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약한 고리는 어디?


[1] 빌린 돈을 못 갚는 건설사가 늘고 있습니다.

[2] 미분양 증가가 원인입니다.

[3] 제2금융권 위험노출액은 115조 원에 달합니다.


약한 고리는 어디?

프로젝트파이낸싱 우려가 고갤 들었습니다. 미분양 물량이 쌓이며 빌린 돈을 못 갚는 건설사가 늘었다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘PF 부실 115조 원: 약한 고리는 어디?’에 대해 다룹니다.


프로젝트파이낸싱(PF)이 뭐였더라?

금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 담보를 잡고 돈을 빌려주는 개인 대출과는 다릅니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 국내에선 이게 없으면 건설사업을 하기 힘듭니다. 수백억에서 수천억 원에 이르는 사업비를 끌어올 수 있는 방법이 많지 않아섭니다.

  • check! PF 금리는 높습니다. 올 2월 기준 제1금융권¹⁾ 8~9%, 제2금융권²⁾ 11% 수준입니다. 작년 초 5%대였으니 1년 만에 2배쯤 오른 겁니다. 기준금리가 오르고 분양시장이 나빠진 탓입니다.

¹⁾ 제1금융권: KB국민·신한·우리은행 같은 시중은행을 가리킵니다. 제2금융권에 비해 대출금리가 낮고, 그만큼 예금금리도 낮습니다.

²⁾ 제2금융권: 증권사, 보험사, 카드사, 저축은행을 비롯해 보통 지역 단위로 설립해 영업하는 농협, 수협, 신협, MG새마을금고 등을 말합니다.


약한 고리는 어디?

제2금융권이 부동산 PF의 ‘약한 고리’로 부각됩니다. ① 수년간 PF 규모를 키웠는데 ② 미분양 문제로 대출 회수가 어려워지며 ③ PF 위험노출액¹⁾이 115조 원에 달한다는 분석입니다. “건설업계가 이 돈을 갚을 가능성도 점점 떨어지고 있다”는 게 최근 한국은행의 설명. 현재 미분양 물량이 많은 지방부터 PF 부실 징후가 나타나고 있습니다.

  • check! 올 들어 3월 22일까지 폐업한 건설업체는 840여 개입니다. 그중 지방 업체가 510개로 전체의 60%를 차지했습니다. 올 1월 기준 전국 미분양 7만5000여 가구 중 약 85%(6만3000여 가구)도 지방에 몰려 있습니다.

¹⁾ 위험노출액(exposure): 보수적으로 잡았을 때 손실이 날 수 있는 최대 금액을 말합니다.



못 받은 돈 5조 원

부동산 PF ‘큰손’ MG새마을금고도 주목받습니다. 올 1월 이곳의 PF 연체율은 9%, 연체액은 5조 원을 넘어섰습니다. 연체액이 많은 이유요? 집값이 떨어지기 시작한 작년까지 PF를 적극적으로 취급해섭니다. 특히 쉽게 돈을 벌 수 있다며 지방 금고들이 PF에 ‘올인’한 영향이 큽니다. 최근 뒤늦게 지방 금고의 대출 규제에 나섰지만, 이미 불어난 PF 부실 여파가 펑 터질 수 있다는 평입니다.

  • check! MG새마을금고의 PF 연체율은 더 오를 가능성이 높다는 분석입니다. 공사를 멈춘 상당수 사업장이 PF 만기를 연장해 연체에 포함되지 않았기 때문입니다. 공사를 멈춘 이유요? ① 분양시장 침체에 ② 공사비는 올랐는데 ③ 금리는 치솟아 사업성이 낮아졌기 때문입니다.


어게인 저축은행 사태?

2011년 저축은행 사태¹⁾의 원인도 부동산 PF였습니다. 이에 PF 관리를 지금이라도 강화해야 한다는 주장이 나옵니다. 금융위기는 늘 약한 고리에서 비롯했다는 겁니다. 그런가 하면 최근 원희룡 국토교통부 장관은 “미분양을 10만 가구까진 예측 또는 각오하고 있다”고 했습니다. 그는 미분양 물량 상당수는 대기업 보유분으로 현 상황이 경제위기로 번질 가능성은 낮다고 평가했습니다. 금융권의 PF 부실 우려와 온도차가 있습니다.

  • check! 시중은행은 다행히 PF 부실 우려에서 비교적 자유롭습니다. 과거 저축은행 사태를 교훈 삼아 부동산 관련 대출에 소극적으로 임했기 때문입니다.

¹⁾ 저축은행 사태: 2011년 부동산 등 리스크가 큰 사업에 심사도 제대로 하지 않고 PF를 내준 결과 부산저축은행을 비롯한 국내 저축은행이 대거 폐업한 사태를 말합니다. 피해자만 10만여 명, 31개 저축은행의 구조조정에 공적자금만 27조 원이 투입됐습니다.

2026년 경기북부특별자치도 출범? 경기도가 2026년 7월 ‘경기북부특별자치도’를 출범시키겠다는 계획을 내놨습니다. 가평·고양·구리·김포·남양주·동두천·양주·연천·의정부·파주·포천 11개 시군을 하나로 묶겠다는 겁니다. 이유요? 1인당 지역내총생산(GRDP)이 2492만 원으로 전국 평균(3751만 원)보다 낮은 경기 북부 시군의 경제적 지원을 위해섭니다. 참고로 경기도의 분도 계획은 과거에도 수차례 나왔습니다. SH 장기전세 2117가구 모집 SH가 서울 19개 지구에서 장기전세주택¹⁾ 2117가구의 입주자를 모집합니다. 면적별 평균 보증금은 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 4억2571만 원, 60㎡ 초과~85㎡(약 33평) 이하 4억6423만 원, 85㎡ 초과 6억5100만 원입니다. 모집 공고일(3월 24일) 기준 서울시에 사는 무주택 세대 구성원은 지원할 수 있지만, 신청 면적별로 소득 등 기준을 충족해야 합니다. 자세한 내용은 SH 홈페이지(www.i-sh.co.k)나 SH 콜센터(1600-3456)에 문의하세요. ¹⁾ 장기전세주택: 주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 공공임대주택을 말합니다. 서울 6주 연속 낙폭 축소 서울 아파트값이 하락 폭을 줄이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 3월 20일 기준 서울 아파트값 변동률은 지난주(-0.16%)보다 0.01%p 오른 -0.15%입니다. 최근 6주 연속 낙폭을 줄인 겁니다. 특히 서초구와 강동구 아파트값은 ‘보합(가격이 ‘0’에 수렴)’으로 돌아서기도 했습니다. 인기 단지 위주로 급매물이 팔리며 호가와 실거래가가 올라간 영향이라는 평입니다. 분양권 전매제한 10년→3년 앞으로 규제지역인 서울 강남 3구와 용산구에서 아파트를 분양받더라도 3년 후엔 팔 수 있게 됩니다. 수도권 전매제한기간¹⁾은 최대 3년(기존 10년)으로 줄고, 비수도권 전매제한기간은 최대 1년(기존 4년)으로 짧아지기 때문입니다. 전매제한기간 완화는 1·3 부동산 대책에 나온 내용입니다. 이에 곧 분양권²⁾ 거래가 늘어날 거란 전망이 나옵니다. 전매제한기간은 ‘당첨자 발표 이후’ 카운트합니다. ¹⁾ 전매제한기한: 분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는 규제 기간을 말합니다. ²⁾ 분양권: 새 아파트 등 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 아파트 입주 전 이 권리를 되파는 행위는 ‘분양권전매’라고 합니다. 분양권은 기존 아파트를 사는 것과 달리 한꺼번에 값을 치르지 않고 계약금과 중도금만 내면 돼 당장의 자금 마련 부담은 덜한 편입니다. 신한은행 금리 0.4%p 인하 신한은행이 모든 가계대출¹⁾ 상품의 금리를 내립니다. 주택담보대출은 0.4%p, 전세대출은 0.3%p, 신용대출은 0.4%p 내린다는 계획입니다. 이 조치로 개인 대출자가 아낄 수 있는 이자비용은 연간 총 1000억 원에 달한다고. 신한은행은 3월 말부터 순차적으로 이를 실행에 옮길 계획입니다. ‘이자 장사’로 뭇매를 맞고 있는 은행들이 대출금리를 더 내릴지에 관심이 모입니다. ¹⁾ 가계대출: 가정에서 집을 사는 등 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.










용적률 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다. 참고로 1기 신도시 평균 용적률은 200% 안팎입니다.



건폐율 위에서 내려다봤을 때 건물이 차지한 면적으로 이해하면 쉽습니다. 위에서 내려다보니 땅 100평 중 50평에 건물이 들어섰다면 건폐율은 50%. 가령 100평 땅의 건폐율이 60%라면 그 땅에 60평까지 건물을 지을 수 있단 얘깁니다. 이는 땅 면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축밀도를 나타내는 지표입니다.


해질녘

세상은 한 송이 꽃의 속살.

사진 제공. @youngsunnn41



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