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안전진단 없이 재건축



[1] 정부가 재건축·재개발 규제를 풀 전망입니다.

[2] 지은 지 30년이 지난 노후주택은

[3] 안전진단을 거치지 않게 될 가능성도 있습니다.  



안전진단 없이 재건축

지은 지 30년이 지난 노후주택은 안전진단을 거치지 않고도 재건축할 수 있게 하는 방안을 정부가 추진합니다. 오늘 부딩은 ‘재건축·재개발 규제완화: 안전진단 없이 재건축’에 대해 다룹니다.

 

 

 

안전진단 없이 재건축

정부가 새해에 재건축·재개발 규제를 대폭 풀 전망입니다. ▶특히 재건축¹⁾ 연한인 지은 지 30년이 지난 아파트를 부수고 새로 지을 때 ▶안전진단¹⁾ 절차를 조합(사업 주체) 설립 이후로 늦추거나 아예 없앨 거란 얘기가 나옵니다. 지금은 어떻게 하냐고요? ▷소유주끼리 돈을 모아 안전진단을 받고 ▷그 위험성을 인정받으면 지자체가 해당 건물을 정비구역으로 지정하고 ▷조합을 설립해 본격적으로 사업에 돌입합니다.

  • check! 재건축 안전진단은 예비안전진단(현장 조사), 1차 정밀안전진단(민간기관), 2차 정밀안전진단(공공기관·지자체장 재량) 순으로 진행합니다. 이걸 모두 통과해야 재건축을 할 수 있습니다. 안전진단(통과)을 거쳐 조합 설립부터 준공(입주)까지 통상 10년이란 시간이 걸립니다.

¹⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

²⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.




규제 왜 풀까?

두 가지 이유 때문입니다. ① 법적 보호: 안전진단엔 수억 원이 들고 소유주들이 십시일반으로 돈을 모아 실행하는데, 조합 설립 전 이걸 해야 해서 법적 보호를 받지 못함. ② 공급 부족: 최근 공사비 인상 등으로 주택공급이 줄었는데, 안전진단에서 탈락해 재도전하면 시간이 오래 걸리니 규제를 풀어 더 빨리 많은 집을 지어야겠음.

  • check! 재건축을 하려면 안전진단을 통해 D~E등급을 받아야 합니다. 총점 30점 이하(E등급)는 무조건 재건축, 30점 초과~55점 이하(D등급)는 조건부 재건축, 55점 초과(C등급)는 재건축 불가로 판정합니다. 아울러 안전진단 기간은 1년쯤 걸리고, 비용은 통상 1억5000만~3억 원대(300여 가구~1000가구 기준)에 달합니다

 

 

규제완화의 뒷면

볼멘소리도 나옵니다. 너무 쉽게 재개발·재건축을 허락하면 집값이 급등하고 부동산시장의 불안이 커질 거란 주장입니다. 또 정부의 정책기조에 따라 안전진단 통과 기준이 매번 바뀐다는 지적도 나옵니다. 실제로 문재인 정부 5년간 재건축 안전진단 통과 건수는 65건에 그쳤지만, 현 정부 들어 2023년에만 160건 넘는 안전진단 통과 사례가 나왔습니다.

 

 

외국도 30년이 지나면 재건축할까?

그렇지 않습니다. 특히 주택의 평균수명이 긴 영국(128년), 독일(121년), 프랑스(80년), 미국(72년) 등은 더더욱 그렇고요. 그래서인지 재건축·재개발 규제완화 이슈엔 늘 한국 아파트의 생애주기인 재건축 연한이 30년으로 너무 짧다는 기사도 따라 나옵니다. 이에 앞으로 노후 건축물이 계속 늘어날 수밖에 없는 만큼 기존 건물이 100년 이상 갈 수 있게 탈바꿈시켜야 한다는 의견도 나옵니다.

고점 대비 40% 이상 하락

한때 20·30대가 아파트를 많이 산 서울 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’. 이곳의 아파트값이 급격히 떨어지고 있습니다. 최근 노원구 ‘상계주공12단지’ 전용면적 41㎡(약 17평)가 3억2000만 원에 거래돼 최고가(6억2000만 원) 대비 48% 하락했습니다(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템). 2021년 노도강 아파트 매수자 중 20·30대의 비율은 45.5%에 달했습니다.

 

 

세 들어 사는 청년 비율 82.5%

2022년 기준 ‘자가’에 거주하는 청년가구(세대주가 만 19~34세인 가구)의 비율이 사상 최저치(13.2%)를 기록했습니다(출처: 국토교통부). 반면 남의 집에 세 들어 사는 청년가구의 비율은 사상 최고치(82.5%)였습니다. 가파른 집값 상승에 청년층이 전월세로 밀려났다는 평입니다.

 

 

3.3㎡당 2000만 원 돌파

올해 수도권 아파트 평균 분양가가 3.3㎡(약 1평)당 2057만 원을 기록해 처음으로 2000만 원을 넘어섰습니다(출처: 부동산R114). 분양가는 앞으로 더 오를 거란 전망도 나옵니다. 물가상승과 더불어 정부의 층간소음 대책 발표로 소음 기준(49dB)까지 충족해야 하기 때문입니다.

 

 

긴 아파트 이름 그만

서울시가 길고 긴 아파트 이름 짓기에 제동을 걸었습니다. 건설사에 최대 10자를 준수하라고 권고한 겁니다. 전국 아파트 이름의 평균 글자 수는 1990년대 4.2자에서 2019년 9.84자로 갈수록 길어지고 있습니다. 현재 가장 긴 이름은 ‘광주전남공동혁신도시 빛가람 대방엘리움로얄카운티1차(25자)’입니다.

 

 

층간소음 줄이면 높이 완화

층간소음을 줄이기 위해 아파트 바닥을 두껍게 공사하면, 그만큼 더 높게 지을 수 있도록 하는 법안이 국회 본회의를 통과했습니다. 가령 최대 30층까지 올릴 수 있는 아파트의 바닥을 두껍게 보강하면 29층까지만 지을 수 있어 건설사가 손해를 보게 되는데, 이를 개선하기 위한 법입니다.




<수도권>

△서울 아파트값, 중저가 지역 위주로 하락

△서울 아파트 중위전셋값, 11월 기준 5억833만 원

△서울 명동~남산 3분 만에 잇는 곤돌라 2025년 준공

 

△서울 금천 시흥동 871 일대 2000가구 신통기획 확정

△서울 동대문 동대문역사공원역 일대 재개발 추진

△서울 서초 ‘신반포4차’ 1828가구로 재건축

 

△서울 서초 ‘방배15구역’ 재건축조합 설립인가

△서울 성북 ‘장위10구역’ 2004가구 공급

△서울 송파 잠실야구장 부지에 3만 석 돔구장 건립

 

△서울 용산 ‘한남4구역’ 2331가구 공급

△서울 은평~고양 지축 연결도로 2024년 착공

△경기 성남 6조 원 규모 ‘백현마이스’ 2025년 착공

 

△경기 성남 ‘신흥3구역’ 3418가구 공급

△인천 2024년부터 아이 낳으면 18세까지 1억 원 지원

△수도권 제2순환고속도로 인천~안산 구간 2025년 착공

 


<지방>

△부산 2024년 국비 역대 최대인 9조2300억 원 확보

△대구 올해 100가구 이상 신규 분양 ‘0’건

△대구 수성 ‘타임빌라스 수성’ 착공

 

△대전 대전역 주변 지하 9층 규모 지하도시 구축 계획

△대전 올해 전국 유일 출산율 증가(0.81명→0.84명)

△광주 광산 ‘그랜드 스타필드 광주’ 2027년 착공

 

△세종 2024년 국비 1조5000억 원 확보

△전주 ‘주거지역 용적률’ 최대치까지 상향

△서산 총 316만㎡ 규모 산업단지 3곳 조성 추진













중위가격

가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 가령 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택의 중위가격은 14억 원입니다. 평균가격은 약 15억7000만 원이고요. KB부동산에 따르면 2023년 1월 수도권 아파트 중위가격은 5억9167만 원입니다.



중위소득

전체 가구를 소득 순으로 세웠을 때 중앙에 위치하는 가구의 소득을 말합니다. 여기에 여러 경제지표를 반영해 산출한 소득은 기준중위소득이고요. 2023년 기준 중위소득은 1인가구 207만7892원, 2인가구 345만6155원, 3인가구 443만4816원, 4인가구 540만964원입니다.





기후 여행

우리 중 눈을 몰고 다니는 이가 있었다.

사진 제공. @from.june__




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