우리 집은 왜 재개발을 못할까?

[1] 경기도 비아파트의 45%는

[2] 지은 지 20년이 지난 노후주택입니다.

[3] 단, 낮은 사업성 문제로 방치되고 있습니다.

우리 집은 왜 재개발을 못할까?

경기도가 늙어가고 있습니다. 도내 비아파트의 절반 가까이가 지은 지 20년이 지난 노후주택이라는 조사 결과가 이를 뒷받침합니다. 오늘 부딩은 ‘경기도의 노후화: 우리 집은 왜 재개발을 못할까?’에 대해 다룹니다.

45%가 노후주택

국내 광역자치단체 중 최대 인구수(약 1360만 명)를 자랑하는 경기도. 이곳의 아파트를 뺀 주택 45%(약 119만8000가구 중 53만9000가구)가 지은 지 20년이 지나 재개발¹⁾ 등 정비가 필요하다는 주장이 나왔습니다(출처: 주택산업연구원). 한데 이들 주택 소유주의 72.6%는 60세 이상 고령이라 정비사업을 추진할 만한 여건이 안 된다는 분석입니다.

check! 노후주택 거주 가구의 24.3%는 현재 사는 집에 불만이 있었습니다. 특히 △내부 소음(83.8%) △구조안전성(58.7%) △방범 상태(57.7%) △방수 상태(57.7%) △화재안전성(52.7%) 등 안전과 직결되는 부분에 대한 불만족 비율이 높았습니다.

¹⁾ 재개발: 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다. 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 ‘재건축’과 헷갈리지 마세요.

우리 집은 왜 재개발을 못할까?

노후주택 소유주의 정비사업 추진 의지와 능력을 문제로 꼽는 가운데 특히 ‘낮은 사업성’이 발목을 잡는다는 분석입니다. ① 서울에 비해 낮은 땅값 ② 대부분 소규모주택정비사업(1만㎡ 미만)¹⁾에 속하는 작은 면적 ③ 지하철역에서 먼 거리 등이 문제로 꼽힙니다. 여기에 최근 급등한 공사비, 인건비 등의 요인까지 얹혀 정비사업을 어렵게 한다는 주장.

¹⁾ 소규모주택정비사업: 노후된 단독·다세대주택 밀집 지역에서 10필지 내외를 통합 개발해 다양한 저층 주거(다세대·연립주택, 저층 아파트) 단지를 짓는 주민 주도형 주택정비사업입니다. 단, 2024년 현재 부동산 경기침체로 대형 건설사는 물론 소형 건설사의 참여율도 저조한 상황입니다.

사업성은 어떻게 판단할까?

통상 건설사는 투자 심의를 통해 사업성을 살핀 후 입찰 여부를 검토합니다. 이때 수익률이 5~10% 정도면 입찰에 참여하고, 서울 강남 등 일부 사업지는 수익률이 1~2%대여도 정무적 판단을 거쳐 입찰합니다. 단, 최근 고금리와 부동산 경기침체 등의 여파로 5% 이상 수익이 발생하는 사업지는 찾기 힘들다는 것이 시장의 의견.

check! 건설사는 수익률이 높아야(분양가가 높아야) 정비사업에 입찰합니다. 하지만 공사비가 오른 만큼 분양가를 높일 수도 없는 노릇입니다. 분양가가 높으면 미분양이 발생해 오히려 손해를 보기 때문입니다. 비아파트 등 소규모주택정비사업 진행이 어려운 이유 중 하나입니다.

그대로 두면 슬럼화?!

정비사업이 어려워 방치된 노후주택을 위해 아파트의 용적률¹⁾을 높이는 등 노후계획도시특별법²⁾ 제정 같은 지원책이 필요하다는 목소리가 시장에서 나옵니다. 아울러 노후주택 등 소규모주택정비사업 활성화를 위해 세제 및 자금 지원 확대 등도 필요하다고 주장합니다. 노후주택을 그대로 두면 안전사고 위험과 함께 슬럼화가 빨라질 거라는 게 핵심 내용입니다.

¹⁾ 용적률: 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다.

²⁾ 노후계획도시특별법: 조성한 지 20년이 지난 100만㎡(약 30만 평) 이상 노후계획도시 아파트의 용적률을 높이고(더 높이 지을 수 있게) 안전진단을 면제(정비 절차를 더 빠르게 진행할 수 있게)하는 등 재건축 규제완화책을 담은 법입니다.

확정일자 열람 2만 건 돌파

전세 사기 여파에 확정일자¹⁾ 부여 현황을 체크하는 임차인이 늘었습니다. 올 1월 전국 등기소 등에서 부여한 확정일자 정보 제공 건수는 2만79건으로 역대 최고 수치를 기록했습니다(출처: 법원등기정보광장). 수도권에선 특히 서울 강서·영등포·관악구, 경기 수원·구리 등에서 열람 건수가 많았습니다. 확정일자 열람은 인터넷등기소(iros.go.kr) 등에서 가능합니다.

¹⁾ 확정일자: 해당 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 지자체 등 공신력 있는 기관에서 확인해주는 걸 뜻합니다. 이걸 받으면 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생깁니다.

토지임대부주택 개인 거래 허용

앞으로 토지임대부주택¹⁾을 분양받아 10년간(의무 거주 5년 + 전매제한기간 5년) 살면 개인에게도 팔 수 있게 됩니다. 땅 소유권이 공공에 있어 LH 등 공공기관에만 팔 수 있던 토지임대부주택의 관련 법 조항을 고친 영향입니다. 향후 도심에 토지임대부주택 공급이 늘어날 것으로 보입니다.

¹⁾ 토지임대부주택: 국가나 지자체 땅을 빌려 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. ‘반값아파트’라고도 부릅니다.

서울 아파트 매물 8만건 돌파

올 3월 8일 기준 서울 아파트 매물이 8만205건을 기록했습니다(출처: 아실). 참고로 부동산시장이 저조하던 2022년 말, 2023년 초 매물도 5만 건 안팎이었습니다. 매수자는 급매물만 찾는 반면, 매도자는 급매물보다 높은 가격을 불러 매물이 쌓인다는 분석입니다.

주담대 2조 원 증가

올 2월 5대 시중은행의 주택담보대출(주담대)¹⁾ 잔액(총액)이 2조7712억 원 늘었습니다. 4조 원 넘게 증가한 1월 대비 수요는 다소 꺾였지만, 2월 말 시행한 스트레스 DSR²⁾과 주택담보대출대환서비스³⁾의 영향으로 여전히 2조 원대의 높은 증가 폭을 기록했다는 분석입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

²⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리인상 가능성을 고려해 현재 대출금리에 ‘가산(스트레스)금리’를 더해 대출한도를 정하는 걸 말합니다. 이처럼 높은 금리를 적용하면 대출한도는 단연 줄어듭니다.

³⁾ 주택담보대출대환서비스: 비대면으로 자신이 보유한 주택담보대출을 간편하게 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 수 있는 서비스입니다. KB시세가 조회되는 아파트 중 다른 금융기관에 10억 원 이하의 담보대출을 보유한 이라면 누구나 신청 가능합니다.

주택연금 가입 건수 최고치

지난해에 주택연금¹⁾ 지급액(2조3856억 원), 주택연금 신규 가입 건수(1만4885건)가 모두 역대 최고치를 기록했습니다(출처: 오기형 의원실). 집값 하락이 원인입니다. 주택연금은 가입 시점의 집값을 기준으로 월 지급금을 정하기에 추후 집값이 더 떨어질 거 같으면 가입자가 늘어나는 경향을 보입니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 공시가격 12억 원(시세 약 15억 원) 이하 집을 가진 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 2022년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.