자주 고마움을 표현하면 좋을 거 같다. 좋아하는 사람과 풍성하고 무탈한 시간을 보내기 위해서는 치밀한 설계가 필수다. ‘계획적인 사랑’은 어지간히 마음이 크지 않으면 할 수 없는 사랑인 것이다. 사실은 쉬고 싶지만, 함께하는 사람을 위해 기꺼이 친절한 길잡이를 자처하는 친구 덕분에 나는 스무 해가 넘도록 안온한 시간을 쌓아가고 있다.





선분양제 주택을 짓기 전 분양하는 걸 말합니다. 건설사 입장에서 장점은 주택을 짓기 전에 큰돈을 확보할 수 있다는 것. 소비자 입장에서 장점은 공사가 상당 부분 진행된 집(후분양제)을 사는 것보다 저렴하다는 겁니다. 이것이 한국에만 있다고 알고 있는데 실제론 미국과 영국, 호주 등에도 존재합니다.



후분양제 건설사가 아파트를 일정 정도(60~80%) 지은 후 입주자를 모집하는 제도입니다. 입주 시기도 통상 2~3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월에서 1년 이내로 짧습니다. 건설사 입장에선 어느 쪽이 이익이냐고요? 당연히 선분양제입니다. 공사 전 미리 돈을 끌어올 수 있으니까요.



경주 골목

경주에 있는 친구들 보고 싶다.

사진 제공. @by.jun___



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