영영영끌의 후폭풍

[1] 부동산 경매 물건이 쌓이고 있습니다.

[2] 20대의 주담대 연체율도 오르고 있습니다.

[3] 빚의 압박에 청년층이 허덕이고 있습니다.

영영영끌의 후폭풍

아파트 경매 물건이 쏟아지고 있습니다. 특히 ‘영끌’로 집을 산 청년층의 부동산이 매물로 나온단 평입니다. 오늘 부딩은 ‘고금리 기조: 영영영끌의 후폭풍’에 대해 다룹니다.

영영영끌의 후폭풍

올 1~11월 서울법원 부동산 경매가 1만6227건을 기록했습니다(출처: 지지옥션). 2022년 전체 경매 건수(8812건)에 비해 2배 가까이 늘어난 수치입니다. 특히 20대의 주택담보대출(주담대)¹⁾ 연체율이 전 연령대에서 가장 높은데, 2021년 3분기 말부터 8분기째 이어진 현상입니다. 고금리로 빚의 압박에 허덕이는 청년층이 급증했다는 추론입니다.

check! 경매는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉩니다. 전자는 대출을 갚지 못해 채권자(돈을 빌려준 이)가 담보로 받아둔 부동산을 경매로 넘겨 채권(빚)을 회수하는 절차로, 주로 집을 담보로 돈을 빌려준 은행이 대출이자를 연체한 물건에 대해 이걸 진행합니다. 후자는 채권자가 소송을 통해 법원 판결문을 토대로 법원에 신청하는 것으로, 보증금을 받지 못한 임차인이 임대인을 대상으로 신청하는 경우가 많습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

왜 영끌했을까?

올해 특히 청년층이 영끌의 후폭풍에 시달리는 원인 중 하나로 대출 정책이 꼽힙니다. ① 세계적 고금리 시대에 부동산 경착륙¹⁾을 막겠다며 정부가 대출(특례보금자리론 등)을 쉽게 내줬고 ② 집값 급등기에 집을 못 산 20·30대 등이 대출을 통해 집을 사들였는데 ③ 고금리 기조가 이어지며 본격적으로 어려움에 빠졌다는 겁니다. 다행히 최근 들어 정부는 가계대출 억제 방안을 검토 중입니다.

¹⁾ 경착륙: 경기 하강이 롤러코스트를 탄 듯이 갑자기 냉각되는 걸 말합니다. 반대로 ‘연착륙’은 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도하는 걸 뜻합니다.

왜 영끌해야 했을까?

원인은 다양합니다. ▷월급을 많이 주는 양질의 청년 일자리가 줄어든 데다 ▷부동산투자 ‘막차’도 한참 전에 놓쳤고 ▷근로소득만으로는 자산을 축적하기 어렵다 보니 미래를 위한 돌파구로 영끌을 택했다는 겁니다. 한국은행이 내놓은 ‘MZ세대의 현황과 특징’ 보고서에 따르면 2018년 MZ세대(24~39세)는 20년 전 같은 연령대에 비해 소득은 크게 늘지 않은 반면 훨씬 많은 빚을 진 것으로 나타났습니다.

과거거에도 영끌이 있었을까?

물론입니다. “한양에 집을 사자!”고 외친 조선시대 선비 유만주(1755~1788년)가 대표적 예입니다. 그는 부친이 관직에 올라 여유가 생기자 연 30% 사채를 끌어와 2000냥을 주고 명동에 100칸짜리 집을 샀습니다. 하지만 그는 1년 만에 망합니다. 부친이 파직했거든요. 급한 대로 집을 내놓았지만 팔리지 않아 결국 구입가보다 훨씬 싼값에 처분해야 했습니다.

check! 물론 영끌을 했어도 집값이 오르면 문제는 없습니다. 자신의 여건에 맞는 경제적 선택을 한 셈이니까요. 문제는 집값이 오르지 않고 고금리에 빚 상환 부담이 커졌을 땝니다.

올해만 18만여 명 혜택

12억 원 이하 집을 생애 최초로 사면 200만 원까지 취득세¹⁾를 면제해주는 정책. 이를 통해 올해 18만5000여 명이 혜택을 봤다는 소식입니다. 이 정책은 2025년 12월까지 시행합니다. 단, 생애 첫 집을 사고 3개월 내에 또 다른 집을 사면 세금 감면 혜택이 취소되니 주의하세요.

¹⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 취득가격 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 1.01%~2.99%, 9억 원 초과는 3%의 세율을 적용합니다.

월세 받으려면 청약통장 가입 필수?

정부가 2024년 청년월세지원사업¹⁾ 대상에 ‘청약통장 가입자’란 조건을 넣어 논란이 일고 있습니다. 월세도 내기 빠듯한 취약 청년에게 무리하게 집 사기를 강요한다는 겁니다. 정부는 “월세 지원을 통해 종국적으론 아파트 매입을 유도한다는 취지”라고 설명했습니다.

¹⁾ 청년월세지원사업: 만 19~34세 청년에게 월세 20만 원을 최장 1년간 지원하는 정부의 정책사업입니다. 2023년 기준 보증금 5000만 원 이하(월세 60만 원 이하) 주택에 거주하며 중위소득 60% 이하(1인가구 기준 월 124만 원)를 버는 청년이 대상입니다.

내년 입주 물량, 1990년 이후 최저

내년 서울 아파트 입주 물량은 1만5627가구로 1990년 이후 가장 적을 거란 분석이 나왔습니다(출처: 아실). 최근 10년간(2013~2022년) 연평균 입주 물량(3만3595가구)의 절반도 안 되는 수준입니다. 입주 물량 급감으로 내년에도 서울 아파트 전셋값은 강보합세를 유지할 거란 주장입니다.

특례론 중단에 ‘중고가’ 거래 급감

지난 9월 특례보금자리론(특례론)¹⁾ 일반형 판매를 중단하며 서울 중고가(6억∼15억 원) 아파트 거래가 줄어든 것으로 나타났습니다. 판매 당시 31%에 달한 9억~15억 원 초과 주택의 거래 비중이 25.2%까지 떨어졌습니다(출처: 연합뉴스). 특례보금자리론 우대형 판매도 종료하는 2024년 1월 말 이후엔 부동산시장이 더 얼어붙을 거란 전망입니다.

¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 저금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주택담보대출을를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 2023년 12월 현재 특례보금자리론은 우대형(연 소득 1억 원 이하, 집값 6억 원 이하) 상품만 이용이 가능합니다. 2024년 1월 29일까지 신청이 가능합니다.

역전세 돌려준 보증금 평균 7000만 원

2023년 4분기 서울 아파트 역전세¹⁾ 여파로 임대인이 임차인에게 돌려준 보증금이 7000만 원을 넘어선 것으로 나타났습니다(출처: 부동산R114). 최근 서울 아파트 전셋값은 연일 오르고 있지만, 2년 전인 2021년 4분기 전셋값이 크게 올라 고점을 기록한 영향입니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

#3 ‘전세 선호’의 이유를 알면 투자가 쉬워진다

저는 대부분 부동산을 2019~2022년 사이에 샀습니다. 다들 늦었다고 한 시기에 ‘영끌’을 기반으로 갭투자를 했죠. 그럼에도 저는 ‘확신’이 있었습니다. ‘내 집’에 대한 사람들의 열망이 큰 만큼 역설적으로 전세 수요도 유지될 거로 봤거든요. 왜 그렇게 생각했느냐고요? 제 나름대로 다섯 가지로 그 이유를 분석했습니다.

첫째, 가진 돈보다 좋은 환경을 누리고 싶어서. 즉 가진 돈이나 대출 가능한 돈으로는 좋은 아파트를 살 수 없으니 전세로라도 좋은 집, 좋은 아파트에서 살려는 겁니다. 저는 이게 전세제도를 유지하는 큰 힘의 축이라고 봅니다.

둘째, 로또 청약에 도전하고 싶어서. 청약제도는 무주택자에게 늘 유리합니다. 그래서 무주택 기간이 길면 구축 아파트를 사기보단 청약가점을 유지하며 로또 청약을 노리는 경우가 많죠. 그래서 청약에 당첨되기까지 전세로 지내는 겁니다.

셋째, 집값이 폭락할 거로 봐서. 만약 ‘꼭지’에서 물리면 대출이자로 나가는 돈보다 집값이 더 많이 떨어져 손해를 볼 수 있다는 생각에 ‘차라리 전세로 살자’라고 생각하는 거로 봅니다.

넷째, 빚이 무서워서. 빚을 무서워하는 성격이 내 집 마련의 걸림돌이 되는 경우가 생각보다 많습니다. 적게는 몇천만 원, 많게는 억 소리 나는 빚을 지려니 마음이 무거워지는 거죠.

다섯째, 피치 못할 사정으로 해당 지역에 살아야 하는데, 집을 살 돈은 없어서. 지방에서 상경한 이가 회사 인근에 살아야 하는데, 부동산 가격이 너무 높은 경우 등이 대표적이겠죠.

물론 전세 수요가 유지된다고 해서 그들이 내가 투자한 물건에 반드시 살아야 할 이유는 없습니다. 그래서 ‘경쟁력’이 필요하죠. 즉 투자한 아파트의 전셋값을 시세보다 높게 맞춰야 하는 겁니다. 전세금을 얼마나 받느냐에 따라 ‘실투자금’이 달라지니까요. 실투자금이 적어야 향후 집값 변동기에 수익률을 높이거나 리스크를 줄일 수 있고요. 한데 저는 전세금을 올려 받을 자신이 있었어요. 남들보다 ‘조금만’ 더 노력하면 되거든요. 이 얘긴 다음 시간에 이어서 할게요.