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이 가격엔 안 사요


[1] 미분양이 7만 가구에 육박합니다.

[2] 건설업계는 정부가 미분양을 사주길 바랍니다.

[3] 정부는 업계가 나서 자구책을 내라고 했습니다.


이 가격엔 안 사요

전국 미분양이 7만 가구에 가까워졌습니다. 정부가 미분양 위험수위로 정한 6만2000가구를 훌쩍 넘겼습니다. 건설업계는 정부가 미분양 물량을 대신 사주길 바랍니다. 다만 정부는 아직 나설 때가 아니라고 선을 그었습니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 7만 가구 육박: 이 가격엔 안 사요’에 대해 다룹니다.



미분양 7만 가구 육박

지난해 12월 기준 전국 미분양¹⁾이 6만8107가구를 기록했습니다. 정부에서 위험수위로 보는 6만2000가구(최근 20년간 평균값)를 넘어선 수치로 2013년 8월(6만8119가구) 이후 9년 4개월 만에 최대치입니다. 특히 지방 미분양은 5만7072가구로 수도권 미분양(1만1035가구)의 4배에 달합니다. 미분양 물량은 2021년 말까지만 해도 전국에서 2만 가구를 밑돌았습니다. 하지만 2022년 하반기부터 빠르게 늘고 있습니다.

  • check! 지역별 미분양요? 대구(1만3445가구), 충남(8509가구), 경북(7674가구), 경기도(7588가구) 순으로 많았습니다. 서울 미분양은 953가구로 2015년 5월(976가구) 이후 가장 많습니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.



정부가 사주세요

미분양이 늘며 신음하는 건 주택업계입니다. 분양가에서 10~15%를 깎아줘도, 먼저 살아보고 훗날 거주 여부를 결정하는 혜택 등을 내걸어도 아파트가 팔리지 않기 때문입니다. 이런 가운데 대한주택건설협회는 최근 기자간담회를 열어 정부에 이렇게 건의했습니다. “정부가 준공 후 미분양¹⁾뿐 아니라 건설 중인 미분양에 대해서도 환매조건부²⁾로 사줘야 한다”고요.

  • check! 대한주택건설협회가 정부에 환매조건부 매입을 요구하는 이유요? 훗날 미분양이 더 늘어 건설사는 물론 이들에게 돈을 빌려준 금융권의 연쇄 부도로 이어지는 걸 미연에 방지하자는 차원입니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

²⁾ 환매조건부 매입: 정부가 건설 중인 아파트의 미분양 물량을 공공 매입가 수준(최고 분양가의 70~75%)으로 사들인 뒤 준공 이후 주택사업자에게 되파는 걸 말합니다.


이 가격엔 안 사요

정부요? 당장 미분양 물량을 사진 않을 전망입니다. 원희룡 국토교통부 장관도 “아직 정부가 떠안을 단계가 아니다”라고 밝혔고요. 이런 가운데 원 장관의 코멘트가 눈길을 끕니다. 그는 LH가 최근 매입임대주택¹⁾ 사업용으로 서울 강북구의 준공 후 미분양 물량을 12% 할인 가격에 사들인 걸 두고 “내 돈이었으면 이 가격에 안 산다”고 일침을 가했습니다. 추가 할인을 받지 않고 비싸게 샀다는 겁니다.

  • check! 원희룡 장관은 이외에 “미분양이 6만 가구를 넘으면 위험하다”던 기존 입장과 거리를 두는 발언도 했습니다. “현재 미분양 상황은 ‘관심’ 수준”이라며 “가격을 내리면 완판될 수 있다”고 했습니다.

¹⁾ 매입임대주택: 기존 집을 LH 등이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년형은 시세의 40~50% 임대료로 최대 6년간 거주할 수 있습니다.



과거 정부의 미분양 정책은?

과거에도 정부에서 미분양 물량을 사들인 사례는 있습니다. 2008년 글로벌 금융위기¹⁾ 이후 정부는 지방의 미분양 물량을 매입했는데, 2010년엔 그 규모가 3조 원(미분양 2만 가구 매입)에 달했습니다. 당시에도 찬반 논쟁이 심했습니다. 미분양 해소가 먼저라는 주장과 건설업계의 도덕적 해이만 키운다는 주장이었습니다. 참고로 그때와 달리 지금은 아파트 분양가가 높다는 점을 변수로 지목합니다.

¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.




전세 사기, 고의성을 입증해야?

전세 사기 피해자들에게서 불만의 목소리가 나옵니다. 임대인을 사기 혐의로 처벌하려면 임대차계약 체결 당시 처음부터 보증금을 돌려주지 않으려 했다는 고의성을 입증해야 해섭니다. 이에 수사도 대형 사건 위주로 진행하고 형사절차 역시 어렵다는 주장입니다. 전세 사기 피해가 늘어 수사를 긴밀히 하면서도 민원이 워낙 많다 보니 접수를 안 받아주는 경우도 적지 않다는 평입니다.



서울 전셋값 하락 중

서울 아파트 전셋값이 계속해서 떨어지고 있습니다. 2월엔 입주 물량도 6303가구로 1월(2203가구)보다 3배 가까이 늘어 하락세는 당분간 이어질 거란 전망입니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 한강 이남 지역이 지난해 12월 7억2938만 원에서 1월 6억9488만 원으로 3450만 원 떨어졌고, 한강 이북 지역은 5억3512만 원에서 5억1717만 원으로 1795만 원 하락했습니다.


초기 분양률 71.9%p 급락

분양시장의 온도가 차갑습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올 들어 1월 29일까지 청약 접수를 받은 전국 11개 단지 중 1·2순위를 합쳐 경쟁률이 1 대 1을 넘은 곳은 충북 청주, 경남 창원 등 단 세 곳에 불과했습니다. HUG에 따르면 작년 4분기 서울 민간분양¹⁾ 평균 초기 분양률²⁾은 20.8%로 전 분기(92.7%) 대비 71.9%p나 하락했습니다.

¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편.

²⁾ 초기 분양률: 분양 개시 후 3~6개월 사이의 평균 분양률로, 분양 흥행을 판단하는 척도입니다.


금리 왜 안 내려가죠?

과거 변동금리¹⁾로 주담대를 받은 대출자의 이자 부담이 여전히 높다는 목소리가 나옵니다. 최근 은행들이 금리를 낮추고 있지만 체감하지 못하겠단 겁니다. 여기엔 이유가 있습니다. 낮아진 금리는 신규 대출자에게만 적용해섭니다. 주담대 변동금리는 전월 기준 코픽스²⁾에 가산금리(은행 이익)를 더해 6개월마다 바꾸기 때문입니다. 즉 작년 말 변동금리로 대출받았다면 올 상반기는 지나야 낮아진 금리를 체감할 수 있습니다.

¹⁾ 변동금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

²⁾ 코픽스: 은행이 대출에 쓸 자금을 조달할 때 얼마나 비용(금리)을 들였는지 나타내는 지표를 말합니다. 은행이 대출 영업을 하는 과정에서 ‘원가’라고 이해하면 쉽습니다.


주택연금 가입 건수 34.9%↑

지난해 주택연금¹⁾ 신규 가입 건수가 1만4580건으로 사상 최대치를 기록했습니다. 이는 전년(1만805건) 대비 34.9% 늘어난 수준으로, 2007년 주택연금 도입 이후 최고 기록입니다. 어느 때보다 많은 이가 집값 하락 국면에 ‘막차’를 탄 셈입니다. 집값이 떨어질 땐 조금이라도 빨리 가입 신청을 하는 게 월 수령액 측면에서 유리합니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 공시가격 9억 원(시세 약 12억 원) 이하 집을 가진 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.


밝은 원목 톤과 과하지 않은 디테일이 멋진 그릇장


#14 올드파인 그릇장 우리 집에서 가장 마음이 가는 가구를 꼽으라면 거실 구석에 자리 잡은 올드파인 그릇장이 아닐까 싶다. 지금 사는 집으로 이사하며 새로 들인 물건 중 가장 자연스럽게 손때가 타고 섬세한 결을 가졌다고 생각한다. 오래된 소나무 소재 그릇장은 프랑스에서 왔는데, 밝은 원목 톤이 여성스러우면서도 디테일은 과하지 않아 소박한 모양새다. 아마도 전체적으로 베이지 톤과 미드센추리풍 원목 가구로 이루어진 우리 집 거실이 이국적인 시골집 같은 분위기를 풍기는 데에 가장 큰 역할을 하는 가구일 것이다. 처음부터 오래된 파인 그릇장을 갖고 싶었던 건 아니다. 사실은 요즘 유행하는 (고가의) 디자인 가구를 마음에 두고 있었는데, 거실에 둘 빈티지 라운지 체어에 생각보다 많은 예산을 써버리는 바람에 거실 한구석은 비워둔 채 한참 시간을 보냈다. 그 돈을 모아 거실 구석을 채우는 게 맞나 하는 의구심이 들 즈음 가구 헌팅을 다니다 우연히 만난 게 지금의 올드파인 그릇장이다. 적당히 낡고 단정한 디자인을 본 순간 첫눈에 이거다 싶었다. 어떤 기준으로 한눈에 내 것이 될 가구를 알아봤는지 누군가 묻는다면 명확한 답을 하긴 어렵다. 시간의 혜택을 받은 물건을 편애하지만, 오래됐다고 다 좋아하는 건 아니다. 집에 있는 모든 가구의 색감과 질감이 통일감을 갖췄느냐 하면 그것도 아니다. 생각해보면 무언가를 새로 들일 때 나는 그 물건을 사람처럼 여기는 것 같다. 너무 잘나서 내가 불편함을 느끼면 한 공간에서 살아가기 곤란하다. 그렇다고 만듦새가 조악한 건 들이고 싶지 않다. 적당히 오래되고 수수한 동시에 만듦새가 섬세한 물건이어야 한다. 이렇게 쓰고 보니 사람에 대해서도, 물건에 대해서도 내가 참 남몰래 까다로운 사람이구나 싶다.


갭투자 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(주택 매매가 대비 전세가의 비율)이 높을수록 갭이 적은 것이 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.

갭 메우기 아파트 가격을 얘기할 때 쓰는 말로, A가 올랐으니 B도 그 간격을 따라잡기 위해 오르고, C도 B와의 갭을 메우기에 시세가 오른다는 이론입니다. ‘키 맞추기’나 ‘순환매’ 같은 표현을 쓰기도 합니다.


타이파 빌리지

마카오에서 타이파 빌리지는 꼭 가야 한다며.

사진 제공. @by.jun___



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