안전 투자 = 분양가 상승?

서울 아파트

매매지수: 104.0 (▲0.12)

전세지수: 101.3 (▲0.07)

수도권 아파트

매매지수: 101.3 (▲0.04)

전세지수: 100.6 (▲0.04)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.01)

전세지수: 99.9 (▲0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 15일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 중대재해법 4년 차에도 사고가 잦자

► 정부가 더 센 과징금 카드를 내놨습니다.

► 안전비는 결국 집값에 반영될 수 있습니다.

안전 투자 = 분양가 상승?

중대재해처벌법 시행 4년 차에도 사망사고가 줄을 잇자, 정부가 결국 더 센 규제 망치를 꺼냈습니다.

3명 사망 시, 영업이익의 5% 과징금! 

산업재해로 사람이 죽으면 사업주를 형사처벌하는 중대재해처벌법. 정부가 여기에 돈 망치까지 더했습니다. 건설업계는 “벌만 세게 해선 못 막는다”며 반발했고, 시장은 “결국 안전 비용은 분양가로 간다”며 걱정했습니다. 

▸ 중대재해처벌법 강화, 뭐가 달라짐?

•과징금 강화: 3명 이상 사망 시 최대 이익 5%

→ 연 5000억~2조 원 이익 땐 250억~1000억 원

•사고 반복 땐 퇴출: 영업정지부터 등록말소 가능

•외국인 못 뽑음: 사망사고 시 최대 3년

돈 망치, 결국 소비자 몫?

정부는 “안전 자체가 브랜드가 된다”며 아파트 분양가 상승을 부인했지만, 시장은 “돈 들어갈 구멍은 정해져 있다”고 잘라 말합니다.

▸ 앞으로 걱정되는 변화?

•안전비 부담: 규모에 따라 수십억~수백억 원 ↑

•공사 지연: 관리 강화로 기간 늘어날 가능성

•인력비 상승: 외국인 20% 차지, 막히면 인건비↑

•분양가 반영: 신규 착공 단지부터 적용 예상

다른 나라는 어떻게 풀까? 

빨리 짓자니 위험하고, 안전을 챙기자니 늦어지는 딜레마는 우리만의 문제가 아닙니다. 다른 나라도 나름대로 풀고 있거든요. 중요한 건 어떻게 균형을 잡느냐.

▸ 해외의 접근 방식

•영국: 회사 중심 벌금, 사업주 개인 처벌은 별도

•프랑스: 처벌보다 사전 예방에 집중

•일본: 사업주·현장 책임자 등 다층 처벌 구조

•한국: 형사+경제 제재 동시 적용

생애 첫 매수 43.2%, 역대 최대

올 들어 8월까지 전국에서 아파트 같은 집합건물을 산 10명 중 4명은 생애 첫 집이었습니다(출처: 법원등기정보광장). 역대 최고치입니다. 1주택자 이상은 대출 규제가 심했지만, 무주택자는 정책대출¹⁾ 덕에 숨통이 트였다는 풀이입니다. 서울도 38%. 11년 만에 최고치입니다.

¹⁾ 정책대출: 집을 사거나 전세보증금을 마련하기 어려운 서민·청년·신혼부부·무주택자를 위한 정부 지원 대출입니다. 시중 대출보다 금리가 낮아 조건만 맞으면 유리합니다.

임대는 한강 뷰, 주인은 뒷동?

서울 이촌동 등 한강 변 재건축아파트에서 임대·분양을 한 단지에 섞는 소셜믹스 갈등이 이어집니다. 임대주택이 한강 뷰를 누리고 조합원은 비조망권으로 밀릴 수 있어섭니다. 서울시는 2022년부터 이 방안을 밀고 있습니다. 차별을 없애자는 명분이지만, 현장에선 “재산권 뺏기”라는 불만의 목소리도 큽니다.

황혼이혼 늘어, 1인가구 증가

지난해, 서울에 사는 10가구 중 4가구는 1인가구였습니다(출처: 서울시). 더는 청년만의 얘기도 아닙니다. 60대 황혼이혼이 폭증하면서 1인가구가 모든 세대로 번졌거든요. 실제 최근 5년 새 황혼이혼은 3%에서 25%까지 치솟았습니다. 혼자 사는 게 서울의 새 표준이 된 이유입니다.

청년안심주택 올스톱

서울시 청년안심주택¹⁾ 5만 가구 사업이 멈췄습니다. 올해 인허가 ‘0’건, 빈집도 1800가구나 됩니다. HUG가 집값 평가 기준을 까다롭게 바꾼 탓에 감정가가 20% 떨어져 보증보험을 못 받게 됐거든요. 파산 위기에 몰린 사업자들이 건물을 헐값에 내놔 금융사들이 매입까지 검토하는 상황입니다.

¹⁾ 청년안심주택: 서울시가 19~39세 청년, 신혼부부에게 빌려주는 임대주택입니다. 유형은 두 가지로, 공공임대(시세 30~70%)는 SH가 공급하고, 민간임대(시세 75~85%)는 민간사업자가 공급합니다.

리모델링도 1+1 분양?

정부가 대형 평형을 쪼개 두 가구로 분양하는 ‘1+1 분양’을 아파트 리모델링에도 적용합니다(출처: 국토교통부). 가구수를 최대 20% 늘리고 분담금도 줄일 수 있다는 계산입니다. 하지만 구조안전성 심사와 조합원 동의가 발목을 잡습니다. 심사 책임도 무거워 실제 적용은 쉽지 않아 보입니다.

Q  서울 집값 격차, 어떻게 메워야 할까요?

•가족구성원: 40대 중반 부부, 13세 자녀(3인가구) 

•현재 거주지: 경기도 화성시 동탄1신도시 아파트(자가) 

•주택 소유 여부: 유주택 

•자산/부채: 11억 원(현금 10억 원 + 주식 1억 원) / 대출 없음 

•월수입: 약 1000만 원(부부 합산) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 350만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 광진구, 강동구 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연 

•고민 내용:

-동탄1신도시에서 초등학교 6학년 아이와 사는 부부입니다. 동탄1신도시 집값은 별로 오르지 않았는데, 최근 몇 년간 서울 집값만 크게 올라 상대적 박탈감을 느끼고 있습니다. 

-남편과 저는 둘 다 수원에서 근무해 서울에 집을 살 생각도 하지 않았지만, 서울 사는 친구들과 격차가 더 벌어지는 것 같아 보유 현금 11억 원으로 갭투자를 해 2주택자가 될까 고민하고 있습니다. 

질문 1. 

지금 11억 원으로 갭투자한다면 강동구 상일동 신축 고덕아르테온과 광진구 광장동 구축 광장현대5단지 중 어디가 나을까요? 동탄1신도시에 계속 거주하다, 6년 후 아이가 대학 갈 때쯤 서울로 이사하고 싶습니다.

질문 2. 

11억 원 정도로 투자할 만한 서울의 다른 괜찮은 물건이 있을까요? 아니면 대출을 더해 더 상급지로 가는 게 좋을지 궁금합니다. 재건축이나 재개발에 대한 두려움이 있는데, 북아현동 재개발지구나, 광장동 광장현대5단지처럼(광장동 극동2차는 갭이 너무 큰 것 같아 제외했습니다) 재건축이 확실히 예상되는 구축 아파트는 어떨지도 궁금합니다.

A  좋은 걸 사면 됩니다

동탄1신도시 자가에 거주 중이고, 11억 원으로 전세 낀 투자를 고민 중입니다. 11억 원을 현금으로 두기보단 서울에 투자하는 편이 낫습니다.

광장동에서도 학군 수요가 많은 광장현대5단지(1989년, 581가구, 용적률 234%)는 재건축 움직임이 있습니다. 다만 지금 시작해도 15년은 걸릴 겁니다. 가격도 이미 많이 올랐고요.

구축이라 전셋값이 낮아 투자금도 적지 않게 듭니다. 22평은 전세 6억 원 내외, 매매 15억~16억 원이라 갭투자가 가능합니다.

하지만 27평은 전세 7억 원, 매매 17억 원으로 여력이 애매합니다. 공실에 전세를 맞춰 잔금을 마련하는 소유권이전 조건부 전세대출은 6·27 대책으로 막혔습니다.

결국 전세가 이미 들어 있는 집을 사야 합니다. 이 경우 전세금 수준에 따라 투자금이 달라집니다.

전세가 많이 끼면 5억~6억 원이면 되지만, 적게 끼면 보유 현금 11억 원을 거의 다 넣어야 할 수도 있습니다.

강동구 고덕동 신축도 9월 들어 뜨겁습니다. 8월 고덕그라시움(2019년, 4932가구, 용적률 249%) 전용면적 84㎡는 25억4000만 원 신고가 거래도 나왔습니다.

고덕아르테온(2020년, 4066가구, 용적률 249%)은 84㎡가 8월엔 18억 원대였는데, 9월 현재 호가가 23억~24억 원까지 올랐습니다. 신축이라 전세는 14억 원 정도라 11억 원으로도 투자가 가능합니다.

광진구와 강동구 모두 강남 3구, 용산 다음가는 한강벨트입니다. 전세 끼고 매입하는 전략 자체는 괜찮습니다. 단기 급등이 부담스럽지만, 10년 장기 보유를 생각한다면 더 오를 가능성이 있습니다.

흐름만 보면 강동구 고덕이 잠실을 따라가며 시장가치가 더 좋을 수 있습니다. 다만 광장현대5단지가 빠르게 재건축에 들어가면 그 단계에 따라 추가 상승 여지도 있습니다.

북아현동 재개발은 2구역, 3구역이 있는데 속도가 더딥니다. 3구역보다 2구역이 낫지만 지연 탓에 이미 끝낸 뉴타운 단지들이 불이익을 보고 있습니다. 신축 수요와 저소득층이 섞이면서 교육 환경도 좋지 않습니다.

다만 2·3구역이 완성되면 가치는 마포 수준까지 갈 수 있습니다. 현재 가진 자금으로는 북아현2구역도 선택이 가능합니다.

재건축을 추진 중인 마포 성산시영(1986년, 3710가구, 용적률 148%)도 11억 원으로 투자할 수 있습니다. 다만 최근 한강벨트 아파트 호가가 계속 오르고 있어 조만간 규제지역이나 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 큽니다.

1주택자가 규제지역에서 집을 매입하면 2주택이 되어 취득세 8% 중과 적용을 받습니다. 서두르는 게 좋습니다.

서울 사는 친구들과 자산 격차가 벌어진다고 하셨죠. 그 이유는 단순합니다. 문재인 정부 시절처럼 유동성이 풀린 상승장이 아니라, 지금은 저성장·장기침체 국면입니다. 불안한 수요자가 더 똘똘한 지역으로 몰리면서 양극화 흐름이 나타납니다.

서울의 기준점이 올라가면 언젠가 동탄 아파트도 오르겠지만, 당분간은 핵심 지역 위주로 움직일 가능성이 큽니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 9월 22일~9월 24일

•인천 힐스테이트 숭의역 ★(1/5)

GOOD: “수인분당선 숭의역 초역세권.”

BAD: “입주 1년 차, 시세보다 높은 분양가.”

•서면 어반센트 데시앙 ★★(2/5)

GOOD: “부산 2호선 부암역, 생활인프라 좋음.”

BAD: “인근 시세 대비 분양가가 다소 높음.”

⚡[불업행위 재공급]  9월 22일, 23일 | 3가구⚡ 

•힐스테이트 e편한세상 문정 ★★★★★(5/5)

GOOD: “송파 생활권, 시세 대비 4억 원 저렴.”

BAD: “49㎡ 소형 위주 + 실거주 2년 의무.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

조망권

앞을 가리는 건물이 적고 멀리 경관을 내다볼 수 있는 권리를 말합니다. 창밖으로 보이는 한강, 산, 도심 등을 시야에 두는 걸 의미하죠. 다만 국내 법엔 조망권을 일반적으로 보장하는 규정이 없고, 아주 특별한 경우에만 법원이 보호를 인정합니다.

일조권

햇빛을 받을 수 있는 권리입니다. 건축법엔 ‘일조 등의 확보’라는 규정이 있어, 주택 건축 시 햇빛을 일정 수준 받을 수 있도록 해야 합니다. 앞 건물이 햇빛을 심하게 가려 사회통념상 허용 범위를 넘으면, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

한적

왜인지 사람들이 잘 찾지 않는 공원에서.

사진 제공 | @star_from_byul