이럴 땐 어떡하죠?
지금 부동산시장은 임대차법 시행으로 초유의 혼란기를 맞고 있습니다. 누군가 바로잡으려고 한마디 하면 이전보다 더 엉뚱한 방향으로 흘러가 혼란만 가중되는 이상한 상황이 되어버렸죠. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘꼭 알아야 하는 임대차법 Q&A 12’에 대해 다룹니다.
임대차법 전격 시행!
그렇습니다. 지난 7월 31일 ‘임대차 2법’이 전격 시행되었습니다. 임대차 3법 아니냐고요? 임대차 3법 중 핵심인 ‘계약갱신청구권제’와 ‘전월세상한제’를 먼저 시행, ‘전월세신고제’는 아직 시행 전이라 그렇습니다. 기본 골자는 이렇습니다. 세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어(계약갱신청구권제) 2+2년 거주가 보장되고, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한(전월세상한제)하는 것.
꼭 알아야 하는 임대차법 Q&A
이전에 없던 제도의 시행으로 인터넷 커뮤니티는 아수라장을 방불케 합니다. 집주인이 계약갱신을 거부할 수 있는 예외 사유도 많고, 법 시행 전 집주인과 세입자가 합의를 본 경우도 있어서입니다. 지금 가장 많이 언급되는 사례를 Q&A 12로 정리했습니다.
Q1 법 시행 전, 집주인과 계약 연장을 하지 않기로 합의했습니다. 전세보증금을 15%나 올려달라는 얘길 들었거든요. 하지만 전월세상한제 적용으로 보증금을 5% 정도만 올린다면 계약을 연장하고 싶습니다. 가능할까요?
A 가능합니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 이전 임대계약에도 소급 적용되기 때문입니다. 따라서 계약갱신을 청구(+2년 계약)할 수 있고, 보증금도 5% 이상 올릴 수 없습니다. 법 시행 전 미리 구두로 합의했거나 계약서를 작성했다고 해도 마찬가지입니다.
Q2 언제까지 집주인에게 계약갱신을 요구해야 하나요?
A 올해 12월 10일 전에 계약이 끝난다면 계약 만료 1개월 전까지만 집주인에게 말하면 됩니다. 12월 10일부터는 계약 만료일 기준 2개월 전까진 집주인에게 알려야 합니다.
Q3 전세 계약을 갱신했다면, 꼭 2년 동안 살아야 하나요?
A 살지 않아도 됩니다. 언제든 집주인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
Q4 올 초, 이미 5%가 넘는 인상률을 적용해 보증금을 지급했습니다. 이거 돌려받을 수 있나요?
A 돌려받을 수 있습니다. 임대료 인상률을 기존 임대료의 5% 이내로 낮춰달라 말하고, 이미 지급한 보증금 가운데 그 차액을 돌려받는 게 가능합니다.
Q5 집주인은 세입자가 원하면 무조건 계약을 연장해야 하나요?
A 아닙니다. 집주인도 몇몇 상황에선 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 1 세입자가 두 달분 월세를 체납한 경우, 2 세입자가 거짓·부정한 방법으로 집을 빌린 경우, 3 합의하에 집주인에게 이사비 등 상당한 보상을 받은 경우, 4 집주인의 동의 없이 숙박 공유 서비스업을 한 경우, 5 집주인의 직계존속(부모·조부모 등)이나 직계비속(자녀·손자 등)이 들어가 살려는 경우, 6 집주인의 동의 없이 인테리어를 했거나 세입자의 중대 과실로 집을 심하게 훼손한 경우 등에는 말이죠.
Q6 집주인이 새 세입자를 구했다며 나가라고 합니다. 나가야 하나요?
A 집주인이 새 세입자와 계약한 날이 법 시행(7월 31일) 이전이라면 나가야 합니다. 하지만 법 시행 이후 계약을 맺었다면 현재 세입자에게 계약갱신청구권이 부여돼 계약을 연장, 전월세상한제(5%)를 적용해 2년 더 거주할 수 있습니다.
Q7 집주인이 직접 살겠다며 나가라 하더니 집을 팔아버렸습니다. 손해배상을 받을 수 있나요?
A 받을 수 없습니다. 원칙적으로 계약갱신 거절 사유(직접 거주)가 허위라 손해배상을 청구할 수 있지만, 집주인이 불가피하게 집을 팔 수밖에 없는 사정이 있고 그 사유를 입증한다면 손해배상 대상은 아닙니다.
Q8 집주인이 요구하면 5%는 무조건 올려줘야 하나요?
A 아닙니다. 5%는 임대료를 올릴 수 있는 상한일 뿐입니다. 집주인과 세입자는 5% 범위에서 서로 협의해 임대료를 정할 수 있습니다.
Q9 전세 계약을 2년 더 연장하고 싶다고 집주인에게 말했는데, 월세로 바꾸자는 대답이 돌아왔습니다. 어쩌죠?
A 바꾸지 않아도 됩니다. 임대차법 조문에 이런 문구가 있답니다. “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된다.”
Q10 실수로 전셋집의 붙박이장이 부서졌습니다. 이게 집주인이 계약갱신을 거부할 수 있는 이유가 될까요?
A 해석이 엇갈려 분쟁이 많을 걸로 예상되는 부분입니다. 법안에도 ‘파손’에 대한 구체적 설명이 없기 때문이랍니다. 정부 관계자는 “파손 정도는 상대적이어서 주택임대차분쟁조정위원회나 법원의 해석을 들어봐야 한다”고 했대요.
Q11 2+2년 계약갱신이 끝나고 세입자가 바뀌면, 집주인은 전세금을 마음대로 인상할 수 있나요?
A 그렇습니다. 계약갱신 시에만 인상률 상한 5%가 적용되기 때문입니다. 새로운 세입자에게 적용할지 여부는 현재 논의 중이나, 원칙적으로 5% 상한을 적용하지 않는다는 게 관계 당국의 입장이래요.
Q12 집주인이 계약갱신을 포기하라고 계속 압박합니다. 전세자금대출 질권*설정을 연장해주지 않겠다면서 말이죠. 전월세상한제가 도입돼도 보증금을 최대 5% 올릴 수 있는데, 그러면 대출을 좀 더 받아야 합니다. 집주인의 동의 없이도 전세자금대출을 연장할 수 있나요?
A 연장이 어려울 수 있다는 게 중론입니다. 전세자금대출은 세입자가 집주인에게 건넨 전세보증금을 담보로 대출하는 방식이기 때문입니다. 전세보증금을 보유하고 있는 집주인의 동의가 필요하단 얘기죠. 주말 동안 부동산 커뮤니티에 “전세자금대출을 거부하겠다"는 집주인의 글이 다수 올라오자, 정부는 “전세자금대출금의 증액이 필요한 경우 반드시 임대인의 동의가 있어야 하는 것은 아니다”라는 입장을 내놓았습니다. 하지만 실제 시장에선 신규 대출이나 대출 연장 시 금액을 상향할 때 집주인의 동의가 필요하다고 합니다. 은행 관계자도 “집주인이 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하도록 하기 위해 집주인의 동의(질권설정)가 필요하다”고 말했대요. 정부는 문제가 있다면 개선하겠다고 말했습니다.
*돈을 빌린 이가 빚을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 이가 빌린 이의 특정 재산을 우선 처분할 수 있도록 '담보'로 확보한 권리를 말합니다.
포털 뉴스
저는 임차인입니다
미래통합당 윤희숙 의원의 '임대차 3법 반대' 연설이 화제입니다. 그녀는 "제가 임차인을 보호하는 것을 반대하느냐, 절대 찬성한다"며 "1000만 인구의 삶을 좌지우지하는 법을 만들 때는 최소한 우리가 생각하지 못한 문제가 무엇인지 점검해야 한다"고 국회에서 호소했죠. 연설을 마칠 무렵 감정이 북받쳐 손을 부들부들 떨기도 했습니다. 이 기사가 해당 연설을 자세히 소개합니다. 그런가 하면 주말 동안 해당 연설을 두고 정치권에선 논쟁이 벌어졌다고 합니다. 그녀의 주택 소유·월세 논쟁의 확전이었대요.
출처. 연합뉴스TV(네이버 카페) 작성자. 미상
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다. 앞으로 소개 영역을 늘려나갈 예정이니 기대해 주세요. 내 청약 가점 알아보기
공공임대
저렴하게 거주할 집이 필요하세요? 정부는 국민의 주거 문제에 관심이 많습니다. 주거복지가 절실한 이들에게 임대주택을 제공하는 것도 중요한 업무 중 하나죠. 국토교통부가 운영하는 마이홈포털의 자가 진단을 통해 내가 혜택을 누릴 수 있는 주거지원 프로그램을 쉽게 찾아보세요.
매수우위지수
ㆍ서울 주간 매수우위지수 129.8
4주간 서울 매수우위지수 변화 154.5→136.5→133.0→129.8
ㆍ전국 주간 매수우위지수 78.2
4주간 전국 매수우위지수 변화 94.7→82.6→80.6→78.2
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 8월 3일)
KB국민은행이 매주 회원 중개사를 대상으로 조사하는 매수우위지수는 0~200사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 높고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 높은 걸 의미합니다.
시공능력평가제도
국토부 장관이 전국 6만여 건설사의 시공 능력을 평가해 매년 7월 공시하는 제도를 말합니다. 토목건축 능력 평가 부문에선 삼성물산이 올해 포함 7년 연속 1위를 차지했대요. 현대건설, 대림산업, GS건설 등은 지난해와 마찬가지로 2~4위를 지켰다고 합니다.
시공능력평가액
한 회사가 한 건의 공사를 수주할 수 있는 한도액을 뜻합니다. 단, 평가액을 근거로 해당 건설사가 그 이상의 공사를 할 수 없는 건 아니래요. 발주자의 업체 선정 시 ‘참고’용으로 활용한다고 합니다. 올해 토목건축 능력 평가 부문 1위인 삼성물산은 20조8461억 원을 기록했다고 합니다.
Guiding Light
폴 반 다이크의 뮤직비디오라고는 상상할 수 없을 정도로 귀엽습니다. 출처. 유튜브 채널 Paul van Dyk