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오른 분양가는 언제 떨어질까?


[1] 미분양이 7만5000여 가구에 달하지만

[2] 분양가는 쭉쭉 오르고 있습니다.

[3] 서울은 3.3㎡당 3000만 원을 넘어섰습니다.


오른 분양가는 언제 떨어질까?

미분양 물량은 쌓이는데 분양가는 오르고 있습니다. 건축비, 인건비 등이 오른 영향입니다. 다만 오른 분양가도 떨어질 때가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘분양가 쭉쭉 인상: 오른 분양가는 언제 떨어질까?’에 대해 다룹니다.


첫 3000만 원 돌파

HUG에 따르면 올 1월 전국 민간분양¹⁾ 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가²⁾는 1571만5000원을 기록했습니다. 5년 전 평균 분양가 1036만2000원보다 51.66% 올랐습니다. 아울러 올 1월 기준 서울 민간분양 3.3㎡당 평균 분양가는 3063만600원을 기록했습니다. 처음으로 ‘3000만 원’의 벽을 넘은 겁니다. 미분양 물량이 7만5000여 가구에 달하지만 분양가는 쭉쭉 오르고 있습니다.

¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싼 편입니다.

²⁾ 분양가: 건설 주체가 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.



분양가는 왜 계속 오를까? 물가가 오른 영향이 큽니다. ① 자재값이 올라 건축비를 밀어 올리고 ② 공시지가¹⁾가 올라 택지비(땅값)를 밀어 올렸습니다. ③ 정부의 부동산 규제완화 영향도 큽니다. 정부는 미분양이 느는 걸 막으려고 전국 대부분 지역을 규제지역에서 풀어 분양가상한제²⁾를 해제했습니다. 하지만 ‘건설자재발(發) 인플레이션’으로 분양가가 치솟아 정책 효과가 희석됐다는 평입니다.

  • check! 다만 건설사가 당장 분양가를 크게 올리긴 어려울 거란 전망입니다. 마진을 더 남기겠다고 분양가를 올렸다가 미분양이 날 수 있기 때문입니다.

¹⁾ 공시지가: 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사하는 전국의 땅값입니다. 2022년 서울의 표준지(여러 토지를 대표하는 특정 토지) 공시지가 인상률은 11.21%로 전국에서 가장 높았습니다. ²⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다. 아직 분양가가 저렴한 곳은? 조합원들이 미분양이 날 것을 우려해 분양가상한제를 적용한 과거 분양가를 유지하기로 한 단지입니다. 2023년 3월 현재 수도권과 지방 등에서 청약 접수를 받는 이들 단지는 인근 신축 대비 1억~2억 원쯤 분양가가 낮다는 평입니다. 실제로 최근 ‘완판’에 성공한 서울 강동·영등포·성북구 등 단지도 분양가상한제를 적용한 수준의 가격을 유지하는 전략을 택했고요. 오른 분양가는 언제 떨어질까? 한번 오른 물가는 다시는 과거로 돌아가지 않는다는 말도 있지만 분양가는 다릅니다. 건설 주체 입장에선 미분양이 나 비싼 대출이자를 내기보다 어떻게든 계약률을 끌어올리는 게 낫기 때문입니다. 실제로 대구 등 미분양이 심한 지방을 중심으로 이미 할인 분양 경쟁이 시작됐다는 소식도 있습니다. 글로벌 금융위기 당시처럼 미분양 출혈 마케팅이 돌아왔다는 얘깁니다.

  • check! 서울도 할인 분양을 하느냐고요? 물론입니다. 준공 후 미분양¹⁾ 등을 거치고도 완판하지 못했다면 할인 분양을 합니다. 가령 과거 강동구의 한 단지는 2011년 최초 분양가보다 대형 평형 기준 최대 41%(약 8억 원)를 깎아주는 조건으로 할인 분양을 했습니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

4월 1일부터 강남에서도 추첨제 적용

4월 1일부터 서울 강남 3구와 용산구 같은 규제지역의 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 중소형 아파트 청약에도 비규제지역과 같은 추첨제(뺑뺑이)를 도입합니다. 다만 기존에 100% 가점제를 적용한 전용면적 60㎡(약 26평) 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%로 조정합니다. 전용면적 60㎡ 초과부터 85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30%로 바꾸고요. 가점이 낮은 이들의 내 집 마련 기회가 늘어날 전망입니다.


보증금 6000만 원, 10년간 무이자로

서울시가 전월세보증금 최대 6000만 원을 최장 10년간 무이자로 빌려주는 보증금 지원형 장기안심주택¹⁾ 신규 입주자를 모집합니다. 모집 공고일(3월 15일) 기준 서울에 거주하는 무주택 세대 구성원²⁾으로 전년도 도시근로자가구 월평균소득의 100%(3인가구 기준 641만8566원) 이하인 가구 등이 대상입니다. 3월 27일부터 31일까지 SH 홈페이지(www.i-sh.co.k)를 통해 온라인 접수만 가능합니다. 자세한 내용은 SH 콜센터(1600-3456)에 문의하세요.

¹⁾ 보증금 지원형 장기안심주택: 내가 원하는 지역에서 전월세 주택을 찾아 신청하면 전월세보증금 일부를 지원해 주거비 부담을 덜어주는 서울시의 공공임대주택입니다.

²⁾ 무주택 세대 구성원: 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가 집을 소유하지 않은 무주택자인 경우, 그 세대를 이루는 개개인을 말합니다.


갭투자 다시 증가

수도권을 중심으로 갭투자¹⁾가 다시 늘고 있습니다. 동탄신도시가 있는 경기 화성시에선 최근 3개월간 갭투자가 67건으로 전국에서 가장 많았습니다. 심지어 집값과 전셋값 차이가 1500만 원에 불과한 거래도 있었습니다. 통상 갭투자는 시장 상황이 좋을 때 유행합니다. 한데 시장 하락기인 지금 다시 퍼지고 있어 부작용 우려도 나옵니다. 집값이 더 떨어지면 임차인에게 보증금을 제대로 돌려주지 못할 수 있단 겁니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.


“집 사고 싶어요” 증가

집을 사겠다는 이가 늘고 있습니다. 국토연구원이 발표한 ‘2월 부동산시장 소비자심리 조사’ 결과에 따르면 지난달 서울 주택 매매시장 소비심리지수¹⁾는 105.2입니다. 1월(93.8)보다 11.4p 올랐습니다. 역대 최저치를 기록한 작년 11월(79.1)보다 26.1p나 오른 수치로 집을 사려는 사람들의 심리가 본격적으로 하강 국면을 벗어난 것으로 보입니다. 참고로 2월 서울 아파트 매매거래는 1년 4개월 만에 2000건을 넘어섰습니다.

¹⁾ 부동산시장 소비심리지수: 국토연구원이 부동산시장 소비자의 행태 변화와 시장 상황에 대한 인지 수준 등을 설문조사를 통해 파악, 지수화한 겁니다. 지수가 100을 넘으면 전달에 비해 가격 상승이나 거래 증가에 따른 응답이 많다는 의미, 100보다 낮으면 그 반대를 뜻합니다. 국토연구원은 지수가 95 미만이면 하강 국면, 95 이상~115 미만은 보합, 115 이상은 상승 국면으로 구분합니다.



화성시 아파트값 -9.8%

경기 지역의 아파트값 하락세가 거셉니다. 한국부동산원 통계에 따르면 올 들어 3월 6일까지 경기에서 아파트값이 가장 많이 떨어진 지역은 화성시(-9.8%)입니다. 하남시(-9.01%)가 그 뒤를 이어 2위를 기록했고요. 최근 아파트값 낙폭이 큰 세종시(-8.98%)보다 가격이 더 떨어졌습니다. 시장에선 다주택자들이 내놓은 급매물의 영향, 그리고 GTX 등 교통 호재의 거품이 빠지며 하락 폭이 컸다고 평했습니다.



뚜껑을 열 때마다 환호성이 터지게 하는 대나무 찜기



#20 대나무 찜기 식욕이 오락가락하는 편이다. 평소엔 건강하고 간단한 요리를 해 먹으려고 노력하지만 스트레스 받는 일이 생기면 가장 먼저 입맛이 떨어진다. 그럴 때면 나 하나 먹자고 요리하는 게 세상에서 가장 귀찮고 사치스러운 일 같다. 자연스레 입맛 상태에 따라 우리 집의 풍경도 달라진다. 아침엔 제철 과일에 오버나이트 오트밀, 퇴근 후엔 샐러드와 미역국을 정성스럽게 차리는 일이 하루의 즐거움인 날이 있는가 하면, 햇반에 김으로 대충 끼니를 때우거나 그마저 건너뛰는 날도 있다. 내게 식탁에 매트를 깔고 수저받침 위에 곱게 숟가락과 젓가락을 올리는 일이 반복되는 건 인생이 괜찮게 굴러가고 있다는 신호이기도 하다. 무엇도 해 먹고 싶지 않은 날이 몇 달쯤 이어지던 어느 날에 대나무 찜기를 샀다. 기분 전환을 위해 예쁜 살림살이를 구경하러 갔다가 사이즈별로 쌓여 있는 대나무 찜기가 눈에 들어왔다. 일본의 맛 칼럼니스트 히라마쓰 요코의 <손때 묻은 나의 부엌>에서 읽은 대나무 찜기 이야기가 머릿속에 인상 깊게 남아 있었다. 대나무 찜기에 식재료를 넣어 찌면 그게 무엇이든 정성스럽고 맛있어 보였다. 무엇보다 따뜻한 원목 소재가 보기에 좋았다. 게다가 밥과 채소, 생선 등을 한 번에 넣고 찌기만 하면 되니 ‘식욕 저하 인간’에게 그보다 안성맞춤일 수는 없었다. 그날 저녁 집으로 돌아와 잡곡밥과 감자, 팽이버섯과 새우를 그 찜기에 쪄 먹었다. 보글보글 물을 끓이고 작은 올리브나무 도마에 새우를 다지는 동안 한참 잊고 지낸 어떤 즐거운 기분이 나를 찾아왔다. 그 후 지친 마음으로 퇴근한 저녁이면 대나무 찜기를 꺼낸다. 글을 쓰다 보니 문득 잘게 썬 감자와 브로콜리를 쪄서 참깨 소스를 곁들여 먹으면 맛있을 것 같다는 생각이 든다. 이렇게 또 오늘도 대나무 찜기의 날이다.




대형마트 그냥 좀 규모가 크다는 이유로 대형마트라고 부르는 이도 있지만, 법적으론 3000㎡(약 900평) 이상의 점포를 가지고, 점원의 도움 없이 소비자에게 물건을 파는 집단을 이렇게 부릅니다. 한국에선 대형마트 인근 부동산 시세가 높습니다. 특히 중산층이 집 근처에 대형마트가 있는 걸 선호합니다.



복합쇼핑몰 전체 면적이 3000㎡(약 900평) 이상인 점포 집단으로 쇼핑과 오락, 업무 기능 등을 한곳에 모은 공간을 말합니다. 중요한 건 1개 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포여야 한다는 점. 우리에게 익숙한 유통 3사(롯데쇼핑·신세계·현대백화점)의 유명한 공간을 떠올리면 이해하기 쉽습니다.


어떤 풍경

익숙하고도 낯선.

사진 제공. @star_from_byul



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