이 봉황으로 어찌 안 되겠소?
정부가 바쁩니다. 지난주에 이어 월요일(5월 11일)에도 부동산 대책을 발표했거든요. 이번엔 산 집을 못 팔게 하는 전매제한의 범위를 넓히겠대요. 더는 김선달 같은 스킬로 돈 벌지 말라는 거죠. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘더 더 더 강력해진 분양권전매제한’에 대해 다룹니다.
분양권전매제한이 뭐였더라?
아파트는 분양 후 건물을 짓습니다. 그래서 형체도 없는 아파트를 사고팔 수 있는데 바로 ‘분양권’을 통해서죠. 보통은 당첨된 가격에 웃돈(프리미엄)을 얹어 팝니다. 이를 팔지 못하게 하는 걸 분양권전매제한이라고 합니다. 현재 서울과 같은 투기과열지구에선 입주할 때까지 혹은 계약 후 최대 10년까지 분양권을 팔 수 없대요. 수도권과 광역시 중 조정대상지역이 아닌 곳은 당첨 후 6개월까지 팔 수 없고요. 비규제지역만 유일하게 당첨되자마자 이것을 팔 수 있었죠.
이번에 뭐가 바뀌는데?
8월부터 비규제지역에서 분양하는 아파트도 전매제한을 둘 거래요. 소유권이전등기(명의이전) 시까지 말이죠. 말하자면 전국이 전매제한 사정권에 드는 겁니다. 참고로 새 아파트는 분양 후 준공까지 2~3년이 걸리고, 입주 후에도 소유권이전등기를 하기까지 2~3개월이 더 걸린대요. 그건 그렇고 왜 이런 대책이 나왔는지 모르겠다고요? ‘단타’로 돈 벌려는 이들을 청약 시장에서 몰아내기 위해서래요. 2017년부터 올해까지 수도권과 광역시의 민간아파트 당첨자 4명 중 1명이 전매제한 종료 후 6개월 안에 분양권을 팔았다는 증거가 나왔다고 하거든요.
그게 나랑 뭔 상관?
우선 청약 경쟁률이 눈에 띄게 낮아질 수 있답니다. 사도 오랫동안 팔지 못하니 ‘단타족’이 청약 시장에 접근하지 않을 거란 논리죠. 이 말도 어느 정도 신빙성이 있는 듯합니다. 이번 부동산 대책이 발표되자마자 건설사들이 움직이고 있다니까요. 하반기로 예정된 분양을 상반기로 앞당기는 논의를 하고 있대요. 이번 전매제한 강화 대상 지역에서 5~8월 분양하는 아파트는 이미 13만7698가구나 되는데(올해 전체 공급 물량의 57.9%) 앞으로 더 늘어날 거라고 하죠.
단, 부작용이 생길 수 있대요
수도권 새 아파트의 희소성이 커지는 게 제일 걱정이라죠. 새 아파트를 사려면 청약에 당첨되거나 분양권을 사야 하는데, 청약 가점이 낮은 이들은 수도권에서 분양권 시장이 막혀 기존의 새 아파트를 살 수밖에 없기 때문에 그렇답니다. 이 때문에 오히려 비규제지역의 새 아파트나 서울 중심으로 돈이 더 몰릴 가능성도 있다고 하죠. 귀가 닳도록 들은 풍선효과가 더 심해질 거란 얘기입니다.
커뮤니티
보수적인 투자자는 마음이 편하다 ‘무주택자를 위한 보수적 투자 1’이라는 제목의 글이 호응을 얻고 있습니다. 글쓴이는 언제든 하락할 수 있는 게 부동산 가격이래요. 단, 전세가는 ‘바닥’이라는 게 있어서 다른 투자 상품보다는 안전하다고 말하며 크게 8개 항목으로 자신의 의견을 정리했습니다.
1. ‘영끌’ 매수는 월수입 25% 수준의 이자를 감당할 수 있는 대출 원금을 고려해 결정하라. 가령 월수입이 300만 원이라면, 한 달 이자는 75만 원이 넘지 않도록 대출금을 맞추라는 겁니다. 이 이상 대출받아 금리가 오르면 위험하대요.
2. 가급적 실거주가 가능한 집을 사라. 추후 실거주가 불가능한 아파트를 사려면 적어도 전세가가 계속 오르고 있거나 호재, 입주 물량, 멸실 예정 기준으로 앞으로도 전세가 잘 나갈 곳인지 파악해야 하지만, 사실 초보자가 이를 파악하긴 어렵대요. 이 때문에 추후 실거주가 가능한 집을 추천한답니다.
3. 무주택자는 투자자처럼 상세히 분석할 수 없다. 뱁새가 황새를 따라가다가는 시작부터 지친답니다. 적당한 호재가 있는 지역의 저평가 단지를 찾고, 가능하면 4층 이상의 매물이 조정을 받았을 때 싼값에 구입하래요. 부동산 지식이 없다면 재개발을 통해 동네가 조금씩 바뀌고 있는 수도권의 안양이나 광명, 철산, 성남 등을 노리랍니다.
4. 저평가 단지를 찾아라. 이 부분은 여기에 따로 정리해뒀대요.
5. 부동산시장을 예측할 수 있는 사람은 없다. 원래 하락장에선 하락론자가, 상승장에선 상승론자가 매체에 많이 나오기 때문에 하락장에선 계속 떨어질 것 같고, 상승장에선 끝없이 오를 것 같은 게 부동산이랍니다. 앞으로 상승할 것 같다면 투자하되 리스크 테이킹을 해서 하락장에 대한 대비책을 마련하고, 하락할 것 같다면 투자하지 않거나 소액만 투자해 상승장에 대한 대안을 마련하는 게 좋답니다.
6. 서울에서 투자성 있는 매물은 최소 2억 원은 있어야(레버리지 투자) 한다. 단, 수익률을 50% 이상 올리긴 어렵대요. 수도권으로 갈수록 100%에 가까운 수익률을 거둘 수 있지만, 리스크도 함께 올라갈 수 있다는 걸 명심하랍니다.
7. 평생직장이 없듯 평생 거주할 수 있는 부동산도 없다. 내가 나이를 먹듯 아파트도 나이를 먹으니 적정 시점에 몸값을 올리면서 이직하듯 이사해야 한대요. 한곳에 머물러도 집값이 오를 순 있지만, 상대적 가치는 떨어진다네요.
8. 실거주는 단점이 많다. 우선 내 돈을 깔고 앉아 있는 것이라 다른 데 투자하기 힘들다는 것이 그렇고, 유동성이 떨어지다 보니 한곳에 정착해 부동산 공부에 소홀해진대요.
출처. 부동산스터디(네이버 카페) 작성자. 청무피사
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다. 앞으로 소개 영역을 늘려나갈 예정이니 기대해주세요. 내 청약 가점 알아보기
서울 주간 매수우위지수 65
4주간 서울 매수우위지수 변화 71.5→66.1→68.3→65
전국 주간 매수우위지수 57.6
4주간 전국 매수우위지수 변화 58.1→57.4→57.1→57.6
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다.
KB국민은행이 회원 중개사를 대상으로 조사하는 매수우위지수는 0~200사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 높고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 높은 걸 의미합니다.
출처. KB부동산 리브온
실수요자
사전적 의미는 실제로 주택이 필요해 사거나 얻고자 하는 사람을 말해요. 하지만 2017년 한때 여러 부동산 규제가 실수요자만 비껴가자 논란이 생기기도 했죠. 당시 정부는 ‘무주택 세대주’, ‘주택 가격 5억 원 이하’, ‘부부 합산 연 소득 6000만 원 이하(생애 최초 구입자 7000만 원 이하)’ 요건을 충족하는 이들로 이를 규정한 바 있습니다.
소유권이전등기
부동산의 소유권이 바뀐 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 걸 말해요. 매매계약으로 주택의 소유자가 바뀌면 이를 등기해야 소유권 변동의 효력이 생기죠. 새 아파트라면 보통 입주 후 2~3개월 후에 이를 처리할 수 있답니다.
슬기로운 격리 생활
크리스 마틴이 라이브로 ‘Viva la Vida’를 부릅니다. 바이올린 듀오 Mirko & Valerio는 실시간으로 연주합니다. 코로나 시대, 언택트 공연은 발전합니다.
출처. 유튜브 채널 Coldplay