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쌓인 게 미분양인데요!?


[1] 공급 부족이 심해질 거란 주장이 나옵니다.

[2] 건설사들이 근래 집을 짓지 않기 때문입니다.

[3] 반면 ‘쌓인 게 미분양’이란 목소리도 있습니다.


쌓인 게 미분양인데요!?

‘공급 부족’ 이슈가 돌아왔습니다. 건설사들이 집을 짓지 않아 2~3년 후 집값을 자극할 수 있다는 겁니다. 반면 ‘쌓인 게 미분양’이라 오히려 공급을 줄여야 한다는 주장도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘공급 부족론의 귀환: 쌓인 게 미분양인데요!?’에 대해 다룹니다.


착공 50.9% 급감

집 짓는 현장이 줄고 있습니다. 국토교통부에 따르면 올 상반기 전국에서 9만2490가구가 착공(공사 시작)했습니다. 작년 동기 18만8449가구 대비 50.9% 줄었습니다. 집을 안 짓는 이유요? ▲치솟는 공사비 ▲높은 프로젝트파이낸싱(PF)¹⁾ 금리 ▲미분양²⁾ 리스크 등이 그 이유로 떠오릅니다. “아파트는 착공 물량이 줄면 보통 3년 후 입주 물량이 감소하는데, 그때 대응하면 늦다”란 진단이 나옵니다. 향후 집이 부족해 집값이 뛸 수 있단 겁니다.

  • check! 올 상반기 착공한 주택 중 아파트는 6만9361가구, 비아파트는 2만3129가구입니다. 전년 동기 대비 각각 50.4%, 52.5% 줄었습니다.

¹⁾ 프로젝트파이낸싱(PF): 금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 담보를 잡고 돈을 빌려주는 개인 대출과는 다릅니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 국내에선 이게 없으면 건설사업을 하기 힘듭니다. 수백억에서 수천억 원에 이르는 사업비를 끌어올 수 있는 방법이 많지 않아섭니다.

²⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.


쌓인 게 미분양인데요!?

반면 공급 부족론은 시기상조라는 주장도 있습니다. ▲전국 미분양 물량은 6만6000여 가구(올 6월 기준)로 많고 ▲준공 후 미분양¹⁾ 물량은 9000여 가구로 매달 늘고 있으며 ▲정부가 270만 가구 공급²⁾의 속도 조절까지 나선 점 등이 그 이유로 떠오릅니다. “지난 몇 달간 착공 물량이 줄긴 했지만 이를 두고 공급 부족을 운운하긴 이르다”는 겁니다.

  • check! 공급 부족론이 대두되자 2021년 집값 급등기를 떠올리는 이도 있습니다. 당시 공급 부족을 집값 상승의 원인으로 꼽는 이가 많았기 때문입니다. 즉 그런 일이 반복되지 않겠냐는 겁니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

²⁾ 270만 가구 공급: 서울 50만 가구를 포함해 전국에 270만 가구를 공급하는 윤석열 정부의 공급 계획입니다. 정부는 특히 주택 공급의 무게추를 공공에서 민간으로 옮기기로 했습니다.

핵심은 미분양 양극화 공급 부족론 이전에 ‘미분양 양극화’부터 짚고 넘어가야 한다는 의견도 나옵니다. ① 수도권 아파트값이 최근 반등하고 청약 수요도 회복하고 있지만 ② 수익률 악화를 우려한 건설사들이 ‘될 곳만’ 분양해 공급 부족 논쟁이 떠올랐다는 겁니다. ③ 단, 미분양 6만6000여 가구 중 84%는 지방에 몰려 있는 만큼 ④ 서울을 포함한 수도권을 중심으로 집값 급등기를 대비해야 한다는 목소리도 들립니다. 서울은 공급 부족? 2024년 입주 물량이 급감할 거란 데이터는 있습니다. 부동산R114에 따르면 2024년 서울 입주 물량은 7488가구입니다. 올해 3만3038가구 대비 77%가량 줄어듭니다. 2025년에도 입주 물량은 2만2245가구 수준입니다. 최근 10년(2013~2022년) 사이 연평균 3만3595가구와 비교하면 적은 수치입니다. 이처럼 서울 입주 물량이 줄면 수급 불안정으로 집값이 뛸 수 있다는 주장이 나옵니다.

미분양 4개월 연속 감소

전국 미분양 물량이 또 줄었습니다. 국토교통부에 따르면 6월 전국 미분양 물량은 6만6388가구입니다. 5월 6만8865가구보다 3.6%(2477가구) 줄었는데, 3월부터 4개월 연속 감소세입니다. 단, 집을 다 짓고도 주인을 못 찾은 준공 후 미분양 물량은 9399가구로 5월보다 5.7%(507가구) 늘었습니다. 건설사들이 불경기에 분양을 미루며 미분양 물량이 줄었다는 진단입니다.


한남, 이태원 상권 공실률 최저

서울에서 한남과 이태원 상권의 공실률¹⁾이 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울 6대 상권(명동·강남·홍대·가로수길·한남이태원·청담)의 올 2분기 평균 공실률은 18.7%(1분기 21.4%)였습니다. 특히 한남과 이태원 상권의 평균 공실률은 10%(1분기 12.6%)로 가장 낮았습니다. “강남과 강북 사이에 있어 접근성이 좋고 구매력이 뒷받침하기 때문”이라는 분석입니다.

¹⁾ 공실률: 건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다.



서울 거래량 4000건 돌파

국토교통부에 따르면 올 6월 서울 아파트 매매거래량은 4136건입니다. 2021년 8월 4065건 이후 약 2년 만에 4000건을 넘어섰습니다. 서울 아파트 월평균 매매거래량은 집값이 급등하던 2019년 6257건, 2020년 6748건을 기록하다 거래가 주춤해지기 시작한 2021년 3499건으로 줄었습니다. 최근 서울 아파트 매매거래량이 회복하며 “집값이 떨어질 만큼 떨어졌다”는 평가도 나옵니다.



수도권 아파트 39.6% 미등기

부동산R114가 올 1월부터 7월 27일까지 계약한 수도권 아파트 거래 8만8927건을 분석한 결과 3만5225건(39.6%)은 미등기 상태(소유권 이전을 안 함)인 것으로 나타났습니다. 이에 “최고가 거래로 신고한 후 계약을 취소해 집값을 인위적으로 띄우는 행위 아니냐”는 우려의 목소리가 나옵니다. 단, “매수자가 자금 확보 문제로 잔금일을 미루며 등기도 늦어지는 것”이라는 반론도 있습니다.



‘세수 펑크’ 40조 원

올 상반기 정부가 걷은 세금이 지난해 상반기보다 약 40조 원 줄어든 것으로 나타났습니다. 기획재정부는 “부동산 거래가 줄어 양도세¹⁾가 감소하고 기업 실적 부진으로 법인세가 줄어들었다”고 밝혔습니다. 문제는 경기가 확실히 좋아지지 않으면 내년까지 이 같은 세수 감소가 이어질 수 있다는 겁니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.




얇아서 금방 마르고 먼지 날림도 적은 소창 수건


#32 한여름의 소창 수건 어제부터 에어컨이 작동하지 않는다. 하필 긴 장마가 끝나고 35°C 불볕더위가 기승을 부리는 이때에. 여름엔 고양이들을 위해 에어컨을 약하게 켜두고 나가는데 어제는 퇴근 후 집에 돌아와 중문을 여니 평소와는 달리 공기가 후끈했다. ‘에어컨이 꺼졌나?’ 생각하며 불을 켜려고 스위치를 눌렀는데 조명이 켜지지 않았다. 분전함을 열어보니 차단기가 내려가 있었다. 다시 올리려고 해봐도 차단기 스위치는 ‘켜짐’으로 올라가지 않았다. 억지로 다시 올리니 잠시 전기가 들어왔는데 에어컨을 켜자마자 곧바로 온 집 안이 소등됐다. 아파트 관리사무소에 연락해봤지만 결국 해결하지 못했다. 관리사무소 직원은 “방법을 찾아보겠다”며 이리저리 알아보는 것 같았는데, 결국 오늘도 찜통 같은 집으로 퇴근했다. 관리사무소에서 차단기의 누전 문제인 것 같다는 연락을 받고 결국 전기기술자를 불렀다. 그래서 에어컨이 켜지지 않는 집 거실 테이블에 앉아 전기기술자를 기다리며 이 원고를 쓴다. 30분째 같은 자리에 앉아 내 머릿속은 온통 에어컨 없이 더위를 피할 수 있는 방법을 생각하느라 분주해진다. 땀으로 끈적이는 목덜미를 손으로 주무르며 간절히 샤워를 하고 싶다고 생각한다. 보디 클렌저의 향기로운 거품, 샤워기에서 쏟아지는 물줄기, 물기가 남은 피부에 닿는 선풍기 바람, 그리고 서늘하고 얇은 보디 수건…. 여기까지 생각하니 새로 들인 소창 수건의 청량한 감촉이 떠올라 기분이 좋아진다. 여름이라고 느낀 순간 나는 두꺼운 이불보다 먼저 수건을 바꿨다. 기존의 두꺼운 호텔식 수건에서 얇은 소창 수건으로. 소창 수건은 얇아서 금방 마르고 먼지 날림도 거의 없다. 먼지 알레르기와 비염을 달고 사는 내게 이만큼 적절한 재질이 또 있을까. 내가 사용하는 ‘노엘라이즈브레이브’ 라는 브랜드의 하늘색 로고는 보는 것만으로도 더위에 축 처진 기분을 끌어올려준다. 세탁 후 보송하게 말려 무조건 로고가 위로 올라오도록 접어두는 게 나만의 규칙이다. 생각난 김에 건조기에서 수건을 꺼내 곱게 접어서 식탁 위에 올려둔다. 전기기술자가 다녀가고 나면 바로 욕실로 달려가야지. 냉장고에서 콩물을 꺼내 한 잔 마시고 앉아 있으려니 사방으로 열린 창문 밖에서 아득하게 풀벌레 소리가 들린다. 에어컨을 켜지 못하는 오늘, 정말 오랜만에 진정한 한여름 밤을 마주하고 있다.



장기수선충당금 공동주택의 유지관리나 하자보수를 위해 입주민에게 걷는 돈입니다. 엘리베이터를 손보거나 외벽 도색 등을 할 때 이 돈을 쓰죠. 원래 임대인이 내도록 되어 있지만, 편의상 관리비에 포함하는 경우가 대부분이라 임차인이 납부하게 된 것입니다. 그래서 이사할 때 그간 관리비에 포함해 내온 이 돈을 임대인에게 돌려받습니다.



수선유지비 장기수선충당금과 비슷해 보이지만 성격이 다른 관리비입니다. 공동시설의 전구 교체, 냉난방시설 청소 등에 이 돈을 사용하죠. 실제 거주하는 이의 편익을 위한 비용이기 때문에 주택 소유 여부에 상관없이 입주민이 납부의 주체가 됩니다. 이 때문에 이사할 때 임대인에게 청구할 수 없는 비용이고요.


백사마을

아름다운 폐가.

사진 제공. @hye_minimanimo



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