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이번엔 L자, 아니면 V자?


[1] 서울 아파트 실거래가가 반등했습니다.

[2] 반면 전세가율은 최저치를 기록했습니다.

[3] L자, V자 등 과거 집값 사례가 주목받습니다.


이번엔 L자, 아니면 V자?

서울 아파트 실거래가지수가 7개월 만에 올랐습니다. 반면 전세가율은 사상 최저치를 기록했습니다. 시장이 오락가락하는 가운데 과거 사례를 통한 집값 전망이 주목받고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘과거 집값 사례 분석: 이번엔 L자, 아니면 V자?’에 대해 다룹니다.


실거래가 7개월 만에 반등

서울 아파트 실거래가가 7개월 만에 올랐습니다. 한국부동산원에 따르면 올 1월 서울 아파트 실거래가지수¹⁾는 전월(12월)보다 0.81% 상승했습니다. 이 지수가 오른 건 작년 6월(0.23%) 이후 처음입니다. 실거래가가 반등한 원인요? ① 정부의 부동산 규제완화 ② 봄 이사철 매매 수요가 몰린 결과라는 평입니다. 최근 서울의 청약 경쟁률까지 오르고 있어 일각에선 집값이 바닥을 찍었단 주장도 나옵니다.

  • check! 올 1월 서울 아파트 실거래가가 가장 많이 오른 지역은 노원·도봉·강북구가 속한 동북권(1.69%)입니다. 반면 종로·중·용산구 등 도심권(-1.34%)은 하락 폭이 가장 컸습니다.

¹⁾ 실거래가지수: 한국부동산원이 월별로 실제 거래된 주택 매매가를 비교해 지수화한 겁니다. 거래 신고 기간(30일)과 분석에 시간이 걸려 한 달 정도 늦게 발표하지만, 시장 상황을 비교적 정확하게 반영한다는 평을 받습니다.


전세가율은 50% 턱걸이

반면 올 2월 서울 아파트 평균 전세가율¹⁾은 53.6%를 기록했습니다. 10억 원짜리 아파트의 평균 전셋값이 약 5억3600만 원이란 얘깁니다. 한국부동산원이 이 통계를 내기 시작한 2012년 1월 이후 가장 낮습니다. 전세가율이 낮은 건 ① 임대차 3법²⁾과 ② 고금리 때문이라는 분석입니다. 2020년 금리가 낮을 때 임대료 인상을 제한하는 제도를 펼쳐 전세 매물이 줄며 가격이 올랐는데, 이후 금리를 인상하며 수요가 줄고 가격도 급락했다는 주장입니다.

  • check! 전세가율이 50%에 가까운 만큼 서울에서 갭투자³⁾가 늘어날 가능성은 크지 않다는 분석입니다. 집값과 전셋값의 갭이 너무 커 초기비용이 많이 들기 때문입니다. 투자자가 쉽게 들어올 수 없는 만큼 집값이 오를 가능성도 제한적이고요. 참고로 갭투자가 유행한 2016년 6월 서울 아파트 평균 전세가율은 75.1%였습니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이는 집값의 ‘거품’을 판단할 때 중요하게 보는 요소이기도 합니다. 전세시장은 실수요자 중심이라 매매가가 높다면 ‘프리미엄’이 그만큼 많이 붙었다는 뜻이기 때문입니다.

²⁾ 임대차 3법: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 임대인 또는 임차인이 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이는 임차인의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 만들었습니다.

³⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.


이번엔 L자, 아니면 V자?

시장이 이처럼 오락가락하는 가운데 과거 사례가 주목받고 있습니다. 이번엔 L자형 침체, V자형 반등 중 어느 쪽이냐는 겁니다. 과거 하락장 사례는 다음과 같습니다.


▶ L자형 침체: 1988년부터 1990년까지 서울 집값은 매년 10%가 넘는 상승률을 보이며 폭등했습니다. 집값이 안정을 찾은 건 1991년(-4.5%)입니다. 노태우 정부가 1기 신도시¹⁾를 건설했기 때문입니다. 이후 서울 집값은 1996년까지 쭉 하락 또는 보합세를 유지했습니다.



1992년 1기 신도시 사업 상황을 보고받고 있는 노태우 대통령

ⓒ 국가기록원




▶ V자형 반등: IMF 사태²⁾로 1998년 서울 아파트값은 14.6% 폭락했습니다. 하지만 이 하락세는 1년이 채 가지 않았습니다. IMF 외환위기를 빠르게 졸업했기 때문입니다. 1999년 서울 아파트값은 12.5%나 올랐고, 2001년(19.33%)과 2002년(30.79%)엔 대폭등으로 이어졌습니다.

  • check! 글로벌 금융위기 이후 장기간 집값이 하락한 예도 L자형 침체에 가깝습니다. 그 시절 서울 아파트값 하락세는 2010년(-2.19%), 2011년(-0.44%), 2012년(-4.48%), 2013년(-1.84%)까지 이어졌고, 2014년(1.09%)에 들어서야 반등했습니다.

¹⁾ 1기 신도시: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.

²⁾ IMF 사태: 1997년 기축통화인 달러가 부족해 우리 경제가 무너진 사건입니다. 정부는 결국 국제통화기금(IMF)에서 달러를 빌려 썼고, 이 과정에서 여러 기업이 무너지거나 구조조정에 들어가 많은 이가 일자리를 잃었습니다. <국가부도의 날>이 당시 상황을 모티브로 만든 영화입니다.


올해 집값의 향방은?

경제지표가 오르락내리락하며 집값 반등론과 하락론이 팽팽히 맞서고 있습니다. 다만 전문가들 사이에선 서울 집값이 올 연말까지 다소 하락할 거란 전망이 우세합니다. ① 최근 청약시장 흥행에도 양극화가 심하고 ② 경매에 응찰자가 몰린다지만 낙찰률¹⁾은 부진하고 ③ 2월 아파트 거래량이 1년 6개월 만에 2000건을 넘어섰지만 추세 전환으로 판단하려면 적어도 오는 6월까지 2개 분기 데이터가 쌓여야 한다는 겁니다.

  • check! 작년 말에 나온 급매물이 대부분 팔린 현재 시장에서 추격매수²⁾는 일어나지 않고 있습니다. 매수 대기자들이 집값이 더 떨어질 거로 기대해섭니다.

¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율을 말합니다. 낙찰률이 70%라면 경매 10건 중 7건이 새 주인을 찾았다는 얘기입니다.

²⁾ 추격매수: 가격이 어느 정도 오르는 걸 확인한 후 사들이는 걸 말합니다.

12억 원 넘는 아파트도 중도금대출 가능

3월 20일부터 분양가¹⁾가 12억 원이 넘는 아파트도 중도금대출²⁾을 받을 수 있게 됩니다. 1인당 5억 원으로 제한하던 중도금대출 한도도 사라지고요. 정부가 이처럼 중도금대출 규제를 푼 건 최근 미분양이 늘고 있기 때문입니다. 정부의 대출 규제완화로 자금 마련에 어려움을 겪던 수요자의 부담은 줄어들 것으로 보입니다.

¹⁾ 분양가: 건설 주체가 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.

²⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다.


보증금 못 받은 건수 1000건 돌파

전세금반환보증보험¹⁾에 가입한 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못해 HUG에 신고한 건수가 올 2월 처음으로 1000건을 넘었습니다. 보증보험 사고의 89%(999건)는 수도권에서 일어났습니다. 특히 서울 강서구(102건), 경기 부천(104건), 인천 부평(104건)·미추홀구(76건) 등에 많았고요. 올 들어 두 달간 HUG가 임대인 대신 임차인에게 갚아준 보증금은 1604억 원입니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.


1위 이천, 2위 강릉, 3위 논산

전국 집값이 떨어지는 현시점 굳세게 상승세를 이어가는 지역이 있습니다. KB부동산에 따르면 올 2월 아파트값이 작년 2월보다 오른 상위 3개 지역은 경기 이천(6.33%), 강원 강릉(6.27%), 충남 논산(4.17%)입니다. 이 지역의 집값이 오른 건 입주 물량이 적기 때문입니다. 가령 올해 경기엔 14만8935가구가 입주하지만 이천은 1357가구에 불과합니다.


서울숲에 한국판 실리콘밸리 조성

오세훈 서울시장은 성수동 서울숲 일대에 ‘한국판 실리콘밸리’를 만들겠다고 밝혔습니다. 서울숲 뒤편 삼표레미콘 공장 부지(약 8700평)에 말입니다. 서울시는 이곳에 랜드마크 건물을 짓고 글로벌 첨단 기업을 유치하겠다는 계획입니다. 2009년 현대자동차그룹은 이 부지에 110층 높이의 신사옥을 지으려 했지만 무산됐습니다. 현재는 빈 땅이고요. 일대 부동산이 주목받을 전망입니다.


분할분양 9년 만에 등장

청약시장에 분할분양¹⁾이 9년 만에 등장했습니다. 경기 화성의 한 단지가 주인공입니다. 이 단지는 전체 800가구를 둘로 나눠 순차적으로 분양할 계획입니다. 미분양 우려 때문입니다. 시장에선 청약시장 흥행 여부에 따라 분할분양에 나서는 단지가 더 나올 수 있다고 평합니다. 분할분양의 장점요? 소비자 입장에선 일괄분양에 비해 청약 기회가 늘어납니다.

¹⁾ 분할분양: 미분양을 막기 위해 200가구 이상 단지를 최대 5회에 걸쳐 분양하는 걸 말합니다. 미분양이 심한 2011년에 도입했으나 2014년부터 시장이 회복하며 자취를 감췄습니다.











슬리퍼 생활권 슬리퍼를 신고 마트와 영화관, 커피숍, 은행, 병원, 수영장, 도서관, 공원 등을 편하게 다닐 수 있는 아파트 단지와 그 생활 권역을 말합니다. 서울 송파구 잠실역 인근 단지들이 대표적입니다. 코로나19 이후 동네와 집에서 일상을 누리는 슬리퍼 생활권 수요는 크게 늘었습니다.



똘똘한 한 채 다주택자가 정부의 규제를 피해 다른 집은 팔고 유일하게 남겨둔 단 한 채의 주택을 말합니다. 투자 가치가 높은 고가 아파트인 경우가 대부분입니다. 다만 2023년 3월 현재 정부가 다주택자에 대한 규제를 대거 완화하며 이를 선호하던 흐름은 점차 바뀌고 있습니다.





안녕

잘 다녀와.



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