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실패하면 부도, 성공하면 떼돈



[1] 건설산업의 부실 우려가 커지고 있습니다. 

[2] 고금리와 미분양 등이 원인입니다.

[3] 국민 ‘혈세’ 투입 논란도 따릅니다. 


실패하면 부도, 성공하면 떼돈

거대한 빚으로 지탱하는 건설산업. 최근 이 산업에 위기가 올 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘PF 부실: 실패하면 부도, 성공하면 떼돈’에 대해 다룹니다.

 

 

 

PF란?

‘Project Financing’의 줄임말로 금융사가 어떤 사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 하지만 아파트가 잘 안 팔리면 문제가 될 수 있습니다. 여기에 엮인 건설사와 금융사 등이 타격을 입기 때문입니다. 부동산 경기가 악화되며 지금 이것이 주목받는 이유입니다.

  • check! 국내 건설업계에선 PF가 없으면 사업을 하기 힘듭니다. 수백억에서 수천억 원에 이르는 사업비를 끌어올 수 있는 방법이 많지 않아섭니다.

 

 

실패하면 부도, 성공하면 떼돈

그간 금융사는 ‘하이 리스크’에도 불구하고 연 10%대에 이르는 이자수익 때문에 이걸 끊지 못했습니다. 그런데 현재 빠르게 PF가 부실화하고 있습니다. 전체 부동산 PF 대출액 134조3000억 원 중 최대 부실 가능 규모가 70조 원 이상이란 분석까지 나왔습니다(출처: 한국건설산업연구원). 정부도 PF 부실 문제가 산업 전반으로 퍼지는 걸 가장 우려하고 있습니다.

  • check! 최근 워크아웃(기업구조개선작업)을 신청한 시공능력평가 16위 태영건설. 이들의 PF 대출액은 약 3조2000억 원입니다. 이들은 아파트와 오피스를 짓고 이를 분양해 빚을 갚을 계획이었지만, 고금리와 공사비 급등에 제대로 삽도 떠보지 못한 채 대출 상환에 어려움을 겪었습니다.




이익의 사유화 vs 손실의 사회화

PF 부실이 지금보다 심해지면요? 정부가 세금으로 그 위기를 막습니다. IMF 사태¹⁾와 글로벌 금융위기²⁾를 맞았을 때도 그랬습니다. 세금 투입보단 기업 연쇄 부도가 경제에 악영향이란 겁니다. 단, 그때마다 ‘이익의 사유화와 손실의 사회화’가 이슈로 떠올랐습니다. 참고로 현 정부도 최근 85조 원의 자금을 투입해 PF 부실을 막겠다는 방침을 세웠습니다.

  • check! 이런 때일수록 PF 부실 위험을 터트려야 한다는 주장도 있습니다. 옥석 가리기 등을 통해 시장의 자율성에 맡겨야 부실기업도 정리되고 부동산시장도 안정적으로 회복할 수 있다는 겁니다.

¹⁾ IMF 사태: 1997년 기축통화인 달러가 부족해 우리 경제가 무너진 사건입니다. 정부는 결국 국제통화기금(IMF)에서 달러를 빌려 썼고, 이 과정에서 여러 기업이 무너지거나 구조조정에 들어가 많은 이가 일자리를 잃었습니다. <국가부도의 날>이 당시 상황을 모티브로 만든 영화입니다.

²⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.

 

나와 무슨 상관?

PF 부실은 분양 감소→공급 부족→분양가 상승→청약시장 양극화 등의 단계로 이어질 가능성이 있습니다. 청년의 주거 선택 폭이 더 좁아질 수 있는 겁니다. 이에 정부도 부동산 경기를 살리고자 노력 중이나 그리 만만치 않습니다. 준공 후 미분양¹⁾ 물량은 오히려 1만456가구(2023년 11월 기준)로 2022년 같은 시점(7110가구)보다 47.2%나 늘었고요. PF 부실 문제로 시험대에 오른 정부의 대응 역량에 관심이 모입니다.  

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.



살던 빌라 매입해도 ‘무주택자’

정부가 올해에 한해 임차인이 자신이 사는 빌라(다세대·연립주택)나 오피스텔을 사들일 경우 추후 청약 시 ‘무주택자’ 자격을 유지하고 취득세¹⁾(최대 200만 원)를 감면해주기로 했습니다. ① 전용면적 60㎡ 이하 ② 취득가액 수도권 3억 원(지방 2억 원) 이하 등 조건이 있으며 아파트는 대상에서 제외됩니다.

¹⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 취득가격 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 1.01%~2.99%, 9억 원 초과는 3%의 세율을 적용합니다.

 

 

전국 아파트값 6주째 하락세

1월 첫째 주(1일 기준) 전국 아파트값이 전주보다 0.05% 떨어지며, 6주째 하락세를 이어갔습니다(출처: 한국부동산원). 특히 서울(-0.03%→-0.04%), 수도권(-0.05%→-0.06%), 지방(-0.03%→-0.04%) 모두 하락 폭을 키웠습니다. “급매물 위주로 간헐적인 실거래만 일어난다”는 분석입니다.

 

 

세컨하우스 사도 1주택자로 인정

기존 1주택자가 인구 감소 지역에서 신규로 집을 사도 ‘1주택자’로 간주하는 방안을 정부가 추진합니다. 지방 소멸 위기를 극복하기 위함입니다. 행정안전부에 따르면 인구 감소 지역은 경기 가평·연천군, 인천 강화·옹진군, 부산 동·서·영도구, 대구 남·서구 등 전국 89개 지자체입니다.

 

 

40·50대는 혜택 없나요?

청약제도(청년주택드림청약통장)와 대출(신생아특례대출) 등 올해 부동산정책 상당수가 젊은 층을 타깃으로 해 “정책의 세분화가 필요하다”는 목소리가 나오고 있습니다. 중장년층과 노년층은 혜택이 적다는 겁니다. 청년에게 집중한 지원책이 ‘선택과 집중’에 따른 결과라는 의견도 있습니다.

 

 

임의경매 10년 만에 최다

주로 집을 담보로 돈을 빌려준 은행이 대출이자를 연체한 물건에 대해 신청하는 임의경매. 지난해 12월 임의경매를 신청한 집합건물(아파트 등)이 3887건으로(출처: 법원등기정보광장), 2014년 4월(4609건) 이후 월간 기준 최고치를 기록했습니다. 고금리에 경매 물건은 더 늘어날 가능성이 높다는 평입니다.



<수도권>

△서울시, 우리 전통가옥 알릴 ‘서울한옥’ 개발

△서울 용산 ‘월 10만~30만 원’ 대학생연합기숙사 착공

△서울 성동 1인가구 전월세안심계약 도움 서비스 시행

 

△서울 영등포 대림동 855-1 일대 신통기획 확정

△서울 양천 ‘중개보조원 명찰 패용’ 추진

△경기 ‘고양은평선’ 광역철도 공청회 개최

 

△경기 안양 덕현지구 청년임대주택 105가구 공급

△경기 용인 반도체클러스터 내 호텔 조성 재검토

△경기 파주 ‘개발사업 사전입지상담제’ 도입

 

△경기 의정부 ‘민락∼고산’ 연결도로 1.2km 건설 추진

△경기 의정부 ‘기존주택전세임대’ 150가구 공급(GH)

△경기 ‘교외선(고양∼의정부)’ 20년 만에 운행 재개

 

△경기 올해 23개 산업단지 추가 지정 계획

△경기 노후 공동주택 350개 단지 주거 환경 개선 지원

△인천 송도 대학 캠퍼스 조성 10년 넘게 지연

 

△인천~시흥~부천~목동 ‘제2경인선’ 민자사업 추진

△수도권 신축 단지 임대차 10건 중 6건은 월세

△수도권 제2순환고속도로 포천∼남양주 구간 설 전 개통

 

 

<지방>

△부산 아파트 매매·전세가 동반 하락세 지속

△대구도시철도 1호선 ‘영천 연장 사업’ 예타 통과

△울산 공동주택 1만5000여 가구 품질 점검 실시

 

△광주 중앙공원 1지구 아파트 착공 승인

△광주 전세 사기 피해자 127명 인정

△김해 무주택 신혼부부에게 전세자금대출 이자 지원

 

△경주 ‘월세 5만 원’ 임대주택 운영

△춘천 ‘국제스케이트장’ 유치 도전

△제주시, ‘송악산 난개발’ 막기 위해 토지 매입








랜드마크

원래 여행자나 탐험가가 특정 지역을 돌아다니던 중 원래 있던 장소로 돌아올 수 있도록 표식을 해둔 걸 가리키는 말이지만, 요샌 건물이나 상징물, 조형물 등이 그 지역을 상징적으로 대표할 때 이렇게 부릅니다. 할리우드 영화에선 여전히 폭파되는 요소로 주로 쓰입니다.


나대지

지상에 건축물이 없는 대지(땅)를 말합니다. 뭔가 짓긴 했지만 그게 무허가 건물인 경우에도 이렇게 부릅니다. 재미있는 사실은 부동산시장에선 이것이 밭이나 논 같은 농지에 비해 값이 비싸다는 겁니다. 이유는 농지의 경우 뭔가를 지을 수 있는 대지로 전환하기 위해 돈이 필요해섭니다.




사이로

건물과 건물 사이가 점점 성글어진다.

사진 제공. @star_from_byul



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