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승자도 패자도 없는 도박판?



[1] 곳곳에서 청약 광풍이 불고 있습니다. 

[2] 특히 분상제 단지에 인파가 몰리며

[3] 전 국민의 사행심만 부추긴다는 평이 나옵니다.


승자도 패자도 없는 도박판?

곳곳에서 청약 광풍이 부는 가운데 분양가상한제가 국민을 도박판으로 내몰고 있다는 지적이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘분양가상한제의 명암: 승자도 패자도 없는 도박판?’에 대해 다룹니다.




294만 대 1

최근 1가구를 분양하는 수도권 아파트 청약에 294만여 명이 몰렸습니다. 이에 청약홈 홈페이지가 마비됐습니다. ① 무순위청약¹⁾이라 대상 범위가 넓고(성인이라면 누구나 신청 가능) ② 공급 불안 우려(올 상반기 수도권 주택 인허가 작년 동기 대비 24.8% 감소)가 있는 데다 ③ 분양가를 강제로 낮추는 분양가상한제(분상제)²⁾를 적용해 시세차익이 수억 원에 달하기 때문이란 평입니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 그리고 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 성인이라면 거주지나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 신청할 수 있고, 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.

²⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2024년 8월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.



승자도 패자도 없는 도박판?

올 들어 청약 경쟁률이 ‘수백만 대 1’에 이른 단지는 모두 분상제를 적용했습니다. 이에 분상제의 역기능이 커졌다는 탄식도 나옵니다. △분양가가 상향 평준화돼 주변 집값을 떨어뜨리는 효과는 미미하고 △적잖은 국민이 청약 당첨에만 매달리도록 사행심을 부추기며 △공사비가 급등하는 상황에서 분양가를 억지로 누르는 탓에 공급까지 가로막고 있다는 겁니다.

  • check! 최근 서울 강남 등지에선 분상제를 적용하고도 분양가가 20억 원을 훌쩍 넘긴 단지가 나왔습니다. 이에 최상급지 단지는 이미 현금 부자의 돈 놓고 돈 먹기 게임으로 전락했다는 얘기도 나옵니다.





분상제 단지의 주의점?

물론 분상제의 순기능도 대두됩니다. 실수요자의 주거비 부담을 낮추고(분양가 ↓), 분양시장의 투명성을 확보할 수 있다는 겁니다(건설사가 폭리를 취할 가능성 ↓). 단, 분상제 단지에 청약할 때 유의할 점도 있습니다. △분양가 할인율에 따라 최소 2~5년 실거주 의무가 있고(일부 단지 미적용) △재당첨 제한 기간이 당첨일로부터 10년이라는 겁니다(일부 단지 미적용).

  • check! 정부는 올 초 실거주 의무를 3년간 유예했습니다. 다만 ‘최초 입주 가능일’로부터 3년 이내에 입주해야 한다는 얘기로, 결국 주어진 실거주 의무는 지켜야 합니다.


최대 8700만 원 차이

지난해에 본청약을 완료한 공공분양 아파트 13곳의 실제 분양가와 사전 청약¹⁾ 당시 추정 분양가의 차이가 최대 8700만 원(12.74%)으로 나타났습니다(출처: 국회예산정책처). 성남 신촌 A2의 전용면적 59㎡(약 25평) 분양가 7억6966만 원(추정 분양가: 6억8268만 원)이 그렇습니다. 사전 청약 단지의 분양가 상승 문제에 대한 정부 대책이 절실하다는 지적이 나옵니다.

¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 분양 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 과열하는 부동산시장에서 내 집 마련 수요를 미리 잡아두기 위해 2021년 정부가 도입했습니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.



7월 31일부터 금리 조정

정부가 7월 31일부터 정책대출 금리를 조정합니다. 가령 버팀목대출¹⁾을 한도(임차보증금의 70~80%)의 30% 이하로 빌리면 0.1%p 우대금리를 제공하고, 대출 연장 시 대출금을 10% 이상 갚지 않으면 가산금리 0.2%p(기존 0.1%p)를 적용하는 방식입니다. 적게 빌리게 유도하고, 천천히 갚으면 금리를 올리는 겁니다. 가계부채²⁾를 억제하기 위함입니다.

¹⁾ 버팀목대출: 정부표 대표적 정책대출로 일반·신혼가구 모두 수도권 3억 원 이하, 지방 2억 원 이하(2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원, 지방 3억 원 이하) 전셋집을 계약할 때 수도권 기준 최대 2억 원(지방 1억6000만 원)까지 연 2%대 저리로 빌려줍니다.

²⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.



출산 가구에 가장 먼저 공급

앞으로 출산 가구는 공공임대주택¹⁾에 가장 먼저 입주할 수 있게 됩니다. 100가구를 모집하는데 출산 가구 10가구가 지원하면 이들에게 먼저 배정하고, 남은 90가구는 ‘가점제’를 적용하는 식. 동시에 가구원이 적으면 작은 면적만 택할 수 있게 한 기준도 없앱니다(출처: 저출산고령사회위원회).

¹⁾ 공공임대주택: 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 저렴하게 임대하거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택으로, 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급합니다. 크게 ‘건설임대’와 ‘매입임대’, ‘전세임대’로 나뉩니다. 임대주택을 LH가 직접 건설하거나, 기존 건축물을 매입해 임대하는 등 각기 방식은 다르지만 모두 사회적 약자에게 공급합니다.



여의도에서 30분 거리에 신도시 조성

정부가 서울 여의도에서 30분 거리인 경기 김포시에 신도시(김포한강2 콤팩트시티)를 조성합니다. 2030년부터 분양해 약 10만3000명(4만6000가구)이 거주하는 도시로 만든다는 방침. 국토교통부는 현재 수도권지하철 5호선이 검단을 거쳐 이곳까지 이어지도록 연장하는 계획을 추진 중입니다.



건설사 폐업 신고 240건

올 상반기 종합건설사 폐업 신고가 240건을 기록했습니다(출처: 국토교통부). 고금리로 이자비용이 늘며 건설 수주가 급감한 영향이란 분석입니다. 실제로 올 5월 기준 국내 건설 수주는 약 14조 원으로 전월 대비 12.3%, 작년 동월 대비 30.1% 감소했습니다(출처: 한국건설산업연구원).

Q 집은 어느 향이 가장 좋은가요?

A 결론부터 말하면 다음과 같습니다. 남향>>남동향, 남서향>>동향, 서향>>북향. 예부터 우리나라 사람은 집을 고를 때 남향을 최고로 여겼습니다. 정남향 집의 장점은 풍부한 일조량입니다. 과거에 지은 아파트를 보면 정남향으로 나란히 배치한 걸 알 수 있습니다.


하지만 최근 지은 아파트는 정남향을 찾아보기 힘듭니다. 정남향으로 몇 동을 지으면 어쩔 수 없이 나머지는 사람들이 선호하지 않는 향으로 지을 수밖에 없어섭니다. 하여 결국엔 대부분 다수가 무난하게 여기는 남동향이나 남서향으로 짓습니다.


어느 단지에 정남향 동이 있다면 그곳이 ‘로열동’입니다. 정남향 동이 하나도 없다면 남동향이나 남서향 중 일조량을 비교해 택하면 됩니다.




동향의 경우 오전에 거실로 햇빛이 들어오기에 아침형 인간이라면 적응하기 수월합니다. 저녁엔 주방 쪽으로 지는 해가 비치는데 퇴근 후 주방에 머무는 시간이 많은 경우 좋은 면도 있습니다. 서향의 경우 오전엔 빛이 들어오지 않아 늦게까지 수면에 방해를 받지 않는다는 장점이 있습니다. 개인적 생활 패턴에 따라 선택하되, 남동향이나 남서향에 비해서는 선호도가 다소 떨어진다고 보면 됩니다.


주거형 아파트는 북향이 거의 없습니다. 강남에 위치해 ‘한강 뷰’가 가능한 단지들은 한강을 북향으로 바라보게 됩니다. 이런 경우 주방에 큰 창을 내 한강을 조망할 수 있도록 설계하곤 합니다. 하지만 거실 창을 북향으로 내는 경우는 거의 없습니다. 


물론 오피스텔이나 아파텔은 북향도 많습니다. 가족 단위보단 1인가구를 타깃으로 하기 때문입니다. 즉 집에 머무는 시간이 짧다는 걸 가정한 설계죠. 아침에 출근하고 밤에 퇴근하는 이들에게 일조권은 그리 중요한 요소가 아니기 때문입니다.


오피스텔이나 소형 아파텔의 경우 북향이라고 해서 선택하지 않을 이유는 없습니다. 단, 임대인 입장에선 남향을 고르면 한결 임대를 주기 수월합니다. 정작 거주하는 사람은 아침에 나가고 밤에 들어오더라도 집을 구해주는 부모 입장에선 이왕이면 남향을 선호하기 때문입니다. 





손피

세금이나 각종 비용을 모두 빼고 매도자(파는 이)가 실제로 손에 쥐는 프리미엄(p) 이익을 뜻합니다. 이는 통상 부동산시장이 좋을 때 나오는 용어입니다. 매도자 우위 시장에선 세금 부담이 커져 매수자나 임차인에게 세금을 전가하는 현상이 나타나기 때문입니다.



호가

부동산 거래가 이뤄지기 전, 매도자가 부르는 부동산 가격을 말합니다. 시장이 활황일 땐 매도자 우위 시장이 형성되어 그가 부르는 가격 이하로 매입하기 어렵고, 침체기일 땐 매수자 우위 시장이 형성되어 이것이 직전 거래 가격 아래로 떨어지게 됩니다.


핑크 서울

볕을 받아 핑크빛으로 익은 벽.

사진 제공. @513f__1996



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