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이런 말 하면 의심하세요!


[1] 전세 사기 피해가 심각합니다.

[2] ‘30대 사회 초년생’은 특히 조심해야 합니다.

[3] “이사비 내드릴게요!” 같은 말에 속지 마세요.



이런 말 하면 의심하세요!

집값이 하락해 전셋값에 가까워지고 있습니다. 이는 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있다는 얘기이기도 합니다. 깡통전세는 전세 사기로 발전할 가능성이 높습니다. 특히 부동산 지식이 부족한 20·30대의 피해가 커질 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 수법 망라: 이런 말 하면 의심하세요!’에 대해 다룹니다.


전세 사기 1조6000억 원!

전세 사기 피해가 심각합니다. 2019년부터 작년 8월까지 32개월간 전세 계약이 끝나고도 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 피해액이 1조6000억 원에 달한다는 통계도 나왔습니다. 전세 사기는 집값 하락기에 두드러집니다. 집값이 오르면 갭투자¹⁾로 차익을 벌 수 있지만, 집값이 떨어지면 보증금보다 매매가격이 낮아져 깡통전세²⁾ 로 전락할 수 있어섭니다.

  • check! 물론 모든 깡통전세가 전세 사기로 이어지는 건 아닙니다. 집값이 떨어져 자연스레 깡통전세가 되는 경우도 있어섭니다. 하지만 어떤 깡통전세²⁾는 집을 경매에 넘겨 보증금을 떼먹는 등 각종 범죄 도구로 활용되기도 합니다.

¹⁾ 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.

²⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

유명한 전세 사기 수법은?

최근 경찰청에서 발표한 자료에 따르면 2019년부터 3년간 전세 사기 피해자는 1351명, 검거한 피의자는 495명이었습니다. 지금 가장 화제가 되고 있는 전세 사기 수법요? 아래와 같습니다.

▷ 빌라의 신 사기: 서울을 포함한 수도권에서 빌라 1277채를 무갭투자¹⁾로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류²⁾가 걸리게 한 사기입니다.

▷ 세 모녀 사기:빌라 497채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 피해자 136명의 보증금 298억여 원을 ‘먹튀’한 사기입니다. 이 사건의 피해자는 서울 화곡동 등에 집중돼 있습니다.

▷ 빌라왕 사기: 세입자의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 ‘돌려막기’ 수법으로 빌라 497채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 입힌 사기입니다.

▷ 신림동 신탁등기 사기: 고시촌에서 신탁등기³⁾의 맹점을 이용해 실질적 소유권이 없으면서도 빌라 전세 계약을 체결해 30여 명에게 20억여 원의 피해를 입힌 사기입니다.

▷ 수원 근저당 사기: 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 임대하고 보증금 9억7000만 원을 챙긴 사기입니다. 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 주택을 담보로 대출받고 근저당권⁴⁾을 설정했습니다.

  • check! 빌라 전세 사기는 전세가율⁵⁾이 높은 곳에서 더 쉽게 발생합니다. 서울주거포털에 따르면 8월 현재 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%)입니다. 이어 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)도 90%를 넘어섰습니다. 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%) 등도 90%에 육박했습니다.

¹⁾ 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.

²⁾ 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 집주인의 집 안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말합니다. 공매는 세금 체납이 원인이라 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀립니다.

³⁾ 건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 걸 말합니다. 흔히 땅 주인이 개발 지식은 없고 돈까지 부족할 때 활용하는 방식입니다. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 신탁회사로 이전되기에 집주인이 마음대로 전세 계약을 맺을 수 없습니다.

⁴⁾ 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 말합니다.

⁵⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.


이런 말 하면 의심하세요!

만약 전세 계약을 앞두고 이런 얘길 듣는다면 전세 사기를 의심해볼 필요가 있습니다. 불길한 예감은 늘 적중하기 마련입니다!

“이사비 내드릴게요!”

이사비나 전세보증금반환보증 보험료 등을 지원하는 대신 깡통전세 계약을 유도하는 경우입니다. 보증금이 공시가격의 150% 이내면 전세보증금반환보증 가입이 가능한 제도를 이용하는 겁니다. 이는 전세 계약 만료 시점에 떼인 보증금을 대신 돌려주는 HUG 등에 피해를 돌리는 수법입니다.

“밀린 세금이 있긴 해요!”

집주인에게 세금 체납액이 많다면 의심부터 해야 합니다. 공매 후 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀리기 때문입니다. 즉 보증금을 떼일 가능성이 높은 겁니다. 고로 세금을 체납한 집주인과 전세 계약을 할 땐 ‘집주인 명의가 바뀌면 전세 계약을 해지한다’ 등 특약을 계약서에 넣는 게 좋습니다.

“신축 빌라니 계약하세요”

정확한 매매가격을 알기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺을 수 있습니다. 그럼 집값이 떨어졌을 때 피해를 보기 마련입니다. 집주인이 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주지 못할 수 있어섭니다. 참고로 2021년 상반기에 서울 강서구에선 신축 빌라 전세 거래 10건 중 8건이 깡통전세였습니다.

  • check! HUG에서 올 초 내놓은 통계에 따르면 전세 사기 피해자는 주로 ‘보증금 2억~3억 원대 빌라’를 계약한 ‘30대 사회 초년생’입니다. 2억~3억 원대가 수사망을 피하기에 적당하고, 30대는 생애 최초로 보증금이란 명목으로 목돈을 지출하는 연령대라 그렇습니다.


이렇게 예방하세요!

전세 사기 예방법요? 당연히 존재합니다. 다만 다음과 같은 ‘손품’이 중요합니다. ① 전세 시세를 정확히 파악해야 합니다(feat. 국토교통부 실거래가 공개 시스템). ② 계약자가 부동산의 실소유자인지 주민등록증 등으로 확인해야 합니다(feat. 전화 1382). ③ 등기부등본을 통해 부동산의 저당권(빚) 등을 꼭 확인해야 합니다. ④ 계약 당일 확정일자¹⁾를 받고 전입신고를 해야 합니다. ⑤ 전세 사기의 숙주로 자주 쓰이는 깡통전세 근처엔 얼씬도 하지 않는 게 좋습니다. ⑥ 전세보증금반환보증²⁾에 가입해야 합니다. ⑦ 그래도 불안하다면 아예 반전세³⁾나 월세로 돌리는 것도 좋습니다.

¹⁾ 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

²⁾ 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 보증료요? 아파트이면서 전세금이 3억 원이라면 연간 36만6000원 수준입니다. 전셋집에 설정된 대출금과 전세보증금액의 합계액에 따라 보증료의 차이가 있을 수 있습니다.

³⁾ 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다. 2009년부터 생겨나기 시작해 결국 순수 월세로 대체될 거라고 전망했으나, 2022년 현재도 사라질 기미는 보이지 않습니다.




직을 걸고 추진합니다!

원희룡 국토교통부 장관이 “직을 걸고 1기 신도시¹⁾ 재정비 사업을 추진하겠다”고 했습니다. “9월 중에 마스터플랜(종합계획) 용역을 넣겠다”는 얘기도 했고요. 이는 ‘1기 신도시 재정비 공약 파기 논란’과 관련한 코멘트입니다. 당초 올 연말쯤 나올 거로 예상해온 1기 신도시 마스터플랜을 정부가 최근 “2024년에 공개하겠다”고 밝힌 것과 관련이 있습니다. 다만 최근 들어 1기 신도시 아파트값은 하락세를 보이고 있습니다. 개발에 대한 기대가 사그라지고 있어섭니다.

¹⁾ 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.

영끌족 4분의 1 수준으로↓

올 상반기 집을 살 때 제출해야 하는 자금조달계획서¹⁾의 ‘차입금(빌린 돈)’ 항목 가운데 제1금융권 등의 신용대출에 체크한 건수는 총 2373건으로 전년(1만3125건) 대비 81.9% 급감했습니다. 부모나 친인척 등 지인에게 빌리는 ‘그 밖의 차입금’ 항목 체크 건수도 5576건으로 2021년(2만122건)의 4분의 1 수준으로 줄어들었고요. 이는 ‘영끌족’의 수가 크게 줄었단 얘기이기도 합니다. 최근의 집값 하락세와 관련이 깊습니다.

¹⁾ 주택 구입 자금을 어떻게 마련했는지 밝히는 서류를 말합니다. 현재 서울 및 수도권 대부분 지역에서 집을 살 땐 가격에 상관없이 이를 지자체에 제출해야 합니다.


청약통장 가입자 수 사상 처음↓

지난 7월 주택청약종합저축 가입자 수가 사상 처음으로 줄어들었습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 7월 말 기준 전국 주택청약종합저축 가입자는 2701만9253명으로, 전달(2703만1911명)보다 1만2658명 감소했습니다. 2009년 주택청약종합저축을 출시한 이후 전국 단위로 월별 가입자 수가 줄어든 것은 이번이 처음입니다.

하락 거래 10년 새 최고

서울 아파트시장이 침체기에 진입했다는 주장이 나오고 있습니다. 한 부동산 기업이 내놓은 통계에 따르면 서울 아파트의 하락 거래 비중은 3분기에 54.8%를 기록해 2013년 이후 가장 높았습니다. 물론 고점의 징조인 ‘패닉바잉’을 겪고 시장 흐름이 꺾였지만 저점의 징조인 ‘패닉셀링’은 나타나지 않을 거란 전망도 나옵니다. 보유세 부담이 낮아졌다는 겁니다. 정부가 다주택자 등의 보유세를 대폭 깎아주면서 집주인도 서둘러 매도에 나설 이유가 없다는 얘깁니다.


깎아주나요?

올 한 해에 한해 1주택자의 종부세¹⁾ 과세 기준을 공시가격²⁾ 11억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 올리겠다는 정부의 계획에 차질이 생겼습니다. 야당의 반대로 국회 통과가 미뤄지고 있어섭니다. 왜 부자들의 세금을 깎아주느냐는 겁니다. 참고로 정부의 ‘1주택자 종부세 부담 완화’ 대상자는 최대 50만 명입니다.

¹⁾ 과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 풀네임은 종합부동산세.

²⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 정하는 부동산 가격으로 이해하면 쉽습니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘기 때문입니다.





큰 공사 없이도 공간은 변화할 수 있다는 걸 보여주는 고요의 집 (위에서부터 시즌1·3·4)



#24 고요의 집 시즌4, 아파트 라이프 인스타그램에 ‘#고요의집’이라는 해시태그를 쓰기 시작한 건 7년 전, 이태원의 15평짜리 월셋집(시즌1)부터다. 1970년대에 지은 건물 2층 202호를 300만 원의 예산을 들여 직접 공사했다. 그곳을 시작으로 자양동의 반전세 상가주택(시즌2), 미사신도시의 전세 복층 상가주택(시즌3)을 거쳐 2020년 겨울 지금의 아파트로 이사했다. 7년 전 첫 ‘고요의 집’은 낡고 낡았다. 발에 힘을 주고 걸으면 가녀린 원목 창문이 흔들렸고, 장판을 걷으면 그 아래로 3~4겹의 또 다른 장판 레이어가 나타났다. 용산구청 옆 오솔길과 인근의 빈티지 가구 거리가 좋아서 고른 집이었다. 막연하게 공간엔 생물 같은 면이 있어서 고운 부분을 발견해 보듬어주면 반드시 근사해질 거라고 여겼는데 다행히 그렇게 되었다. 허름한 집에 사는 것이 부끄럽지 않던 그때, 나는 아마도 낡은 것과 새롭게 어울려 지낼 줄 아는 자신을 좋아한 것 같다. 지금은 그토록 좋아하던 이태원에서 멀어져 경기도 광주시 신현리라는 동네에 와 있다. 그리고 ‘천편일률적이라 싫다’던 아파트에 산다. 아직도 커다란 거실 창 너머로 마당의 나무가 보이는 호젓하고 오래된 단독주택이 조금 더 취향에 맞지만, 서서히 지하 주차장의 쾌적함과 조경수에 둘러싸여 보도블록을 걷는 단지 내 산책에 익숙해졌다. 오늘의 나는 거실 벽에 달린 인터폰의 빨간 불빛이 경비실과 이어져 있다는 사실에 안심하며 침실로 향한다. 아파트 라이프가 별로라고 느끼는 것은 한순간, 다시는 1970년대에 지은 건물의 15평짜리 집으로 돌아갈 수 없을 것 같다는 생각이 드는 때다.





펜트하우스 고층 건물의 꼭대기 층에 위치한 고급 주거 공간을 말합니다. 매매가는 기본적으로 수십억 원에 이르며 월세도 웬만한 고소득자의 월급 수준을 뛰어넘죠. 어떻게 이런 집이 월세로 나오는지 궁금할 수 있는데, 자산 은닉이 가능해섭니다. 월세는 자산으로 잡히지 않아 세무조사를 받을 일이 없기 때문입니다.



장기보유특별공제 집을 오래 보유할수록 양도소득세에서 일정 금액을 공제해주는 제도입니다. 집을 오래 보유하면 양도소득이 장기간에 걸쳐 형성되지만, 화폐 가치 하락이나 물가 상승에 따른 명목 소득을 빼줘야 한다는 입장에 따른 것입니다.





별과 함께

늦은 밤 도시의 별들과 함께 한강을 달리고 있어.

사진 제공. @waruru_days




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