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양날의 검


[1] 차기 정부가 ‘재초환’을 재검토합니다.

[2] 재건축 허들이 더 낮아질 수 있습니다.

[3] 단, 집값은 더 오를 수 있습니다.


양날의 검

재건축초과이익환수제, 이른바 ‘재초환’이 다시 소환됐습니다. 차기 정부는 이를 손봐 재건축사업 허들을 낮춘다는 계획입니다. 재건축 규제완화정책은 도심 주택공급을 늘릴 수 있습니다. 하지만 투기 수요를 자극할 수도 있습니다. 오늘 부딩은 ‘재초환 재검토: 양날의 검’에 대해 다룹니다.

재초환이 뭐였더라?

재건축¹⁾ 후 시세차익 일부를 별도의 산정 방식²⁾을 통해 국가가 환수해가는 제도입니다. 노무현 정부 때 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 현 정부 들어 부활했죠. 핵심은 재건축 조합원³⁾이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 단, 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새집을 받았을 뿐인데 ‘미실현이익(매도 이익)’ 일부를 가져가는 게 말이 되느냐는 거였죠.

¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

²⁾ 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3000만 원을 넘으면 그 초과 이익의 최대 50%까지 부담금으로 환수합니다. 국토교통부는 2018년 1월 자체 시뮬레이션 결과를 토대로 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축부담금이 조합원 1인당 평균 4억4000만 원이 나올 것으로 예상했습니다.

³⁾ 재건축이나 재개발사업에서 사업지 내 지분을 가진 사람을 말합니다.

이걸 손보려는 이유는?

재건축사업을 원활히 하기 위해섭니다. 도심에 주택공급을 늘리려면 재건축사업이 필수인데, 재건축부담금이 높아 사업이 늘어졌단 얘기죠. 잠깐, 현 정부는 재건축사업이 공급 특효약인 걸 몰랐느냐고요? 알았습니다. 그럼에도 규제한 이유는 불난 집에 기름 붓는 격이었기 때문입니다. 재건축아파트값은 안전진단¹⁾을 추진한다는 소식에 뛰고, 조합이 설립되면 뛰고, 그렇게 계단식으로 가격이 뛰기 때문입니다.

¹⁾ 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.

어떻게 손보는데?

가구당 수억 원에 이르는 부담이 예고된 재건축부담금을 깎아주는 방안이 수면 위로 올랐습니다. 부담금 부과 방식을 원점에서 재검토한단 얘기도 나오고요. 참고로 이제껏 재건축부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 달합니다. 서울 서초구에서 1호 재건축부담금 부과 단지도 나왔고요(부담금은 미확정). 단, 문제가 있습니다. 재초환 손질은 법을 고쳐야 해서 더불어민주당의 동의가 필수라는 점.


집값 또 뛰는 거 아냐?

재건축 수요가 많은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값은 3월 마지막 주를 기점으로 이미 상승세로 돌아섰습니다. 윤석열 대통령 당선인의 재건축 활성화 공약을 일부 지역은 대체로 반기는 분위기. 하지만 우려의 목소리도 나옵니다. 안전진단 규제완화와 함께 정부가 서둘러 재초환 개편까지 추진하면 전국의 재건축아파트값이 들썩일 거라고요.

양날의 검

시장에선 차기 정부의 재건축 규제완화책을 ‘양날의 검’으로 표현합니다. ‘집값 심판론’을 내세워 당선됐지만 규제완화를 밀어붙일수록 집값이 오르는 기현상이 벌어질 거라는 말입니다. 이에 규제완화와 집값 안정화 방안이 함께 나와야 한다는 목소리도 큽니다. 더욱이 재건축 규제를 풀어도 실제 입주는 다음 정부에서나 가능하다는 지적도 나오고요. 즉 공급은 다음 정부에, 집값은 현 정부에서 뛰는 아이러니를 해결해야 한다는 얘깁니다.



7만 명, 굿바이 서울!

서울시가 시민 인식과 사회상 변화를 조사한 ‘2021년 서울서베이’를 공개했습니다. 이를 보면 지난해에 서울을 떠난 20·30대는 7만 명이 넘었습니다. 서울을 떠난 시민의 절반이 20·30대인 셈. 특히 30대는 치솟은 집값에 내 집 마련을 위해 서울 밖으로 떠난 케이스가 가장 많았습니다. 아울러 20·30대의 주택 점유 형태는 부모님 집을 포함한 자기 집이 35.8%, 보증금 있는 월세가 32.3%, 전세가 29.4% 순이었고요. 이번 조사는 서울에 사는 2만 가구와 시민 5000명, 외국인 2500명을 대상으로 진행했습니다.

송파구 땅 절반에 문화재

서울 송파구의 땅 절반이 매장문화재유존지역¹⁾이라는 조사 결과가 나왔습니다. 송파구의 땅 절반에 문화재가 묻혀 있다는 얘깁니다. 이는 최근 서울시의 ‘문화유적 지표조사 및 보존 방안’ 보고서를 통해 알려졌습니다. 이에 앞으로 송파구의 재개발·재건축사업에 차질이 생길 우려도 커졌습니다. 참고로 송파구 풍납동 일대는 과거 백제 유물이 대거 발굴돼 지금도 문화재보호구역²⁾으로 묶여 있습니다.

¹⁾ 땅속에 문화재가 있다고 인정되는 지역을 말합니다. 고로 이곳에 집을 지으려면 무조건 시굴 조사를 진행해야 합니다. 이후 추가 조사가 필요하다는 결론이 나면 과거 문화를 확인할 수 있는 유물이 묻힌 지층까지 덮인 흙을 제거해 조사하는 과정을 거쳐야 하고요.

²⁾ 국가지정문화재를 보호하기 위해 특별히 지정한 구역입니다. 현행법상 문화재의 경계에서 반경 500m 안에 높이 20m 이상 건물을 지으려면 문화재청의 사전 심의를 받아야 합니다.


강남↓ 강북↑

대통령직 인수위원회가 다주택자에 대한 양도세¹⁾ 중과를 한시적으로 면제해주겠다고 하자 흥미로운 일이 일어났습니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 매물이 줄고 중저가 주택이 많은 지역에선 매물이 늘어난 겁니다. 이를테면 지난 4월 5일 기준 강남구는 인수위가 양도세 완화를 공식화한 3월 31일(4147건)보다 매물이 3.25% 줄었고, 노원구는 같은 기간 매물이 2.7% 늘었습니다. 시장에선 이를 똘똘한 한 채²⁾ 선호 현상 때문이라고 평했습니다.

¹⁾ 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다. 현시점 1세대 1주택자는 실거래 양도 가격이 12억 원 이하면 비과세(세금 X) 혜택을 받습니다.

²⁾ 다주택자가 정부의 규제를 피해 다른 주택은 팔고 유일하게 남겨둔 단 한 채의 아파트를 말합니다. 투자 가치가 높은 고가 아파트인 경우가 대부분입니다.


국토부 다니면 집 못 사요

4월 1일부터 국토교통부 29개 부서에서 일하는 공무원과 그들의 배우자, 직계존비속(부모·조부모·자녀) 등은 신규 주택 취득이 제한됩니다. 특히 주택정책과 소속 공무원은 규제지역¹⁾ 등에서 신규 주택을 아예 살 수 없습니다. 사실상 서울을 포함한 수도권에선 새로 집을 살 수 없게 되는 겁니다. 이는 제2의 LH 사태를 방지한다는 차원입니다. 물론 반발도 심합니다. 개인의 자유를 침해할 수 있다는 지적입니다.

¹⁾ 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역으로 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. ‘투기과열지구’와 ‘조정대상지역’ 등으로 지정하며, 지정 시 청약이나 대출 등에 대한 규제가 강해집니다.


단독주택 왜 인기?

전국 단독주택¹⁾ 매매가격지수가 91개월째 상승세입니다. 한국부동산원 통계에 따르면 2014년 7월부터 2022년 2월까지 한 번도 쉬지 않고 조금씩이나마 가격이 계속 올랐습니다. 최근 아파트값 상승세가 주춤한 것과는 대조적입니다. 요 근래 단독주택의 인기는 코로나19 확산으로 주거 공간의 쾌적성을 중요시하고 아파트 층간소음이 사회문제로 불거진 것과 관련이 깊습니다.

¹⁾ 흔히 알려진 일반 단독주택뿐만 아니라 다가구 단독주택, 영업 겸용 단독주택(상가주택)을 포함합니다. 즉 1인이 건물 전체를 소유해 전월세만 주는 집도 단독주택인 셈.





스위스 레만 호수 인근의 작은 집(위) Photo by Mxbchr(CC BY-SA 3.0)

활짝 핀 수국과 작은 집의 현관(아래)



4# 작은 집

르코르뷔지에가 쓴 <작은 집(Une Petite Maison)>엔 제목 그대로 ‘작은 집’이 등장한다. 그가 부모님을 위해 설계한 집이다. 그는 주머니에 도면을 넣고 다니며 이 집을 지을 완벽한 땅을 찾아 헤맸다. 집을 짓기 위한 두 가지 전제 조건도 있었다. 남향일 것. 그리고 각 기능을 위한 최소한의 면적을 적용할 것.

그리하여 작은 집은 1924년 스위스 레만 호스 근처 대지에 60㎡(약 18평) 정도 되는 크기로 자리 잡았다. 밀라노와 파리, 암스테르담 등의 도시를 잇는 급행열차가 다니는 역이 도보 거리에 있는, 그가 찾던 완벽한 위치였다.

집의 심플한 외관과 고민한 흔적이 역력한 내부 구조(동선 스케치까지), 그리고 그 작은 공간에 빼곡히 적용한 각종 지표(집의 높이, 태양의 방향, 창문 크기와 위치 등에 관련된)는 ‘집은 어떠해야 하는지’에 대한 근본적 질문을 되새기게 한다.

르코르뷔지에가 호숫가에 이 집을 지을 때 사람들은 말했다. 물가에 집을 지으면 류머티즘에 걸린다고, 호수에 빛이 반사되어 눈부심을 견딜 수 없을 거라고. 이에 르코르뷔지에는 “‘사람들’은 제대로 관찰하지도 않고, 심사숙고하지도 않는다”고 말했다. 그리고 기어이 자신이 원하는 대로 집을 짓고 활짝 핀 수국 뒤에 현관문을 두었다. 이는 ‘작은 집’에서 내가 가장 좋아하는 부분이다.






프리미엄 부동산을 팔 때 붙이는 ‘웃돈’을 말합니다. 줄여서 ‘피(p)’라고도 하죠. 잘 알려지지 않았지만 새 아파트 분양 시 조합과 시공사는 당첨자에게 어느 정도 프리미엄이 발생하도록 분양가를 책정하기도 한대요. 뭐, 최근엔 전매제한 때문에 무용지물이 되었지만요.

마이너스 프리미엄 아파트 시세가 입주 후 분양가 밑으로 떨어져 집주인이 손해를 보는 경우, 프리미엄이 없어졌다고 해서 마이너스 프리미엄(마피)이라고 합니다. 쉽게 말해 지난 몇 년 인기였던 ‘로또 아파트’의 반대말이라고 할 수 있죠.




노란

노랗게 낡아가는 열매, 노랗게 익어가는 대문.

사진 제공. @_puke_on_you_




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