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이삿짐 풀자마자 이렇게!





이삿짐 풀자마자 이렇게!

전국적으로 집값 하락세가 이어지며 깡통전세 우려가 나옵니다. 집값 하락과 깡통전세는 늘 세트로 움직이기 때문입니다. 집값·전셋값이 떨어지면 세입자에게 보증금을 제때에 돌려주지 못하는 집주인이 크게 늘어나기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘깡통전세 예습: 이삿짐 풀자마자 이렇게!’에 대해 다룹니다.

깡통전세가 뭐였더라?

전세보증금(이하 보증금)이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월한 경우를 말합니다. 시장에선 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 보증금을 더한 금액이 집값의 80%를 넘어설 때 이렇게 부릅니다. 가령 집값이 3억 원인데 보증금이 2억4000만 원이 넘는다면 깡통전세를 의심해봐야 합니다. 이게 위험한 이유요? 전세 계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있어섭니다.

깡통전세 왜 늚?

집값과 보증금이 최근 동반 하락세를 보이고 있기 때문입니다. 집값이 떨어지면 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어렵고, 전셋값이 떨어지면 집주인이 새로 세입자를 구하더라도 보증금 차액이 생길 수 있습니다. 갭투자*도 원인입니다. ‘단타’를 노리는 외지인은 투자금을 줄이려고 전세가율**이 높은 집을 사는 경우가 많은데, 이런 집은 시장 침체기에 깡통전세로 전락할 수 있습니다.

*집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다. 특히 최근 서울에서 만 39세 이하 주택 매수자 중 갭투자 비율은 52%를 차지했습니다.

**매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

깡통전세, 이곳이 위험!

깡통전세 경고음은 수도권 외곽과 지방에서 먼저 감지됩니다. 지난해에 갭투자의 성지로 등극한 경기도 동두천과 평택, 충남 천안과 아산 등이 대표적입니다. 서울도 안심할 순 없습니다. 만약 내가 아래 주택 유형에서 전세로 산다면 깡통전세를 의심해볼 필요가 있습니다.


  • 신축 빌라: 정확한 매매가를 알기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺는 경우가 많습니다. 참고로 지난해 상반기에 서울 강서구에선 신축 빌라 전세 거래 10건 중 8건이 매매가보다 보증금이 비싸거나 비슷한 수준이었습니다.


  • 오피스텔: 전세 매물이 귀해 보증금이 비싼 케이스가 많습니다. 최근 아파트 전세를 감당하기 어려운 세입자들이 유입돼 보증금이 오른 탓도 있고요. 지난해 10월 기준 서울 오피스텔 전세가율은 역대 최고 수준인 82.2%에 달했습니다.

이삿짐 풀자마자 이렇게!

내 보증금을 안전하게 지키기 위해선 전셋집에 이삿짐을 풀자마자 이렇게 해야 합니다. ① 전입신고*를 하고 ② 곧장 주민센터 등에서 확정일자**를 받거나 ③ 전세권설정***을 합니다. 전입신고가 특히 중요합니다. 이따금 집주인이 비과세 실거주 요건을 채우기 위해 세입자에게 전입신고를 빼달라고 하는 경우도 있는데, 절대로 응해선 안 됩니다. 전입신고를 빼는 순간 전세금에 대한 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.

*주민등록법상 의무인 제도로 새로운 거주지에 전입(이사)했다는 사실을 관할 기관에 신고하는 걸 말합니다.

**주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

***전세로 들어가는 집 등기사항전부증명서에 '나는 임차인(세입자)이며 보증금은 얼마입니다'라는 기록을 남기는 겁니다. 이를 등기부에 기재하면 강력한 권리(물권)가 생겨 미래에 집주인이 받을 대출 등에 대비해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 단, 많은 집주인이 이를 귀찮아합니다. 등기권리증과 집주인의 인감, 인감도장, 신분증 등이 필요하기 때문입니다.


다 귀찮다면 이것!

전세권설정도, 확정일자 받는 것도 다 귀찮다면 전세보증금반환보증보험에 가입하는 방법도 좋습니다. 전세보증금반환보증보험을 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다. 이 보험의 원리요? 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 위 기관이 가입자(세입자)에게 대신 지급(대위변제)하고, 나중에 구상권을 행사해 집주인에게 받아내는 방식입니다. 참고로 집주인이 세입자에게 돌려주지 않아 HUG가 지난해에 대신 지급한 보증금은 5790억 원에 달합니다. 역대 최대치입니다.



신희타도 30평대 공급

“아이가 생기면 이사할 수밖에 없다”는 불만이 터져 나오던 신혼희망타운* 전용면적이 넓어집니다. 국토교통부가 관련 지침을 고친 덕분입니다. 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 소형 평형만 공급하던 기존과 달리 앞으론 최대 전용면적 85㎡(약 33평)로 확대되는 겁니다. 단, 당장 30평대 전용면적이 나오진 않을 거랍니다. 새로 사업을 진행하는 곳 위주로 공급면적을 확대할 수 있어섭니다.

*유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 혼인신고를 한 지 7년이 이내이거나, 6세 이하의 아이가 있어야 하고요. 사전 청약 공고일 1년 안에 혼인신고를 할 수 있는 예비 신혼부부와 6세 이하 아이를 둔 한부모가족도 청약할 수 있습니다.

16일부터 5차 사전 청약 접수

3월 16일부터 3기 신도시 남양주 왕숙·왕숙2지구, 인천 계양·가정2지구 등 네 곳에서 5차 공공분양* 사전 청약** 접수를 시작합니다. 총 1840가구로 모두 전용면적 55㎡(약 23평) 신혼희망타운입니다. 수도권에 사는 신혼부부와 예비 신혼부부, 한부모가족 중 무주택 가구구성원이 소득·자산 기준 등을 충족해야 신청할 수 있고, 수익공유형 모기지***를 통해 집값의 70%를 대출받을 수 있습니다.

*LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다로운 편입니다.

**본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.

***신혼희망타운 청약 당첨자에게 분양가의 70%까지 저리로 빌려주는 대출상품을 말합니다. 신혼희망타운 분양가가 3억700만 원 이상이면 대출이 필요하지 않아도 무조건 이 상품을 이용해야 합니다. 또한 추후 대출금 상환 시 분양가 대비 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 하고요.


안 쓰고 안 먹고 20년 1개월

서울 중산층이 중간 가격대 집을 사려면 시간이 얼마나 걸릴까요? 월급을 한 푼도 쓰지 않고 20년 1개월 동안 모아야 하는 것으로 나타났습니다. KB부동산 리브온에 따르면 지난해 12월 기준 서울의 PIR*은 소득과 집값이 전체의 중간 수준인 3분위를 기준으로 20.1이었습니다. 현 정부가 출범한 2017년 5월 PIR은 10.9였으니 5년여 만에 9.2년이 늘어난 셈입니다.

*Price Income Ratio의 약자로 ‘소득 대비 집값 비율’을 의미합니다. 주택 구매 능력을 나타내는 지표 중 하나로 쓰입니다.

대구시 3678가구 미분양

1월 기준 대구시 아파트 미분양이 3678건으로 지난해 12월 1977건 대비 86%(1701가구)나 늘었습니다. 대구시에 미분양 물량이 급증한 건 최근 2~3년간 진행한 신규 분양에 따른 입주가 본격적으로 시작됐기 때문입니다. 미분양 물량이 나오면 무순위청약(줍줍)*을 하기 마련인데, 현재는 모집 공고일 기준 해당 지역에 살기만 하면 거주 기간에 관계없이 무순위청약이 가능합니다.

*아파트 계약 취소분에 대해 무순위 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역 무주택자만 신청 가능합니다.


지역가입자 건보료 10만 원 돌파

지역건강보험 가입자가 내는 보험료 평균 금액이 처음으로 10만 원을 넘어섰습니다. 급등한 집값·전셋값과 공시가격 현실화*가 원인이라는 평입니다. 참고로 직장건강보험 가입자는 100% 소득 기준으로 보험료를 매기지만, 지역건강보험 가입자는 소득 외에 집이나 전세, 자동차 가격에 따라서도 보험료가 달라집니다. 건강보험료에 대한 은퇴자나 노인 등의 불만이 커질 것으로 보입니다.

*시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다. 예를 들어 시세 1억 원짜리 집의 공시가격이 7000만 원이면 현실화율은 70%. 2020년에 정부는 시세 대비 평균 60%에 머물러 있는 공시가격을 90% 수준까지 단계적으로 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 이유는 세금을 공정하게 걷기 위해서입니다.



실수요 흔히 무주택자와 사는 집을 옮기려는 1주택자를 의미합니다. 실제 거주하기 위해 주택을 구입하는 수요라는 의미. 다만 자가에 들어가 살려는 이들만 실수요로 보는 것은 그 의미를 협소하게 해석하는 거라는 의견도 있습니다.

가수요 가짜 수요를 말합니다. 좀 더 풀어 말하면 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대에 따른 일시적 수요. 이는 부동산이 자산으로 활용되면서부터 생겨났습니다. 다만 이들 중 일부는 미래의 실수요란 말도 있습니다.





서울입니다

서울 같지 않지만 맞습니다. 서울입니다.

사진 제공. @dj_hwaaang

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