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안전하고 부드럽게


[1] 프로젝트파이낸싱이 입방아에 오릅니다.

[2] 시장 불황에 골칫거리로 전락해섭니다.

[3] ‘연착륙 대책’이 시급하다는 주장이 나옵니다.


안전하고 부드럽게

부동산 경기가 나빠지며 프로젝트파이낸싱(PF)이 입방아에 오르고 있습니다. 집값이 오를 땐 큰돈을 벌어다 줬지만, 시장이 불황기로 접어들며 골칫덩이로 전락했다는 겁니다. 정부가 시장 연착륙 대책을 내놨으나 약발이 약하다는 평입니다. 오늘 부딩은 ‘프로젝트파이낸싱 부실: 안전하고 부드럽게’에 대해 다룹니다.

프로젝트파이낸싱(PF)이 뭐였더라?

금융사가 건설사업의 사업성을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 담보 등을 잡고 돈을 빌려주는 개인 대출과는 다르죠. 가령 아파트를 지을 때 훗날 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해주는 겁니다. 국내에선 이게 없으면 부동산사업을 할 수 없습니다. 수백억 원에서 수조 원에 이르는 사업비를 확보할 수 있는 수단이 많지 않아섭니다.

  • check! 사업성을 근거로 돈을 빌려주는 PF 이자율은 높은 편입니다. 10월 현재 연 9~10%까지 치솟았습니다. 올 초 5% 초반 수준이었는데 몇 달 만에 2배 급등한 겁니다. 기준금리가 오른 영향도 있지만 금융사들이 돈줄을 죄며 ‘(금리를) 부르는 게 값’이라는 말까지 나옵니다.


PF 부실로 흔들흔들

PF 부실로 건설업이 흔들리고 있습니다. 최근엔 PF를 내준 금융권까지 위험하다는 주장도 나옵니다. 부동산 PF가 금융권을 위험에 빠뜨리는 메커니즘은 이렇습니다. ① 건설사가 PF를 받음 ② 기준금리 인상 등 리스크가 늘며 금융권이 PF 만기를 연장해주지 않음 ③ 자금 조달이 막힌 건설사는 위험에 빠짐 ④ 건설사가 PF를 갚지 못하며 돈을 빌려준 금융사도 함께 위험에 처함.

  • check! 국내 부동산 PF 잔액은 2019년 71조8000억 원에서 2021년 101조9000억 원, 2022년 6월 말 112조2000억 원으로 빠르게 늘었습니다. 지난 수년간 이어진 부동산시장 호황에 PF 규모를 키웠기 때문입니다. 반면 PF 연체율은 2021년 말 0.18%에서 2022년 6월 말 0.5%로 높아졌습니다.

PF 부실의 핵심은?

미분양¹⁾입니다. 통상 건설사는 분양을 하고 계약금 등으로 PF를 갚습니다. 한데 미분양이 늘어 이를 갚지 못하면 시행사²⁾와 시공사³⁾가 책임져야 합니다. 분양을 연기하면 된다고요? 안 됩니다. 고금리에 이자비용만 늘어나기 때문입니다. 참고로 지난 9월 말 전국 미분양은 4만1604가구로 8월보다 27.1% 늘었습니다. 지난해 말 1만7710가구에서 가파른 증가세가 이어지고 있습니다.

¹⁾ 미분양: 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.

²⁾ 시행사: 부동산 개발사업의 모든 과정을 관리·감독하는 운영사를 말합니다. 즉 건설에 대한 사업 주체, ‘갑’이라고 할 수 있습니다. 이들이 있어야 시공사도 공사를 할 수 있습니다.

³⁾ 시공사: 삼성물산과 현대건설, GS건설 같은 건설사를 말합니다. 시행사에서 의뢰받은 설계 도면에 따라 공사를 실시하는 회사입니다. 아파트를 지을 때 시공사 이름을 대문짝만하게 걸고 광고하는 건 소비자에게 익숙하기 때문입니다.


PF 부실 위험의 시작?

최근 PF 부실 우려가 짙어지며 전국 정비사업장에 비상이 걸렸습니다. 재개발을 위해 이주를 앞둔 이들의 대출이 막히는가 하면, 이미 대출받은 이들은 불어난 이자에 괴로워하고 있습니다. 대형 시중은행들은 부실 위험이 큰 PF에서 사실상 손을 뗀 지 오래입니다. 최근엔 상호금융도 아파트 집단대출¹⁾을 중단하고 있습니다.

  • check! 현재 대구 등 미분양이 많은 지역을 중심으로 건설사들의 줄도산 가능성이 거론되고 있습니다. 실제로 최근 충남 지역의 한 중견 건설사는 부도 처리됐습니다. PF 상환 여력이 부족했기 때문입니다.

¹⁾ 집단대출: 일정한 자격을 갖춘 이들의 집단에 별도 절차 없이 행하는 대출입니다. 보통은 아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 취급되는 대출을 의미합니다.

안전하고 부드럽게

시장이 연착륙¹⁾할 수 있게 정부가 대책을 내놔야 한다고요? 50조 원+α²⁾ 대책 등을 이미 내놓았습니다. 다만 약발이 들지 않을 거란 평이 지배적입니다. 금리가 지금도 계속 점프하고 있다는 겁니다. 부동산 규제를 더 풀어야 한다는 목소리가 나오는 이유입니다. 규제를 풀면 집값이 다시 뛴다고요? 지금 같은 고금리 상황에선 2~3년 전과 같은 대출 수요가 나오지 않을 가능성이 커 오히려 적기라는 평도 있습니다. 무엇보다 시장에 돈이 돌아야 한단 얘깁니다.

¹⁾ 연착륙: 비행기가 활주로에 부드럽게 내려앉는다는 말입니다. 즉 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도한다는 겁니다. 반대로 ‘경착륙’은 롤러코스트를 탄 듯이 경기가 갑자기 냉각되는 걸 이릅니다.

²⁾ 50조 원+α: 지난 10월 정부는 자금력이 약한 건설사와 제2금융권부터 위기가 올 수 있다며 진화에 나섰습니다. 우선 시장 안정을 위해 50조 원 이상의 유동성 공급에 나선다고 밝혔습니다. 이는 서울시 한 해 예산(2022년 기준 약 48조 원)을 뛰어넘는 큰돈입니다.



둔촌주공 12월에 일반분양

둔촌주공 재건축아파트(올림픽파크포레온)가 이르면 12월에 일반분양¹⁾을 합니다. 당초 계획보다 분양 시기를 2~3개월 앞당기는 겁니다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙으며 서둘러 현금을 확보하기 위함입니다. 예상 분양가는 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 9억5000만 원입니다. 이 아파트를 시장에서 주목하는 건 1만2032가구(일반분양 4786가구)를 짓는 역대 최대 규모 재건축사업이기 때문입니다.

¹⁾ 일반분양: 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다.

반값아파트 12월에 사전 청약

다음 달 서울 고덕강일지구에서 반값아파트¹⁾ 500가구의 사전 청약²⁾이 시작됩니다. 시장에선 전용면적 59㎡(약 25평)의 분양가를 5억 원 선으로 내다봅니다. 인근 같은 평형 아파트의 시세는 약 10억 원, 전셋값은 4억 원 내외로 형성돼 있습니다. 반값아파트는 토지임대료를 따로 내야 합니다. 지난 2012년 서초구 내곡동에 공급한 토지임대부주택의 전용면적 59㎡가 약 32만 원의 토지임대료를 낸 걸 고려하면, 토지임대료는 이보다 높을 것으로 보입니다.

¹⁾ 반값아파트: 국가나 지자체 땅을 빌려 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. 이것의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다.

²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.


안심전환대출 9억 원까지 상향?

정부가 내년부터 안심전환대출¹⁾ 한도를 9억 원까지 추가 확대하는 방안을 검토합니다. 기존 4억 원에서 11월 7일부터 6억 원으로 올리고, 내년 초엔 이를 9억 원까지 넓히는 겁니다. 또 청년전세 특례보증²⁾ 한도를 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정하는 방안도 추진합니다. 가파른 기준금리 인상으로 가계 부담이 급격히 커진 상황을 고려한 겁니다.

¹⁾ 안심전환대출: 변동금리 또는 이자만 내는 대출을 만기까지 고정금리로 쓰며 원리금(원금+이자)을 나눠 갚게 한 정부표 대출상품입니다. 장점요? ① 최저 연 3.8% 수준으로 금리가 낮습니다. ② 중도상환수수료도 면제해주고요. ③ 만 39세 이하 청년층은 0.1%p 더 낮은 연 3.7∼3.9% 금리를 적용해줍니다.

²⁾ 청년전세 특례보증: 전세보증금이 부족한 청년층에 한해 우대금리로 보증해주는 상품을 말합니다. 한국주택금융공사가 취급합니다.

카드빚 때문에!

카드빚을 못 갚아 주택이 경매에 넘어가는 사례가 늘고 있습니다. 믿기지 않는다고요? 수년 전 영끌해 집을 산 이들이 가파른 금리인상으로 대출이자 등을 못 갚아 카드대출까지 끌어다 썼지만 빚을 못 갚았고, 집을 내놨음에도 팔리지 않아 결국 경매로 넘어가는 일이 생긴 겁니다. 실제로 올 들어 9월까지 수도권 주택 중 카드사 경매 신청 물건은 243건에 달합니다.


1년간 미룹니다

정부가 공시가격 현실화¹⁾ 계획 수정을 1년간 미룹니다. 시장의 불확실성이 커지며 계획을 확정하기 어려워졌기 때문입니다. 이에 2023년 공시가격 현실화율은 올해와 같이 적용하기로 했습니다. 아파트라면 2023년에도 평균 71.5%로 유지하는 겁니다. 근래 집값이 떨어지고 있기에 공시가격 상승 요인인 현실화율을 동결하면, 공시가격은 당연히 올해보다 떨어져 보유세²⁾ 부담도 낮아집니다.

¹⁾ 공시가격 현실화: 그간 실거래가에 훨씬 못 미치는 주택 공시가격 때문에 세금을 공평하게 걷지 못한다는 지적이 있었는데 이를 바로잡는 걸 말합니다. 이에 문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)을 2030년까지 시세의 90% 수준까지 단계적으로 끌어올린다는 계획을 발표, 시행했습니다. 하지만 윤석열 정부는 “현실화율 90%는 과도하다”며 공시가격 현실화 정책을 전면 손보기로 했습니다.

²⁾ 보유세: 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.







판상형 우리나라에서 1970~1980년대에 지은 아파트 대부분이 판상형 구조입니다. 보통 ‘ㅡ’자 또는 ‘ㄱ’자 형태를 띠죠. 성냥갑을 세운 모양과 닮았다는 놀림을 당하기도 하지만, 남향 위주의 배치가 기능적으로 뛰어나 여전히 인기가 좋습니다.




타워형 ‘Y’자 혹은 ‘T’자 형태의 아파트 구조를 말합니다. 주변에 강이나 산이 있는 경우 모든 세대가 조망권을 누릴 수 있게 세대별 방향과 라인을 배치할 수 있는 게 장점이죠. 단점도 있어요. 전 세대 남향 배치는 어렵다는 겁니다.




서촌을 지나

골목을 지나, 인왕산 가는 길.

사진 제공. @filmc_u




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