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월세를 내라고요?


[1] 전세금반환보증보험 가입 문턱이 높아집니다.

[2] 전세 사기를 예방하기 위해섭니다.

[3] 다만 임차인과 임대인 모두가 불만입니다.


월세를 내라고요?

정부가 전세금반환보증보험 가입 문턱을 높입니다. 보증금이 집값의 90% 이하인 경우에만 보증보험에 가입할 수 있게 되는 것. 전세 사기를 예방하기 위해서인데, 임차인과 임대인 모두 불편한 모양샙니다. 오늘 부딩은 ‘전세금반환보증보험 가입 문턱 높이기: 월세를 내라고요?’에 대해 다룹니다.


보증금이 집값의 90% 이하여야 OK

정부가 5월부터 전세금반환보증보험(보증보험)¹⁾ 가입 기준을 전세가율²⁾ 100%에서 90%로 고칩니다. 지금은 3억 원짜리 집의 보증금이 3억 원이어도 보증보험에 가입할 수 있습니다. 하지만 앞으론 보증금이 2억7000만 원(집값의 90%) 이하여야 가입할 수 있습니다. 전셋값이 집값과 같아도 보증보험에 가입할 수 있다며 임차인을 안심시킨 후 고액에 전세 계약을 맺고 보증금을 빼돌리는 전세 사기를 막기 위한 조치입니다.

  • check! ‘전세가율 90%’ 기준은 5월 1일부터 신규 전세 계약에 적용합니다. 보증보험에 이미 가입해 이를 갱신하는 임차인은 2023년 12월 말까지 100% 기준을 적용해줍니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

²⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%.



월세를 내라고요?

하지만 불만의 목소리도 나옵니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올 2월 14일 기준 수도권 빌라(다세대·연립주택)의 32.7% 정도가 이미 전세가율 90%를 초과했기 때문입니다. 즉 수도권 빌라 임차인 10명 중 3명은 추후 보증금 일부를 월세로 돌려야 보증보험의 보호를 받을 수 있게 되는 겁니다. 임차인을 보호하기 위한 정책이 되레 임차인에게 부담을 줄 거란 비판이 나옵니다.

  • check! 3억 원짜리 빌라의 전셋값이 3억 원이면 보증보험에 가입할 수 없다는 얘깁니다. 다만 보증금을 2억7000만 원으로 낮추고 나머지 3000만 원을 월세로 돌린다면 보증보험 가입이 허용됩니다.



임대인도 불만이거든요

임대인도 불만이 많습니다. ① HUG는 올해 공시가격¹⁾의 150%까지 허용하던 ‘보증 한도’를 126%로 낮춥니다. ② 한데 올해 빌라 등 공동주택의 공시가격은 평균 18.61% 하락했습니다. ③ 공시가격 급락에 자연히 보증 한도 기준선도 내려갑니다. ④ 보증금을 웬만큼 낮추지 않으면 보증보험 가입 기준을 충족하기 어려운 겁니다. ⑤ 선량한 임대인들마저 임차인을 구하지 못해 애를 먹을 거란 주장입니다.

  • check! 통상 임차인은 보증금을 떼이지 않으려고 보증 한도 내에서 전세 계약을 합니다. 가령 공시가격 3억 원짜리 빌라의 임대인은 전엔 4억5000만 원(보증 한도 150%)에 전세를 놓을 수 있었습니다. 하지만 올해는 이 빌라의 공시가격이 2억8000만 원으로 떨어진 데다 강화된 보증제도 때문에 보증금을 최대 3억5000만 원까지 받을 수 있습니다. 결국 보증금 차액(1억 원)은 임대인이 부담할 수밖에 없게 되는 겁니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 왜 귀찮게 이걸 하느냐면, 실거래가는 수시로 바뀌어 세금 같은 공적 업무의 기준이 될 수 없기 때문입니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.



와글와글

전세 사기를 예방하기 위해 정부가 새로 내놓은 보증보험 가입 기준. 하지만 임차인은 물론 임대인까지 불편한 모양샙니다. 시장에선 전세 사기를 예방하기 위해 전세가율 하향 조정은 필요하지만, 임차인에게 그 비용을 전가하거나 임대인이 보증금 반환에 곤란함을 겪지 않도록 사회적 합의를 이끌어내야 한다고 주장합니다.


4월부터 임대인 동의 없이 체납 조회

4월 3일부터 임차인이 임대인의 동의 없이 지방세¹⁾ 체납 여부를 조회할 수 있습니다. 전엔 임대인의 동의가 필요했습니다. 하지만 앞으론 보증금이 1000만 원을 초과하면 임차인은 계약 체결 이후 계약 기간이 시작되는 날까지 전셋집 소재지뿐 아니라 전국 세무서에서 임대인의 지방세 체납액을 확인할 수 있습니다. 세금 체납으로 전셋집이 공매²⁾ 등에 넘어가는 상황을 피할 수 있는 겁니다. 세금 체납액을 확인하려면 임차인의 신분증과 임대차계약서(사본)가 필요합니다.

¹⁾ 지방세: 지자체에 내는 세금으로 주민세와 재산세 등이 있습니다. 내가 사는 지역의 도로, 하수도, 쓰레기처리, 복지시설 등 주민편익을 위해 사용합니다.

²⁾ 공매: 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다.



서울 갭투자 1위 지역은?

최근 1년간 서울에서 갭투자¹⁾ 비율이 가장 높은 지역은 강서구로 나타났습니다. ‘임대보증금 승계 현황(작년 1월~올 1월)’을 분석하니 서울 강서구의 갭투자 비율은 전체 매매거래의 60.5%(4806건 중 2956건)였습니다. 서울에서 전세 사기가 극성인 강서구에서 갭투자가 가장 많은 겁니다. 갭투자는 올 하반기 시장 리스크의 핵으로 떠오르고 있습니다. 집값이 지금보다 더 떨어지면, 집을 팔아도 임차인에게 보증금을 제대로 돌려주지 못할 수 있어섭니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.


4월 전국 3만7000여 가구 분양

4월 전국에서 3만7000여 가구를 분양합니다. 정부의 청약 규제완화에 힘입어 올해 월간 최다 물량이 나오는 겁니다. 지역별로는 경기(1만7832가구)가 가장 많고, 인천(3541가구)과 서울(3283가구)이 그 뒤를 잇습니다. 다만 미분양 물량이 쌓인 대구와 대전, 세종 지역은 분양 계획이 없습니다. 최근 서울을 포함한 수도권에서 살아난 청약 온기가 전국으로 퍼지긴 어렵다는 평입니다.



2개월 만에 1만 개 증가

서울 아파트 매물이 2개월 만에 1만 개 넘게 늘었습니다. 한 부동산 기업에 따르면 3월 26일 기준 서울 아파트 매물은 6만399개로, 1월 26일(5만100개)보다 20.6%(1만299개) 증가했습니다. 같은 기간 전세 매물은 7000개 가까이 줄었고요(5만2358개→4만5544개). 최근 집이 조금씩 팔리기 시작하며 전세 매물을 매매 물건으로 전환했다는 분석입니다. 다만 평년 대비 거래량이 드라마틱하게 늘진 않아 매물이 쌓일 거란 주장이 나옵니다.


명동 21만 원, 강남 14만 원, 여의도 10만 원

서울시가 시내 140개 주요 상권의 1층 상가 1만2500개를 대상으로 실시한 ‘2022년 상가 임대차 실태조사’ 결과를 내놨습니다. 이걸 보면 작년 시내 주요 상권 1층 상가의 통상임대료¹⁾는 월평균 408만 원이었습니다. 코로나19가 한창이던 2021년보다 6.6% 오른 겁니다. 월평균 임대료가 가장 비싼 지역은 명동 거리로, 이곳에선 작년에 1㎡(약 0.3평)당 월평균 21만 원을 냈습니다. 강남역(14만3600원)과 여의도역(10만9700원)도 1㎡당 월 임대료가 10만 원을 넘었습니다.

¹⁾ 통상임대료: 월세와 보증금을 월세로 전환한 금액, 공용 관리비를 모두 더한 것을 말합니다.




반짝반짝 광이 나는 스테인리스 프라이팬



#22 스테인리스 프라이팬 건강한 식습관에 관심이 많다. 허약한 체질을 타고난 데다 운동을 좋아하지 않아(정확히 말하면 운동할 에너지가 없다) 남은 인생을 건강하게 살기 위한 나름의 노력인 셈이다. 식재료도 식재료지만 음식을 만드는 도구의 소재도 중요시한다. 이 칼럼에서 이미 한 번 언급한 대나무 찜기처럼 오래전부터 조리 도구에 사용한 소재엔 신뢰가 간다. 가구나 소품처럼 요리할 때 필요한 도구도 천연 소재나 변형이 없는 물성을 가진 물건을 골라 오래오래 사용하고 싶다. 그런 의미에서 코팅 프라이팬은 언제나 내 스타일이 아니었다. 코팅이 벗겨져 달걀프라이가 눌어붙는 팬을 버리고 주변의 ‘요리 고수 친구들’에게 내가 쓰기 좋은 프라이팬을 추천해달라고 한 적이 있다. 대부분 코팅 팬을 쓰되, 주기별로 교체하라는 조언을 했다. 수명이 짧은 물건에 반감이 있는 나는 그들의 말을 듣지 않고 혼자 고민하다가 스테인리스 프라이팬을 장만했다. 사용법이 조금 번거롭긴 하지만, 재료의 수분을 보존해주는 것은 물론 대대손손(?) 쓸 수 있는 내구성까지! 내가 좋아하는 전형적 성질을 갖춘 물건이 아닌가. 게다가 반짝반짝 광이 나는 프라이팬을 보고 있으면 뿌듯한 마음이 든다. 어느덧 4년 차 스테인리스 프라이팬 오너다. ‘2분 동안 중간 이상의 불에 달군 스테인리스 팬을 1분간 식히고 기름을 두른 뒤 조리하면 팬에 눌어붙지 않은 완벽한 달걀프라이를 만들 수 있다’는 설명이 내 주방에서 사실로 증명되는 일은 여전히 흔치 않지만, 고작 달걀프라이의 완성도가 스테인리스 프라이팬에 대한 나의 사랑을 좌우할 수는 없다.



시행사 부동산 개발사업의 모든 과정을 관리·감독하는 운영사를 말합니다. 즉 건설에 대한 사업 주체, ‘갑’이라고 할 수 있습니다. 이들이 있어야 시공사(건설사)도 공사를 할 수 있습니다.



시공사 삼성물산과 현대건설 같은 건설사를 말합니다. 시행사에서 의뢰받은 설계 도면에 따라 공사를 실시하는 회사입니다. 아파트를 지을 때 시공사 이름을 대문짝만하게 걸고 광고하는 건 소비자에게 익숙해섭니다.




한 바퀴

올해도 한 바퀴 돌았습니다.

사진 제공. @film_yeonzi



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