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월세를 너무 믿지 마세요


[1] 월세 수요가 점점 늘고 있습니다.

[2] 전세대출 금리가 치솟고 있어섭니다.

[3] 단, 금리인상 시 월세 가격도 오를 수 있습니다.


월세를 너무 믿지 마세요

월세 수요가 매달 최고치를 기록하고 있습니다. 이에 월세 가격도 덩달아 오르고 있고요. 전세대출 금리가 치솟고 있기 때문인데, 시장에선 월세를 너무 믿지 말라는 조언도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘월세 시대 조언: 월세를 너무 믿지 마세요’에 대해 다룹니다.

월세 비중 51.6% 기록

집값과 전셋값이 동시에 떨어지고 있습니다. 보통 집값이 떨어지면 사람들은 집을 사지 않고 전세로 몰리기 마련인데, 요새는 분위기가 다릅니다. 비싼 전세대출 이자를 고려하면 차라리 월세가 이득이라는 겁니다. 실제로 올 상반기 전국 임대차시장에서 월세를 조금이라도 낀 거래(반전세¹⁾) 비중은 51.6%를 기록했습니다. 월세 비중이 임대차시장에서 절반을 넘어선 건 처음입니다.

  • check! 월세의 인기가 치솟는 데엔 집값 하락으로 깡통전세²⁾에 대한 우려가 커진 배경도 한몫합니다. 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하느니 차라리 월세가 낫다는 겁니다.

¹⁾ 반전세: 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다.

²⁾ 깡통전세: 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

전세대출 금리 7% 임박

잇따른 금리인상 여파로 10월 11일 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나)의 전세대출 금리는 연 4.23~6.74%를 기록했습니다. 지난해 말부터 금리인상 기조가 쉬지 않고 이어진 탓입니다. 반면 지난 9월 기준 서울 아파트 전월세전환율¹⁾은 3.24%입니다. 5%대인 전세대출 금리에 비해 크게 낮습니다. 월세 선호 현상이 당분간 이어질 거란 얘기가 나오는 이유입니다.

  • check! 당연한 얘기지만 임대인(집주인)도 은행의 금리 수준에 맞춰 월세 수익률을 높이고 싶어 합니다. 하지만 최근엔 금리인상 속도가 워낙 가팔라 전월세전환율이 이를 따라가지 못한다는 평입니다.

¹⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. KB부동산이 발표한 지난 9월 서울 아파트 전월세전환율은 3.24%입니다. 이는 1억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인이 연간 324만 원(1억 원×3.24%), 즉 매달 27만 원을 받을 수 있다는 의미입니다.


전세대출의 93%는 변동금리

2021년 말 기준 변동금리¹⁾ 전세대출 잔액은 151조5000억 원으로 전체 162조 원의 93.5%를 차지했습니다. 10명 중 9명 이상이 변동금리로 전세대출을 받은 겁니다. 앞으로 금리가 더 오르면 부담이 커질 거란 지적이 나옵니다. 특히 전세대출을 받은 이의 절반 이상(61.6%)이 20·30대라는 점이 눈에 띕니다.

¹⁾ 변동금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

왜 전세대출은 변동금리로 받았을까?

문득 궁금해집니다. 전세대출도 고정금리와 변동금리가 있을 텐데 왜 금리인상에 취약한 전자를 택했냐는 겁니다. 사실 이유는 단순합니다. 지난해까지 저금리 기조가 이어져 굳이 더 비싼 이자를 내야 하는 고정금리 상품을 택할 필요가 없었기 때문입니다. 또 짧은 전세 계약기간(2년)을 고려할 때 6개월 단위로 금리가 바뀌는 변동금리 상품은 세 번 금리 조정을 거치는데, 그간 최근처럼 큰 폭으로 금리가 오른 적도 없었고요.

  • check! 신규 전세대출을 고정금리로 받으면 된다고요? 아니요. 현시점 은행권에서 취급하는 전세대출 10건 중 9건 이상이 변동금리 상품입니다. 금융권 입장에서도 오랫동안 찾는 이가 없는데 고정금리 상품을 다양하게 내놓을 이유가 없었다는 주장입니다.

월세를 너무 믿지 마세요

그런가 하면 최근엔 전월세전환율을 주목해야 한다는 목소리가 높습니다. 금리인상과 연동해 전세대출 이자가 오르며 전세 물건이 쌓이고 있지만 이런 현상이 오래가진 않을 거란 진단이 나오기 때문입니다. 이유요? 금리인상이 앞으로 더 이어져 전월세전환율이 전세대출 금리와 어깨를 나란히 하는 순간 월세 가격도 오를 수밖에 없다는 겁니다.


화곡동 빌라에서만 280건

올 들어 8월까지 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 갚아준(대위변제) 돈이 5368억 원을 기록했습니다. 그중 42.9%(2301억 원, 965건)는 서울에서 발생했고요. 서울에서도 화곡·신월·신림·독산·등촌 등 서남부 지역에서 집중적으로 발생했는데, 대부분 빌라(다세대·연립주택)에서였습니다. 특히 화곡동의 보증금 사고는 90%에 가까운 280건(89.7%)이 빌라에서 일어났습니다.

전국적인 하락세

지역과 관계없이 전셋값 하락세가 심합니다. 한국부동산원 발표에 따르면 이달 둘째 주(10월 10일 기준) 전국 평균 전셋값은 전주보다 0.25% 떨어졌습니다. 참고로 전국 아파트 평균 전셋값은 지난 6월부터 9월까지 3개월 연속(3억4188만 원→3억4151만 원→3억3997만 원→3억3855만 원) 떨어졌습니다. 이는 전세대출 금리인상으로 월세 선호 현상이 심해진 것과 관련이 있습니다.

4주 더 길어졌어요

팔거나 전월세를 주려고 내놓은 집이 거래되기까지 소요 시간이 1년 전보다 한 달 더 길어진 것으로 나타났습니다. 최근 국토연구원이 내놓은 자료에 따르면 매물로 나온 집이 계약을 마치기까지 걸린 시간은 올 상반기 17.9주로 전년 상반기 13.3주 대비 4.6주 늘었습니다. 전세 거래는 올 상반기 9.8주로 지난해 상반기 8.1주보다 1.7주 더 걸렸습니다.


서울 갭투자 비율↑

시장이 얼어붙었지만 서울에서 갭투자¹⁾의 비율은 오히려 더 높아졌습니다. 최근 국토교통부에서 내놓은 자료에 따르면 서울에서 올 들어 8월까지 주택 매매 거래는 4만800여 건으로, 그중 2만1763건(53.4%)이 갭투자였습니다. 금리인상 등의 여파로 갭투자 건수는 줄었지만 비율은 2020년 44.3%, 2021년 51.4%로 더 높아진 겁니다. 대출 규제로 돈을 구하기 어려워지자 부동산투자를 할 수 있는 유일한 방법으로 갭투자가 부상하고 있다는 평입니다.

¹⁾ 갭투자: 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.



부산↑ 대구·포항↓

정부가 9월에 세종을 제외한 지방 전역을 조정대상지역¹⁾에서 해제했지만 지방의 청약시장 분위기는 엇갈리고 있습니다. 가령 부산에선 60 대 1에 가까운 높은 경쟁률을 보인 단지가 등장했지만, 포항과 대구 등에선 대규모 브랜드 단지에서도 미분양이 났습니다. 시장에선 “비규제지역으로 바뀌어 대출 규제가 풀렸지만, 금리가 높아 그 효과를 상쇄하는 상황”이라고 평했습니다.

¹⁾ 조정대상지역: 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과하는 등 집값 과열이 우려되는 지역으로 정부에서 지정합니다. 투기과열지구에 비하면 그 강도가 느슨한 편입니다.






전용면적 ‘전용(專用)’이라는 말처럼 오직 주거 용도로만 쓰이는 공간을 말합니다. 현관부터 시작하는 집 내부의 면적이죠. 2009년 4월 1일 이후 공동주택의 공급면적은 모두 전용면적 기준으로 표시해야 합니다. 전용면적을 ‘평’으로 대충 빠르게 바꾸고 싶으면, 전체 면적 마지막 자리의 수는 절삭하고 반올림해 3을 곱하면 됩니다. 예를 들면 이런 식. 137㎡는 14×3=42평, 133㎡는 13×3=39평.



공급면적 전용면적에 현관 밖 계단이나 복도, 엘리베이터 등 다른 사람과 함께 쓰는 공용면적을 합한 걸 말해요. 다시 말해 우리 집의 실제 면적과 계단, 복도 등 건물 내 공용공간을 합한 면적. 우리가 평소 아파트 평수를 말할 때 많이 사용하는 ‘24평형’, ‘33평형’ 등은 공급면적을 말하는 겁니다.



킹스턴 천섬

흐린 날이라 더 좋았던 천섬(Thousand Islands)과 새들의 집.

사진 제공. @jaeffong



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