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언제까지 월세가 전세보다 쌀까?


[1] 월세 거래가 처음으로 120만 건을 넘어섰습니다.

[2] 전세대출 금리가 높아진 영향입니다.

[3] 내년 상반기까진 월세화가 이어질 전망입니다.


언제까지 월세가 전세보다 쌀까?

월세화 속도가 어느 때보다 빠릅니다. 집값과 전셋값은 떨어지는 상황에서도 월셋값은 오르는 데다, 거래량마저 늘며 시장의 대세로 자리 잡고 있습니다. 다만 이런 추세가 쭉 이어질 거라고 보는 이는 많지 않습니다. 오늘 부딩은 ‘월세 시대: 언제까지 월세가 전세보다 쌀까?’에 대해 다룹니다.

월세 거래 120만 건 돌파

올 들어 11월까지 전국 임대차시장에서 월세를 조금이라도 낀 거래가 128만3096건을 기록했습니다. 2021년 한 해 월세 거래량 97만7039건을 가볍게 뛰어넘는 수준입니다. 월세 거래가 120만 건을 넘어선 건 처음입니다. 이대로라면 올해 월세 거래가 140만 건을 넘어설 거란 전망도 나옵니다. 지금의 월세 거래 급증 현상은 금리인상과 관련이 있습니다. 높아진 전세대출 금리에 비해 월세 수준이 낮기 때문입니다.

  • check! 월세 거래 증가세는 매매·전세 거래량과 비교할 때 두드러집니다. 국토교통부 통계를 보면 10월 전국 주택 매매거래는 3만2173건으로 작년보다 57%가량 줄었습니다. 전세 거래량도 9만8463건으로 전년 대비 6.3% 줄었고요. 반면 월세 거래는 10만5940건으로 작년보다 약 24% 늘었습니다.

전세대출 금리 얼마나 올랐길래?

11월 29일 기준 5대 시중은행의 전세대출 금리는 연 5.34~7.37%를 기록했습니다. 반면 KB부동산이 집계한 10월 서울 아파트 전월세전환율¹⁾은 평균 3.28%입니다. 일례로 보증금 2억 원을 연 6% 이율로 빌려 전세로 사는 경우 한 달 이자는 100만 원(만기일시상환 시)에 달합니다. 하지만 전월세전환율을 적용한 월세는 54만 원에 그칩니다.

  • check! 2021년만 해도 시중은행 전세대출 금리는 연 2% 초반에서 3% 중후반 수준이었지만, 이후 급격히 올랐습니다. 금리가 치솟으며 신규 전세대출 수요는 줄어들었습니다. 가령 지난 10월 말 5대 시중은행의 전세대출 잔액은 134조625억 원으로 전월보다 1351억 원이 줄었습니다.

¹⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 즉 전세를 월세로 돌릴 때 임차인이 보증금 대신 내야 할 '월세 수준'을 보여줍니다. 쉽게 말해 전월세전환율이 은행 대출금리보다 높으면 월세가 비싸지지만, 낮으면 월세가 저렴해진다고 볼 수 있습니다.

30대 평균 월세 52만 원

월세 수요가 늘자 월셋값도 쭉쭉 오르고 있습니다. 특히 20·30대의 월세 부담은 매년 최고치를 갈아치우고 있습니다. 한국부동산원의 ‘연령별 월세액 평균 금액 현황’을 보면, 20대 이하 월세 지출액은 ▲2020년 12월 40만 원 ▲2021년 12월 43만 원 ▲2022년 9월 44만 원으로 올랐습니다. 30대 월세 지출액도 같은 기간 ▲46만 원 ▲51만 원 ▲52만 원으로 꾸준히 올랐고요.

  • check! 월세 지출액이 갈수록 늘어나는 덴 임대인들의 영향도 한몫했습니다. 올 들어 집값이 급락하며 시세차익을 얻는 게 힘들어진 임대인들이 매매보다는 세를 통해 임대수익을 추구하게 됐다는 설명입니다.

언제까지 월세가 전세보다 쌀까?

한국은행이 금리인상 기조를 바꿀 때까지라는 전망이 우세합니다. 시장에선 그 시점을 2023년 상반기로 내다봅니다. 즉 내년부터는 차츰차츰 월세보다 전세가 임차인에게 유리한 국면이 오고, 전세 계약 역시 다시 활발해질 거란 평입니다. 더욱이 11월 28일 기준 한국부동산원의 전세 통계를 보면 전국(-0.69%), 수도권(-0.95%) 서울(-0.89%) 모두 역대 최대 하락 행진입니다. 전세 물건 증감률도 높습니다.

  • check! 정부도 청년들의 주거 부담을 줄여주는 정책을 내놓고 있습니다. 일례로 만 34세 이하, 연 소득 7000만 원 이하 무주택 청년이라면 2023년부터 업그레이드하는 청년전세특례보증¹⁾을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 기존 1억 원 한도로 운영해온 이 상품의 한도(전세보증금의 90% 이내)가 내년부터 2억 원으로 확대합니다.

¹⁾ 청년전세특례보증: 전세보증금이 부족한 청년층에 한해 2%대 저리로 보증해주는 상품을 말합니다. 한국주택금융공사가 취급합니다.


35층 룰 폐지

서울시가 아파트 높이 35층 룰¹⁾ 폐지를 확정했습니다. 이로써 서울에도 60층이 넘는 초고층 아파트가 들어설 수 있게 됩니다. 서울시는 앞으로 재건축 지역의 여건에 맞게 적정한 높이를 허용해 다채로운 스카이라인을 유도하겠다는 계획입니다. 다만 한강과 접한 아파트의 높이를 15층으로 제한하는 규정은 유지합니다. 한강에 접한 쪽보다 뒤쪽 동이 자연스레 높아질 수 있게 하겠다는 겁니다.

¹⁾ 35층 룰: 고 박원순 전 서울시장이 2014년 ‘2030서울플랜’에 담은 층수 규제입니다. 주거지역 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한한 것이 핵심.


내년엔 3~4% 떨어져요

2023년 수도권 아파트 매매가격과 전셋값이 지금보다 3~4% 더 떨어질 거란 전망이 민간 연구 기관 대한건설정책연구원에서 나왔습니다. 정부의 규제완화에도 불구하고 높은 집값, 금리인상, 대출 상환 부담 등 악재가 쌓여 수요가 쪼그라든다는 겁니다. 이들은 특히 2024년 전후로 시장 ‘저점’을 확인할 수 있으나 집값이 곧장 오르진 않고 ‘L’자형으로 장기 침체가 나타날 것으로 내다봤습니다.

노원구에서 투매?

지난해에 20·30대의 매수세가 강했던 서울 노원·도봉·강북구 지역에서 투매¹⁾가 일어나고 있다는 주장이 나옵니다. 급급매물만 거래돼 가격이 가파르게 떨어지고 있다는 겁니다. 한국부동산원에 따르면 11월 넷째 주(28일) 기준 노원구 아파트값은 0.95% 떨어져 전주(-0.88%)보다 낙폭을 키웠습니다. 참고로 올 들어 12월 1일까지 누적 집계로 노원구 아파트값은 8.05% 떨어졌습니다. 서울에서 가장 낙폭이 큰 지역입니다.

¹⁾ 투매: 손해를 무릅쓰고 매입한 가격보다 싼 가격에 팔아버리는 걸 말합니다.

전국에서 3만 가구 분양

이달 전국에서 3만 가구가 넘는 물량이 쏟아집니다. 예전 같으면 공급 부족에 시달리던 분양시장에 단비가 됐겠지만 최근엔 분위기가 반전해 미분양¹⁾ 우려도 나옵니다. 그건 그렇고 왜 연말에 이렇게 분양이 몰리냐고요? 내년에 시장이 더 나빠질 거란 전망 때문입니다. 즉 예년과 같은 분양 흥행은 기대하기 어렵다는 평가가 지배적이라 일부 미분양을 감수하더라도 밀어내기 분양을 한다는 평입니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.


금리를 내려도 집값은↓

중국이 집값 띄우기에 나섰습니다. 집값을 잡기 위해 펼친 대출 규제로 건설사의 연쇄 부도 가능성이 커져섭니다. 중국 은행들은 이미 총 1조2750억 위안(약 236조 원)에 달하는 자금을 건설사 등에 지원하기로 했습니다. 중국 금융 당국도 작년 12월부터 금리를 계속 내리고 있고요. 부동산시장 침체가 중국 경기 전반에 악영향을 미치는 데 따른 조치입니다. 참고로 중국 국내총생산에서 부동산이 차지하는 비중은 25%에 달합니다,






토지보상금 개인 소유 땅이 공익사업(도로 건설, 택지개발 등)을 목적으로 수용될 때 그 대가로 받는 현금이나 채권 등을 말합니다. 이 돈이 얼마나 되느냐고요? 전국적으로 1년에 약 10조 원에 이릅니다. ‘돈벼락’ 맞은 시골 땅부자 얘기, 다들 한 번은 들어보셨죠?



대토보상권 공익사업 때문에 수용되는 땅 소유자가 현금이 아닌 ‘땅’으로 보상받을 수 있는 권리를 말합니다. 돈으로 받지 않는 이유요? 토지가 수용된 원주민의 지역 내 재정착을 돕기 위해서입니다. 또 막대한 토지보상금이 부동산시장으로 들어가는 걸 막고자 하는 이유도 있습니다.


산과 지붕, 꽃

제주에서 언제나 즐거운 관광객 놀이.

사진 제공. @lullu_film



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