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월세 시대 정말 오나요?




월세 시대 정말 오나요?

월세 시대가 오려는 걸까요? 최근 수도권 아파트 전월세전환율이 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치로 떨어졌습니다. 오늘 부딩은 ‘전월세전환율: 월세 시대 정말 오나요?’에 대해 다룹니다.




전월세전환율이 뭐였더라?

전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 전월세전환율이 3%라면 3억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인이 연간 900만 원(3억 원×3%)을 받게 된다는 뜻. 전월세전환율이 낮아지면 어떻게 되느냐고요? 당연히 전세를 월세로 돌릴 때 집주인이 가져가는 월세도 줄어듭니다.


세입자 입장에선 완전 꿀 아님?

그렇지도 않습니다. 시장에 월세 매물이 늘어 월셋값이 떨어질 때 이런 일이 일어나기 때문입니다. 전셋값 오름세가 월셋값 오름세보다 높을 때도 이런 일이 생기고요. 월세 세입자 입장에선 월세 부담이 줄 수 있지만, 이는 시장에 전세 매물이 그만큼 부족하다는 뜻으로 풀이됩니다. 또 시장에서 전세가 월세(반전세)로 빠르게 대체되고 있다는 의미로도 해석되고요.


전월세전환율이 얼마나 떨어졌길래?

지난 7월 수도권 아파트의 전월세전환율은 3.96%였습니다. 리브부동산(by KB국민은행)이 2016년 1월(5.52%) 관련 통계를 내기 시작한 이래 가장 낮은 수치였죠. 특히 서울의 전월세전환율 내림세가 눈에 띄는데, 작년 여름부터 쉬지 않고 떨어져 지난 7월 역대 최저치인 3.19%를 기록했습니다. 참고로 인천은 4.72%, 경기도는 4.21%였습니다.


집주인은 전세→월세 전환 왜 함?

간단히 말하면 지금 같은 저금리 시대엔 월세를 받는 게 이익이라 그렇습니다. 전세보증금을 받아 은행에 넣어둬도 이자수익이 너무 낮기 때문.

전월세전환율은 법으로 제한하지 않음?

제한합니다. 정부는 지난해에 임대차보호법*을 시행한 후 집주인이 월세 수익을 많이 가져가지 못하도록 종전 4%인 전월세전환율을 2.5%로 못 박았습니다.** 다행히 수도권 아파트 전월세전환율(3.96%)은 아직 법정 비율보다 1% 이상 높은 상황이고요. 단, 그럼에도 월세 매물은 빠르게 늘고 있습니다. 지난 6월 서울의 임대차계약 중 월세 비중은 38%로, 1년 전(25%) 대비 13% 늘었다는 통계도 있으니까요.

*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다. **다만 정부가 제시한 전월세전환율은 어디까지나 ‘권고 사항’에 불과하고, 신규 계약엔 적용되지 않아 ‘강제성’을 확보해야 한다는 목소리가 꾸준히 나옵니다. 그런가 하면 지역별, 주택 유형별로 다양한 전월세전환율을 적용해야 한다는 의견도 이어집니다.


월세 시대 정말 오나요?

사실 이는 우리 부동산시장에서 수십 년 전부터 거론된 문제입니다. 이 말인즉슨 월세 시대가 그리 쉽게 오진 않을 거란 얘기. 전문가들도 지금보다 월세 비중이 커질 거라는 의견 정도를 내놓고 있고요. 이에 해법은 다시 ‘공급’ 문제로 돌아갑니다. 주택공급이 늘면 임대차 시장도 안정될 거란 전망.





취득세 감면 2년 연장!

정부가 태어나 처음 산 집의 취득세* 감면 혜택을 2023년 연말까지로 2년 더 연장합니다. 단, 집을 소유한 사실이 없고, 집값은 3억 원(수도권 5억 원) 이하, 가구소득이 7000만 원 이하여야 하는 등 몇 가지 조건이 있습니다. 집값 1억5000만 원까지는 전액 면제, 3억 원까지는 50% 면제입니다. 지방은 모르지만 수도권에서 이런 집 찾긴 쉽지 않겠죠.

*일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 하죠. 6억 원 이하 집을 샀다면 전체 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 주택이라면 1.01~2.99%를 내야 합니다(1주택자 기준).

교실 위 아파트

여당 대선 후보인 정세균 전 국무총리가 파격적인 부동산 공약을 내놨습니다. 국공립학교 부지에 1~5층은 교실, 6층 이상은 주거 공간인 건물을 지어 학생이 학교에 다니는 동안 학부모들이 거주할 수 있게 하겠다는 공약입니다. ‘학교 중심 커뮤니티 조성 사업’이라는 이 프로젝트로 그는 서울에서만 20만 가구를 추가 공급할 수 있다고 했습니다.

폐지 없이 그냥 갑니다

정부와 여당은 주택 임대 사업자*에 대한 세제 혜택을 폐지하려고 했다가 그냥 유지하는 쪽으로 가닥을 잡았습니다. 이에 비아파트 임대 사업자 신규 등록은 물론 그간 논란이 된 각종 세제 혜택도 계속 허용할 것으로 보입니다. 임대 사업자 제도를 없애 이들의 매물이 사라지면 임대차 시장이 더 불안정해질 수 있다는 이유 때문입니다.

*다주택자가 집을 많이 가진 이라면, 주택 임대 사업자(이하 임대 사업자)는 그 많은 집에 대해 ‘사업자등록’을 한 이로 이해하면 쉽습니다. 공공임대주택 공급의 한계를 보완하려고 만든 이 제도는 임대 사업자에게 임대료 인상률 제한(5%)과 임대 의무 기간(10년) 등을 지키게 하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심입니다.

상반된 분양 경기

건설사 입장에서 분양 경기를 살필 수 있는 분양경기실사지수(HSSI). 이달 지방 몇 곳에서 이 지수가 하락세로 나왔습니다. HSSI가 100을 넘으면 분양 전망이 긍정적이라는 것을, 100 미만은 그 반대를 뜻하는데 서울(109.5)과 경기도(106.6) 등은 100을 넘어섰지만 대구(75.8)와 제주(75.0) 등의 전망치가 전달보다 더 낮아진 겁니다. 참고로 그중 대구는 연초부터 미분양 사태로 주목받고 있습니다.




Q. 지금 살까요, 아니면 전세계약 만기까지 기다릴까요?

1. 가족구성원: 36세 남성, 33세 여성(예비 맞벌이 신혼부부)

2. 현 거주지: 경기도 시흥시 목감동 주택(전세 3억1000만 원)

3. 순자본 / 대출: 2억6000만 원(현금 2억 원+전세금 여분 6000만 원) / 전세대출 2억5000만 원

4. 월수입: 700만 원

5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 260만 원

6. 현 주택 소유 여부: 무주택

7. 내 집 마련 선호 지역: 경기도 시흥시·부천시, 서울시 강서구

8. 내 집 마련 우선순위 (①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): 교통〉환경〉투자〉상권〉학군

9. 기타:

-올해 9월 결혼식 이후 현재 남성의 전셋집으로 합가 예정입니다.



-합가 후 현금 2억 원 융통 가능(현재 여성 전셋집의 전세보증금)하고요.



-남성의 근무지는 서울지하철 3호선 교대역 부근(대중교통 이용), 여성 근무지는 서울시 강서구(자가운전)입니다.


-아파트 매수 계획으로 아래 두 가지 옵션을 진지하게 고려 중입니다.


  • 여성 명의로 가까운 시일 내에 갭투자하고 추후 입주 (전세금 여분 2억 원에 추가로 1억 원 신용대출을 받아 총 3억 원으로 30평대 6억~7억 원대 아파트 갭투자)


  • 남성 명의의 현 전세 계약 만기 후(2022년 5월) 실거주할 집 매수해 입주 (순자본 2억6000만 원에 이것저것 대출로 끌어와 20평대 6억~7억 원대 아파트 실거주용으로 매수)


-둘 중 어느 쪽이 자산을 불리는 데 좋은 선택일지 조언을 듣고 싶습니다.


-또 그 조언에 어울리는 주택 추천도 받고 싶어요.

A. 혼인신고 전 여성 명의로 집을 사두세요!

하나.

결혼 계획이 있고 자금이 준비됐다면 내 집 마련은 빠를수록 좋습니다. 제 의견을 말씀드리면 혼인신고 전 여성 명의로 집을 사는 게 좋겠습니다. 만약 예비 신랑과 돈이 오간다면 차용증을 작성해두시고요. 또 신용대출 1억 원 이상을 받아 집을 살 땐 그 돈을 다시 회수해가므로 대출 전 꼭 꼼꼼히 체크해보세요.


둘.

근무지가 강서구 그리고 서초구 교대역 부근이라고 하니 서울지하철 9호선 라인부터 살펴보겠습니다. 우선 강서구 9호선 신방화역(마곡동) 인근의 장미(도시개발1단지, 19평, 6억 원)가 눈에 띕니다. 직접 알아본 결과, 현재 남은 한 물건(19평, 6억 원)의 경우 1억9000만 원 전세가 들어 있어 세 끼고 매수 시 4억1000만 원 정도 필요하며, 6억5000만 원짜리 물건을 산다면 3억5000만 원에 새로 전세를 놓을 수 있다고 합니다. 이 경우 투자금은 3억 원 정도 필요하고요.

셋.

한편, 현재 거주 중인 시흥시 목감동과 가까운 광명시 하안동의 단지도 살펴볼 만합니다. 이 동네의 아파트 단지는 1990년대 초에 입주해 재건축 연한 30년이 되어가는데 최근 리모델링을 추진하는 움직임이 있습니다. 단, 각 단지마다 아직은 초기 단계고요. 한 가지 알아둬야 할 건 광명시 구도심(7호선 광명사거리역 인근)에선 현재 재개발·재건축이 활발히 진행 중입니다. 그러니 언젠가 하안동 역시 재건축 또는 리모델링을 통해 신축 아파트로 거듭날 것입니다.


넷.

광명시 하안동 주공11단지(20평, 6억8000만 원)의 경우 현재 전세 시세가 3억5000만 원 정도인데, 이 또한 나쁘지 않은 선택으로 보입니다. 참고로 이 단지 주변엔 초등학교와 중학교가 있고, 금천교 지나 서울지하철 1호선 독산역도 편리하게 이용할 수 있습니다. 하나 더. 9월 1일 이 단지 인근으로 지하화 공사를 끝낸 서부간선도로가 개통하는데, 그때 이 단지의 가치는 더 상승할 것으로 보입니다.





보류지

재건축·재개발조합이 이후 조합원 수의 변화에 대비해 일반 분양으로 내놓지 않고 남겨둔 물건을 말합니다. 쉽게 말해 만약을 대비해 빼놓은 물량을 나중에 경매로 파는 걸 의미하죠. 서울시의 경우 총가구수의 1% 내로 보류지를 남겨놓을 수 있도록 합니다.

물딱지

입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 프리미엄까지 얹어 주택 등을 매수했지만, 정작 입주권이 나오지 않는 주택을 말하죠. 이렇게 된 데에는 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 현금 청산 등의 이유가 있습니다.





너와 나의 서울

다양한 주거 형태가 모여있는 있는 서울, 너와 나의 서울. 🦌🐪

사진 제공. @_o.rothy_

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