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왜 청약하느냐고요?


[1] 서울을 중심으로 청약이 흥행하고 있습니다.

[2] 무순위청약 경쟁률도 치솟고 있습니다.

[3] 분양가 인상 판단에 청약 수요가 늘고 있습니다.



왜 청약하느냐고요?

서울을 포함한 수도권에서 청약 경쟁률이 치솟고 있습니다. 고분양가 ‘완판’ 단지도 나오고 있습니다. 여전히 미분양이 늘고 있는 일부 지방과는 분위기가 다릅니다. 오늘 부딩은 ‘서울 청약 흥행: 왜 청약하느냐고요?’에 대해 다룹니다.


서울 1순위 49.8 대 1

서울에서 청약 경쟁이 치열합니다. 올 들어 5월까지 일반공급¹⁾ 1순위²⁾ 청약 평균 경쟁률이 49.8 대 1에 달했습니다. 작년 하반기(5.8 대 1) 대비 9배 가까이 증가한 겁니다. 6월 서울 아파트분양전망지수³⁾도 105.9를 기록해 올해 처음 100을 넘어섰습니다. 최근엔 경기 광명과 동탄 등 수도권 단지는 물론 부산과 대전, 충청 지역에서도 완판 사례가 나오고 있습니다.

  • check! 이런 청약 흥행이 ‘착시효과’라는 주장도 나옵니다. 건설사가 미분양 우려 때문에 ‘될 만한 곳’만 분양한다는 겁니다. 올 5월 분양을 계획하고 실제로 공급한 물량은 전체의 22%에 불과하다는 통계도 있습니다.

¹⁾ 일반공급: 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 분양하는 방법을 말합니다.

²⁾ 1순위: 청약 자격은 1순위와 2순위로 구분되고 당첨자는 1순위에서 먼저 정합니다. 1순위 자격이 주어지는 청약통장 가입 기간은 수도권 기준 1년(지방 6개월)입니다. 즉 청약통장 가입 후 1년이 지났고 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상 수도권 거주자면 집이 몇 채 있든, 세대주 여부에 관계없이 1순위 청약이 가능합니다.

³⁾ 아파트분양전망지수: 주택사업자(건설회사) 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표를 말합니다. 이 수치가 100을 넘으면 시장을 긍정적으로 보는 사업자가 많다는 의미, 100보다 낮으면 시장을 부정적으로 보는 사업자가 많다는 뜻입니다.




왜 청약하느냐고요?

시장에서 꼽는 청약 흥행 요인은 다음과 같습니다. ① 고금리와 자재값 인상 등으로 분양가가 더 오를 거란 판단에 청약 수요가 늘어남 ② 최근 서울 일부 지역의 아파트값이 반등하며 시세차익에 대한 기대감이 커짐 ③ 중도금대출¹⁾ 규제 해제로 분양가와 상관없이 대출이 가능해짐 ④ 규제완화로 지방 거주자도 서울 아파트 청약이 가능해짐.

  • check! 부동산R114 자료에 따르면 최근 10년(2014~2023년)간 전국 아파트 분양가는 연평균 약 8.1% 오른 것으로 나타났습니다. 특히 2022년 16%, 2023년(5월까지 기준) 11.7% 뛰어 최근 2년 동안 오름세는 더 가팔랐습니다.

¹⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다.

무순위청약도 인기 청약시장 분위기가 바뀌며 무순위청약¹⁾도 흥행하고 있습니다. 청약홈 자료에 따르면 올 들어 6월 7일까지 전국 무순위청약 평균 경쟁률은 100.3 대 1을 기록했습니다(1922가구 모집에 19만2820명 지원). 작년 하반기 평균 경쟁률(15.5 대 1)보다 6배 높습니다. 참고로 올 3월부터 거주 지역과 보유 주택 수에 관계없이 국내에 거주하는 성인이면 누구나 무순위청약이 가능합니다.

  • check! 무순위청약 경쟁률이 높은 곳은 ‘시세차익’이 기대되는 단지였습니다. 경기 평택·과천, 세종 등에서 분양가상한제를 적용해 공급한 아파트가 대표적입니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 또 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 지방은 미달 다만 지방의 청약 경쟁률은 정반대입니다. 올 5월까지 미분양¹⁾ 1위 지역인 대구의 1순위 청약 경쟁률은 0.03 대 1로 최하위를 기록했습니다. 전남(0.04 대 1), 제주(0.12 대 1), 울산(0.16 대 1)도 경쟁률이 1 이하였고요. 심지어 경남의 한 단지는 45가구 모집에 단 한 명도 청약을 신청하지 않았습니다. 수도권 쏠림 현상으로 청약 양극화는 더 심해지고 있습니다. ¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다. 청약, 주의할 점은? 고금리 기조, 역전세¹⁾ 등의 여파가 여전한 건 사실입니다. 경기침체가 심하게 오거나 미국 금리인하가 늦어지면 부동산시장도 큰 영향을 받을 수 있고요. 일부 지역의 청약 결과만 보고 시장 회복을 판단하면 안 된다는 주장이 나오는 이유입니다. 단, 그럼에도 청약 당첨 후 자금 마련을 위한 시간 여유가 생기고(착공 이후 2~3년), 그사이 시장 회복에 대한 기대감을 안고 청약에 나서는 이는 더 늘어날 거로 보는 시각도 있습니다. ¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.


26일부터 고덕강일 사전 청약

6월 26일부터 29일까지 서울 강동구 고덕강일지구 3단지 토지임대부주택¹⁾에 대한 2차 사전 청약²⁾을 받습니다. 590가구, 전용면적 49㎡(약 20평) 단일 타입, 추정 분양가는 약 3억1400만 원, 추정 토지임대료는 월 35만 원입니다. 6월 13일 기준 서울을 포함한 수도권에 거주하는 무주택 가구구성원으로 청약통장에 가입했다면 사전청약.kr 또는 i-sh.co.kr에서 신청할 수 있습니다. 앞서 1차 사전 청약에는 약 2만 명이 지원했습니다.

¹⁾ 토지임대부주택: 국가나 지자체 땅을 빌려 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. ‘반값아파트’라고도 부릅니다.

²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 이것에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.


1%만 반지하 탈출

지난여름 침수 피해를 겪은 서울 반지하주택¹⁾ 중 지상으로 이사한 가구는 1%(23만8000가구 중 2250가구)에 불과한 것으로 나타났습니다. 시는 반지하 거주 주민의 지상층 이주를 독려하지만, 예산 부족으로 공공 매입 계획이 차질을 빚고 있습니다. 반지하를 찾는 수요도 여전히 존재하고요. 서울시는 ‘반지하 점진적 퇴출’을 목표로 현재 3억5000만∼4억5000만 원인 반지하주택 매입 단가의 상한을 없애는 방안도 검토 중입니다.

¹⁾ 반지하주택: 반지하주택의 본래 용도는 방공호(벙커)였습니다. 1970년대에 정부는 북한의 도발에 대비해 단독주택 등을 지을 때 이를 의무적으로 갖추게 했습니다. 하지만 이후 대도시를 중심으로 인구가 늘며 이곳에 사람이 살기 시작했습니다.


7월부터 실거래가에 등기 여부 표시

7월부터 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 ‘등기 여부’를 시범적으로 함께 표기합니다. 매수인이 계약 후 실거래가 신고를 하고 소유권이전등기(명의이전)는 하지 않는 방식으로 호가를 올리고, 훗날 계약은 취소하는 행위를 차단하기 위해섭니다. 참고로 6월 현재 국토교통부와 한국부동산원은 집값 띄우기 의심 사례로 선별한 1086건에 대한 조사를 진행 중입니다.


서울 아파트 월세 비중 49.9%

아파트 월세 계약이 늘고 있습니다. 올 5월까지 전용면적 60㎡(약 26평) 이하 서울 소형 아파트 전월세 거래 총 5만9324건 중 순수 전세는 2만9720건, 월세(반전세 포함)는 2만9604건으로 월세의 비중이 49.9%에 달했습니다. 이는 국토교통부가 관련 통계를 내기 시작한 2011년 이래 1∼5월 기준 가장 높은 수치입니다. 역전세에 대한 불안 때문에 월세를 선호한다는 평가입니다.


보증금 반환 목적 대출 4조6000억 원

올 5월까지 보증금반환대출¹⁾ 규모가 4조6000억 원을 넘어섰습니다. 작년 한 해 보증금 반환 목적으로 대출한 보금자리론 규모는 8000억 원이었습니다. 작년 전체 공급액의 2.5배가 넘는 금액을 올해 5개월 만에 신청한 겁니다. 역전세 문제로 임차인에게 돌려줄 보증금을 대출받는 임대인은 올 하반기에 더 늘어날 거라는 분석 결과가 나옵니다.

¹⁾ 보증금반환대출: 임차인이 퇴거할 때 보증금을 반환하기 위한 목적으로 임대인이 금융사를 통해 돈을 빌리는 대출 상품을 말합니다. 현재 일반 주택담보대출과 마찬가지로 DSR과 LTV 등 대출 규제가 적용되고 있습니다.




꼭 필요한 것만 있는 최민정 부부의 거실과 부엌(위, 가운데) 자주 쓰는 잔만 넣어둔 식기장(아래)


#5 좋아하지만 곁에 둘 수는 없어 공간과 밀접하게 닿아 있는 일을 하지만, 솔직히 나는 ‘인테리어 디자인’, ‘홈 스타일링’이 어색하게 느껴진다. 심미적 효과만을 기대하며 집을 의도적으로 꾸미기가 멋쩍다는 표현에 더 가까울 것이다. 아름다운 집에 살고 싶은 마음과 ‘스타일링’을 하고 싶지 않은 마음 사이에서 방황할 때 나는 고성희와 최민정 부부의 집을 생각한다. 프릳츠의 제빵사 고성희와 아이들에게 영어를 가르치는 최민정의 집은 어지럽힌 적이 있긴 할까 싶을 정도로 단정하다. 집이 어떻게 항상 깔끔하냐고 물으니 최민정은 일본 드라마 <우리 집엔 아무것도 없어(わたしのうちにはなんにもない)>를 언급했다. 집에 꼭 필요한 것만 두는 생활을 소재로 한 드라마인데, 그릇을 뚫어지게 바라보며 ‘지금의 나’에게 필요한지 자문하는 주인공이 최민정의 롤모델이다. 이들의 집에서 내가 가장 좋아하는 곳은 부엌으로, 대체로 고성희가 사용한다. 그의 직업이 제빵사인 만큼 부엌일에 능숙하고 감각이 섬세해 순식간에 감탄이 나오는 요리를 만들어내는 덕이다. 부엌에 걸어둘 법한 예쁜 도구 하나 보이지 않고, 그날 먹을 것으로 예상되는 바나나 하나만 싱크대에 올린 흰 부엌을 봤을 때 나는 정체 모를 희열을 느꼈다. 아니, 통쾌함이 먼저였을까? 가만히 볼수록 주인이 살뜰히 돌보는 고운 부엌이었다. 남편이 만든 음식을 매일 감사하게 먹는 일, 물건이 쌓이지 않도록 신경 쓰는 것은 최민정의 몫이다. “자주 쓰는 물건을 가까이 두고 손이 덜 가는 물건은 안 보이는 공간에 넣어요. 거리를 두는 거죠. 그러다 보면 숨겨둔 물건의 존재를 잊게 되는데, 그때가 생활에 꼭 필요한 물건과 장식적 기능만 하는 물건을 구별할 수 있는 타이밍이에요.” 나는 그녀가 누구보다도 귀여운 물건을 사랑한다는 것을 안다. 그래서 ‘귀엽기만 한’ 그것들에 집의 한편을 내주지 않으려고 안간힘을 쓰는 그녀가 참 대견하고 멋지다. 한번은 최민정에게 선물할 일이 있었다. 내가 준비한 선물이 부부가 버릴까 말까 고민하는 애물단지가 될지도 몰라 고민을 거듭하다 결국 새하얀 행주를 가져갔다. 그날 밤 그녀의 SNS에 올라온 건 행주를 보기 좋게 디스플레이한 사진이 아니었다. 행주를 세탁해 건조대에 반듯하게 널어놓은 사진이었다. 나는 이 부부의 이렇듯 가뿐하고 진실한 생활이 좋다.





대장 아파트 한 지역에서 가격 상승과 거래를 주도하는 아파트를 뜻합니다. 통상 나 홀로 아파트보다는 1000가구가 넘는 대단지가, 역과 먼 거리보다는 역과 가까운 아파트가 이에 속하는 편입니다.


다세대주택 한 주택에 여러 세대가 입주해 집주인이 여러 명인 주택을 말합니다. 보통 ‘다가구주택’과 헷갈려 합니다. 둘을 쉽게 구분하는 방법은 소유권에 있습니다. 다세대는 주인이 여러 명, 다가구는 주인이 한 명.



오늘 하늘

오늘은 스마트폰 대신 하늘을 더 바라봤지.

사진 제공.@pancake.photo



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