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이웃집에 대통령이 산다!


[1] 대통령실을 용산으로 옮깁니다.

[2] 단, 예정대로 이뤄질지는 미지수입니다.

[3] 용산 ‘1만 가구 공급’은 축소될 수 있습니다.



이웃집에 대통령이 산다!

대통령실을 용산으로 옮기기로 하며 관련 이슈가 주목받습니다. 대통령실 예정지 인근의 엇갈리는 부동산 민심과 용산에 아파트 1만여 가구를 짓기로 한 현 정부의 공급 계획이 대표적입니다. 오늘 부딩은 ‘대통령실 용산 이전: 이웃집에 대통령이 산다!’에 대해 다룹니다. 용산은 어떤 곳일까? 윤석열 대통령 당선인이 대통령실 용산 이전을 못 박았습니다. 임기 시작일인 5월 10일부터 용산 국방부 청사에서 근무한다는 계획입니다. 알다시피 국방부 청사 부지는 서울의 금싸라기 땅입니다. 하지만 동시에 과거 일본·미군기지 등이 자리해 100년 넘게 일반인 접근이 금지된 땅이기도 합니다. 즉 이번 대통령실 이전으로 용산은 ‘금단의 땅’에서 ‘정치 1번지’로 변모하는 셈입니다.

이웃집에 대통령이 산다! 그건 그렇고 대통령실 이전을 앞두고 용산 지역 부동산 민심은 엇갈립니다. 주거 환경이 좋아질 거란 기대와 규제가 더해져 개발이 어려워질 수 있다는 의견이 충돌하는 겁니다. 아래와 같이 말입니다.

  • 좋아요! “용산국제업무지구*와 용산공원** 조성 등 인프라 사업이 빠르게 추진될 것 같아요!”


  • 싫어요! “대통령 경호 문제에 따른 차 막힘, 집회·시위 등으로 주변이 복잡해지고 보안 등을 이유로 재개발사업이 미뤄질 것 같아요!”

이와 같은 우려에 윤 당선인 측은 “추가 규제는 없다”고 강조했습니다. 국방부 인근은 이미 군사시설보호를 전제로 개발되고 있다는 얘깁니다. *서울 용산차량사업소와 그 주변 지역을 철거하고 대규모 업무지구로 탈바꿈시키는, 무려 31조 원이 투입되는 초대형 개발 프로젝트를 말합니다. 과거 리먼브러더스 사태로 무산되었으나, 2021년부터 오세훈 서울시장이 이 프로젝트의 재추진 의사를 밝혔습니다. **용산미군기지가 평택으로 이전하며 공터로 남는 땅을 활용하기 위해 계획한 300만㎡(약 90만 평) 규모의 국가 공원 프로젝트를 이릅니다. 공원 완공 예정 시기는 2027년. 용산 1만 가구 공급 계획은? 한편 용산 주택공급 계획도 주목받습니다. 서울 집값이 뛰자 정부가 8·4 부동산 대책*을 통해 용산정비창 부지(서울지하철 1호선·KTX 용산역 인근)에 1만 가구**를 짓겠다고 공언한 계획 말입니다. 단, 이는 대통령실 이전과 관계없이 최근 삐걱거리고 있습니다. 정부는 여전히 아파트 짓는 계획을 추진 중이지만, 개발 인허가권자인 서울시가 초고층 빌딩이 들어서는 국제업무지구 조성을 계획하고 있어섭니다. 서울시는 상반기 중 용산정비창 개발과 관련한 가이드라인을 내놓을 예정입니다. *2020년 8월 4일에 발표한 정부의 스물세 번째 부동산 대책입니다. 청년층의 매수세를 진정시키기 위해 서울을 포함한 수도권에 13만2000가구에 달하는 공급 계획을 낸 것이 핵심입니다. **정부는 1만 가구 중 5000~6000가구는 공공·민간분양, 나머지는 임대주택으로 내놓겠다고 밝혔습니다. 청와대는 어떻게 될까? 5월 10일 새 정부 출범과 동시에 공원으로 완전히 개방합니다. 누구든 자유롭게 이용하는 ‘시민공원’ 형태의 공간이 될 것이라는 예측입니다. 이로써 국가원수 집무실이란 청와대의 역할은 70여 년 만에 종료를 예고하고 있습니다. 참고로 청와대의 총면적은 25만3505㎡(약 7만6000평)에 달합니다. 48만㎡(약 14만5000평)에 이르는 서울숲의 절반 규모. 다만 청와대는 지난 21일 윤 당선인의 대통령실 이전 안과 관련해 “새 정부 출범 전까지 국방부와 합참, 대통령실, 보좌기구, 경호처 등을 이전한다는 계획은 무리한 면이 있어 보인다”는 입장을 밝혔습니다.




21일부터 대출규제 완화

전세대출 규제가 다소 풀릴 것으로 보입니다. 가령 우리은행은 3월 21일부터 전세대출 규제를 완화합니다. 전세 계약을 갱신할 때 기존엔 전셋값이 오른 만큼만 대출받을 수 있었지만 앞으론 전체 전세보증금의 80%까지 대출받을 수 있게 되고, 1주택자는 창구에서만 대출받을 수 있었지만 앞으론 비대면도 가능해집니다. 신한·하나은행도 비슷한 수준으로 규제완화를 검토하고 있고요. 가계부채 총량 관리* 차원에서 묶인 대출 규제가 느슨해질 거 같은 분위기가 감지됩니다.

*1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 2020년에 금융 당국은 시중은행에 2021년 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 금융 당국의 2022년 가계부채 연간 증가율 목표는 4.5%입니다. 요 근래 은행 대출 잠그기는 이런 금융 당국의 가이드라인에 따른 것입니다.

4월부터 월세 지원!

4월부터 무주택 청년의 월세 부담을 ‘제로’ 수준으로 줄이는 ‘청년월세 한시 특별지원사업’이 시작됩니다. 전국 만 19~34세 이하 청년 15만 명을 대상으로 월세 20만 원을 1년(12개월)간 지원하는 이 사업은 다만 본인 소득이 중위소득 60% 이하(월 소득 116만 원 상당), 부모 소득이 중위소득 이하인 청년이 독립해 사는 경우에만 혜택을 볼 수 있습니다. 인터넷 ‘복지로’ 또는 거주지 주민센터를 직접 방문해 신청할 수 있습니다.

매수 심리 2주 연속 상승

부동산 매수 심리가 꿈틀대고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주(14일 조사 기준) 서울 아파트 매매수급지수*는 87.5로 전주(87.0)보다 0.5p 올라갔습니다. 2월 28일 86.8을 저점으로 이달 7일 87.0으로 반등한 데 이어 2주 연속 오른 셈입니다. 이는 윤 당선인의 부동산 공약과 연관이 있습니다. 재건축·재개발 규제완화에 대한 기대감이 지수에 반영된 겁니다.

*수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 거고요.

토지거래허가구역 재지정 유력

서울시가 4월 말에 끝나는 압구정동, 여의도, 목동, 성수동 등에 대한 토지거래허가구역* 지정 규제를 1년 연장할 거로 보입니다. 최근 집값 상승세는 꺾였지만, 윤 당선인의 재건축·재개발 활성화 공약에 대한 기대감으로 집값이 다시 뛰는 걸 막겠다는 의도입니다. 물론 이를 반대하는 이도 많습니다. ‘재산권 침해’라는 겁니다. 참고로 토지거래허가구역에선 실거주하려는 이만 집을 살 수 있습니다.

*일정 규모 이상의 주택과 상가, 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다. ‘토지’거래허가구역인데 집 살 때도 허가받아야 하는 이유는 땅 위에 지은 건물은 모두 대지지분을 갖고 있어서입니다.

3.3㎡당 3200만 원 민간분양* 아파트 분양가가 계속 오릅니다. HUG**는 지난달 서울 민간분양 아파트의 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가가 3239만6100원에 달한다고 분석했습니다. 1년 전 같은 달에 비해 14.95% 오른 셈입니다. 참고로 전국의 민간분양 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 같은 기간 8.78% 올라 1430만8800원, 수도권은 2111만3400원으로 전년 대비 8.65% 상승했습니다. 분양가 급등은 코로나19 사태가 길어진 데에 따른 원자재 가격 상승과 관련이 깊습니다. *삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있습니다. **신규 아파트의 분양가 관리 등 각종 주택 업무를 맡고 있는 주택도시보증공사(HUG)를 말합니다. 건설사는 30가구 이상 선분양할 때 반드시 이들의 분양 보증을 받아야 합니다.





공실률 건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다. 이것이 높아지면 유동인구가 줄어 상권이 함께 나빠지는 악순환에 빠지기도 합니다.

유동인구 일정한 기간에 한 지역을 오가는 사람의 수를 말합니다. 이는 수익성 상가 등에 투자할 때 중요한 지표로 작용합니다. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈이 모인다’는 옛말을 생각하면 이해하기 쉽습니다.




그림자

복도 어디에도 복도 그림자는 없어요.

사진 제공. @jnyflm.kr




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